Aumento de renta en Baja California: cómo se calcula el tope del artículo 2273

Baja California topó el aumento de la renta antes que el resto del país, y la regla se resume mal en casi todas partes. El resumen que circula es «no puede subir más que la inflación del año anterior, con máximo diez por ciento». El texto dice otra cosa en la parte que decide el número.

Lo que dice el párrafo, palabra por palabra

El tercer párrafo del artículo 2273 del Código Civil para el Estado de Baja California: «En los contratos de arrendamiento de inmueble de uso habitacional, la renta pactada únicamente podrá ser incrementada al término del periodo convenido, y dicho incremento no podrá exceder del porcentaje de la inflación acumulada reportado por la autoridad competente durante el periodo del contrato inmediato anterior, siempre que dicho porcentaje no sea mayor a un diez por ciento de la renta anteriormente pactada».

Y el párrafo que sigue: «Las disposiciones anteriores son de orden público e interés social y, por lo tanto, irrenunciable». Eso significa que una cláusula que pacte un aumento mayor, o la renuncia del inquilino a este límite, no se puede hacer valer aunque esté firmada.

La diferencia que cambia la cuenta: periodo del contrato, no año calendario

El texto no dice «la inflación del año anterior». Dice «la inflación acumulada… durante el periodo del contrato inmediato anterior». Si tu contrato corre de mayo a abril, el porcentaje que te limita es el acumulado de mayo a abril, no el de enero a diciembre. Para un contrato que empieza en enero las dos cifras coinciden y nadie nota la diferencia; para los demás, no coinciden, y la que manda es la del periodo del contrato. El dato lo publica el INEGI en el Índice Nacional de Precios al Consumidor, y es el que hay que citar en el aviso de aumento con las dos fechas del periodo a la vista.

Son dos límites y hay que aplicar el menor

Y sólo alcanza a la vivienda

El párrafo habla de «contratos de arrendamiento de inmueble de uso habitacional». Un local, una oficina, una nave o una bodega quedan fuera, y ahí el aumento se negocia sin ese tope. Es la primera cosa que conviene verificar antes de aplicar la regla, porque el destino del inmueble lo declara el propio contrato: la fracción VI del artículo 2326 BIS exige «la mención expresa del destino habitacional o comercial del inmueble arrendado».

La prórroga no es una puerta para subir más

El artículo 2359 le da al inquilino al corriente en rentas —y en los servicios públicos básicos y esenciales a su cargo— derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por un año. En ese caso el arrendador puede aumentar hasta diez por ciento la renta anterior «siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trata, han sufrido un alza». Pero el mismo artículo cierra la puerta para vivienda: «Tratándose del aumento para arrendamiento de inmuebles para uso habitacional, se estará a lo dispuesto en el tercer párrafo del artículo 2273 de este Código». Es decir, en casa habitación el tope de la prórroga es el mismo tope de inflación, y no un diez por ciento que se gane demostrando el mercado.

Qué tiene que decir el contrato por esto

• El destino, con esas palabras. Habitacional o comercial, porque de eso depende si el tope aplica (2326 BIS, fracción VI).
• El periodo convenido, con día de inicio y de fin. Es el periodo que después se mide para el acumulado de inflación, así que conviene que no quede ambiguo.
• Cómo se calcula el aumento y de dónde sale el dato. Nombrar el INPC del INEGI y el periodo que se va a medir evita la discusión del año que entra.
• Que el aumento se aplica al término del periodo. Una cláusula de ajuste semestral dentro de un contrato anual contradice el párrafo.
• La renta en pesos. El mismo 2273 dice que la renta de casa destinada a habitación «debe hacerse en moneda nacional», y que si se fija en moneda extranjera se entenderá pactada en su equivalente en pesos «al tipo de cambio vigente en la fecha en que se celebró el contrato». En Tijuana, Mexicali y Rosarito eso cambia la cuenta todos los meses.

Las ocho estipulaciones completas, el régimen de servicios públicos y el aviso de dos meses del artículo 2352 están en la plantilla de arrendamiento para Baja California, redactada sobre el código local. El contrato genérico y cómo se firma están en contrato de arrendamiento para firmar en línea, y la fecha que de verdad hay que vigilar para no perder la prórroga ni la fianza, en control de vigencias y renovaciones.

La otra línea del 2326 BIS que conviene leer

El artículo abre así: «Para los efectos de este Capítulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador». No es una multa, es una regla de carga: el escrito existe para poder probar lo pactado, y quien no lo tiene se queda sin ese medio. Por eso el contrato firmado, con su acuse y su fecha, es del arrendador antes que de nadie.

Cómo se firma sin que nadie cruce la ciudad

El «por escrito» del 2326 BIS no pide papel ni fedatario. Se manda la liga al teléfono de quien renta, se firma en el navegador y queda el acuse con fecha, hora y la huella del archivo; el inventario del Anexo A se firma junto con el contrato, que es lo que después manda para devolver el depósito. Cualquiera puede comprobar que el documento no cambió en la página de verificación, sin cuenta. El flujo completo está en cómo funciona, y puedes mandar tus primeros 10 documentos sin costo desde tu cuenta gratuita.