Contrato de arrendamiento de vivienda en Baja California
Baja California tiene, desde el 12 de diciembre de 2025, el tope al aumento de la renta que en otros estados sigue siendo una iniciativa. El artículo 2273 del Código Civil local dice que en vivienda la renta sólo puede subir al término del periodo convenido, que el incremento no puede exceder la inflación acumulada del periodo anterior, y que ese porcentaje tampoco puede ser mayor a diez por ciento. Y cierra declarando todo eso de orden público e irrenunciable.
El mismo artículo resuelve otra cosa que en Tijuana, Rosarito y Mexicali se hace todos los días: la renta de casa habitación debe pactarse en moneda nacional. Si se fija en dólares, se entiende pactada en su equivalente en pesos al tipo de cambio del día del contrato.
Esta plantilla trae las dos reglas escritas, más las ocho estipulaciones mínimas que el artículo 2326 BIS exige desde julio de 2021 y el régimen de servicios públicos que entró en octubre de 2016.
Lo que cambia en Baja California
Texto consolidado leído el 19 de septiembre de 2026, con la reforma al artículo 2273 publicada en el Periódico Oficial el 12 de diciembre de 2025.
- Tope al aumento de la renta, vigente y de orden público (artículo 2273). En vivienda, la renta «únicamente podrá ser incrementada al término del periodo convenido, y dicho incremento no podrá exceder del porcentaje de la inflación acumulada reportado por la autoridad competente durante el periodo del contrato inmediato anterior, siempre que dicho porcentaje no sea mayor a un diez por ciento de la renta anteriormente pactada». El párrafo siguiente declara estas disposiciones de orden público e interés social y, por lo tanto, irrenunciables. El Código Civil Federal no topa el aumento.
- La renta de vivienda se pacta en pesos (artículo 2273). La renta de casa destinada a habitación «debe hacerse en moneda nacional. En caso de que se fije en moneda extranjera, se entenderá como pactada en la cantidad equivalente en moneda nacional, pero al tipo de cambio vigente en la fecha en que se celebró el contrato respectivo». En la frontera esto cambia el contrato y cambia la cuenta cada mes.
- Ocho estipulaciones mínimas obligatorias (artículo 2326 BIS). Desde julio de 2021 el contrato debe contener cuando menos: nombres, ubicación del inmueble, descripción detallada con instalaciones y accesorios y el estado que guardan, monto y lugar de pago de la renta, monto del depósito o datos del fiador, mención expresa del destino habitacional o comercial, término del contrato y las obligaciones adicionales a las de la ley. El federal sólo pide que conste por escrito.
- Los servicios públicos atraviesan todo el contrato (artículos 2286, 2296, 2299 y 2363). La reforma de octubre de 2016 obliga al arrendador a entregar el inmueble al corriente en el pago de los servicios públicos básicos y esenciales, al inquilino a pagarlos, al arrendador a verificar que no haya adeudo antes de devolver el saldo, y convierte en causa de rescisión la falta de pago por dos meses consecutivos sin causa justificada. El federal no menciona nada de esto.
- El depósito de un mes es una opción del inquilino (artículo 2324). «Es potestativo para el arrendatario dar fianza o substituir esa garantía con el depósito de un mes de renta.» Es decir, el inquilino puede elegir. El federal, en su artículo 2429, sólo dice que el propietario no puede rehusar a un fiador que reúna los requisitos, sin ofrecer la alternativa del depósito.
- Prórroga de hasta un año, atada al mismo tope (artículo 2359). El inquilino al corriente en rentas y en los servicios a su cargo tiene derecho a que se le prorrogue hasta por un año. El arrendador puede subir hasta diez por ciento demostrando que los alquileres de la zona subieron, y para vivienda el propio artículo remite al tercer párrafo del 2273, o sea al tope de inflación.
- Aviso de dos meses, no de quince días (artículo 2352). En un arrendamiento urbano sin plazo determinado, el aviso se da en forma indubitable con dos meses de anticipación. El federal pide quince días (artículo 2478).
Qué trae la plantilla
- Objeto con descripción detallada (2326 BIS fr. III). El inmueble, sus instalaciones y accesorios, y el estado que guardan.
- Vigencia de hasta diez años (2272). Diez para habitación y veinte para comercio o industria.
- Renta en pesos (2273). Si se fija en moneda extranjera, vale su equivalente al tipo de cambio del contrato.
- Tope irrenunciable al aumento (2273). La inflación acumulada del periodo, y nunca más de diez por ciento.
- Depósito de un mes que sustituye la fianza (2324). Es potestativo para el inquilino dar fianza o dejar un mes de depósito.
- Servicios públicos básicos y esenciales (2286, 2296, 2299 y 2363). Quién los paga, cómo se entrega y qué se verifica al devolver el saldo.
- Prórroga de hasta un año (2359). El inquilino al corriente en rentas y servicios tiene derecho a un año más.
- Higiene y seguridad, irrenunciables (2322, 2323, 2325 y 2326 TER). El arrendador responde de las obras que ordene la autoridad.
- Aviso indubitable de dos meses (2352). Si el contrato pasa a indefinido, con dos meses de anticipación.
- Rescisión con las cuatro causas del 2363. Incluye dos meses sin pagar los servicios públicos a cargo del inquilino.
- Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
- Anexo A. El inventario y estado del inmueble que se firma junto con el contrato.
- Firma electrónica y jurisdicción. Tribunales del lugar donde se ubica el inmueble.
Y la forma, que es lo que distingue un contrato hecho de uno bajado de internet:
- Declaraciones de cada parte antes de las cláusulas, como se acostumbra en México: capacidad, propiedad o facultades para arrendar, y que quien renta conoció el inmueble y lo recibe a su satisfacción.
- Cada hoja numerada «Hoja X de Y» y con espacio de rúbrica al margen, para que no se pueda sustituir una hoja intermedia.
- Anexo A al final: el formato de entrega que las dos partes firman junto con el contrato y que manda para devolver el depósito.
- Negro sobre blanco, en Times New Roman y a hoja carta: el formato con el que se lee un contrato en un juzgado.
Lo que capturas
| Campo | Ejemplo |
|---|---|
| Arrendador y arrendatario, con domicilio | Laura Garza Treviño |
| Domicilio del inmueble | Calle Décima 1520, departamento 4, Zona Centro, Tijuana |
| Descripción del inmueble, instalaciones y su estado | dos recámaras, un baño, cocina y área de lavado, en buen estado |
| Renta mensual en pesos y cuándo se paga | $15,200.00, dentro de los primeros cinco días |
| Quién paga los servicios públicos básicos y esenciales | a cargo del arrendatario |
| Depósito en garantía | $15,200.00 |
| Inicio y fin de vigencia | 1 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2027 |
Qué dice la ley
El arrendamiento vive en el Título Sexto del Código Civil para el Estado de Baja California, artículos 2272 a 2370. Este título se ha reformado cuatro veces en la última década, y cada reforma dejó su huella en el contrato: servicios públicos en octubre de 2016, higiene y estipulaciones mínimas en julio de 2021, reparaciones en diciembre de 2023 y el tope al aumento en diciembre de 2025.
El párrafo del tope se adicionó por decreto publicado en el Periódico Oficial el 12 de diciembre de 2025, junto con la republicación del primer párrafo y la reforma del párrafo que declara todo eso irrenunciable.
Baja California no tiene ley especial de arrendamiento: el tope, la moneda y las estipulaciones mínimas salen del Código Civil.
Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.
El tope al aumento: qué dice exactamente y qué no
Conviene leerlo con precisión porque se cita de memoria y se cita mal.
Son dos límites, no uno
El incremento no puede exceder la inflación acumulada del periodo del contrato anterior, y además ese porcentaje no puede ser mayor a diez por ciento de la renta anterior. Si la inflación del periodo fue cuatro por ciento, el tope es cuatro. El diez por ciento es el techo, no el derecho.
Sólo aplica a vivienda
El párrafo habla de «contratos de arrendamiento de inmueble de uso habitacional». Un local comercial, una oficina o una bodega no están dentro, y ahí el aumento se negocia sin ese tope.
Sólo se puede subir al término del periodo
El mismo párrafo dice que la renta «únicamente podrá ser incrementada al término del periodo convenido». Una cláusula de aumento semestral dentro de un contrato de un año contradice eso.
Y no se puede renunciar
El párrafo siguiente declara las disposiciones anteriores de orden público e interés social y, por lo tanto, irrenunciables. Una cláusula que pacte un aumento mayor, o la renuncia del inquilino a este límite, no puede hacerse valer aunque esté firmada.
Los servicios públicos, que aquí no son un detalle
Se entrega al corriente
La fracción I del artículo 2286 obliga al arrendador a entregar la finca «en su caso al corriente en el pago de los servicios públicos básicos y esenciales vinculados a la cosa arrendada». Un adeudo de agua heredado es responsabilidad de quien renta, no de quien llega.
Se verifica antes de devolver el depósito
El artículo 2296 obliga al arrendador a devolver el saldo a favor inmediatamente, «verificando en su caso que no exista adeudo alguno en el pago de los servicios públicos básicos y esenciales». Por eso el anexo de entrega importa: ahí se asienta el estado de cada servicio.
Dos meses sin pagarlos es causa de rescisión
La fracción IV del artículo 2363, adicionada en 2016, hace rescindible el contrato por la falta de pago de esos servicios durante dos meses consecutivos sin causa justificada. Es una causa que el contrato genérico no contempla y que conviene dejar escrita.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto puedo subir la renta en Baja California?
- En vivienda, hasta la inflación acumulada del periodo del contrato anterior, y nunca más de diez por ciento de la renta anterior. Lo dice el tercer párrafo del artículo 2273 del Código Civil para el Estado de Baja California, adicionado el 12 de diciembre de 2025, y el párrafo siguiente lo declara irrenunciable.
- ¿Puedo rentar en dólares en Tijuana?
- En casa habitación, no como moneda de pago. El artículo 2273 dice que la renta debe hacerse en moneda nacional, y que si se fija en moneda extranjera se entenderá pactada en su equivalente en pesos al tipo de cambio vigente en la fecha en que se celebró el contrato.
- ¿Qué tiene que decir el contrato por ley?
- Ocho cosas, cuando menos, según el artículo 2326 BIS: los nombres, la ubicación del inmueble, su descripción detallada con instalaciones y accesorios y el estado que guardan, el monto y lugar de pago de la renta, el monto del depósito o los datos del fiador, el destino habitacional o comercial, el término del contrato y las obligaciones adicionales a las de la ley.
- ¿Puedo pedir fiador y depósito al mismo tiempo?
- El artículo 2324 lo pone como alternativa: es potestativo para el arrendatario dar fianza o sustituir esa garantía con el depósito de un mes de renta. El mismo artículo dice que es potestativo para el arrendador aceptar un fiador o sustituir esa garantía con un depósito.
- ¿Con cuánto tiempo tengo que avisar para terminar el contrato?
- Dos meses, en forma indubitable, si el predio es urbano y el contrato ya no tiene plazo determinado. Lo dice el artículo 2352. El Código Civil Federal pide quince días.