Contrato de arrendamiento de vivienda en Sonora
Sonora reformó su arrendamiento el 15 de junio de 2015 y metió una obligación que no tiene ningún otro estado de los que revisamos: la fracción X del artículo 2674 exige asentar en el contrato «el carácter y las facultades con que el arrendador celebrará el contrato, incluyéndose todos los datos del instrumento con que éste acredite su personalidad». Es decir, quién eres para rentar, y con qué papel lo demuestras.
La misma reforma obligó al arrendador a entregar recibo de cada renta (artículo 2722), y el código pone además una prohibición expresa que el federal no tiene: el inquilino no puede descontar de la renta lo que gaste en reparaciones, ni siquiera cuando el arrendador no las hace (artículo 2686).
Y hay una fecha que decide el final del contrato: para negar la prórroga porque vas a habitar el inmueble, el artículo 2765 te obliga a avisar con sesenta días de anticipación, judicialmente, ante notario o ante testigos.
Lo que cambia en Sonora
Texto consolidado leído el 19 de septiembre de 2026, con las reformas a los artículos 2673, 2674 y 2722 publicadas en el Boletín Oficial el 15 de junio de 2015.
- Hay que declarar con qué carácter y con qué papel se renta (artículo 2674 fr. X). La décima estipulación mínima es «el carácter y las facultades con que el arrendador celebrará el contrato, incluyéndose todos los datos del instrumento con que éste acredite su personalidad». Ninguno de los otros códigos que revisamos lo pide. Es la fracción que obliga a un administrador o a un apoderado a poner el número de escritura en el contrato.
- El arrendador tiene que entregar recibo de cada renta (artículo 2722). «La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por meses vencidos debiendo entregar el arrendador el recibo correspondiente.» La obligación del recibo entró con la reforma de 2015. El federal, en su artículo 2426, no la tiene.
- Sesenta días de aviso para poder negar la prórroga (artículo 2765). Para que opere la excepción del propietario que quiere habitar la casa, «es menester que el propietario notifique judicialmente, ante notario o testigos con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato». Si después no la habita, responde de los daños y perjuicios por privar al inquilino de la prórroga. El federal no tiene prórroga ni este aviso.
- El inquilino no puede descontar reparaciones de la renta (artículo 2686). «El arrendatario no podrá, en el caso a que se refiere el artículo anterior, descontar cantidad alguna de la renta, para ejecutar las reparaciones.» Es una prohibición expresa que el Código Civil Federal no contiene, y va en dirección contraria a la de Quintana Roo y Puebla, que sí permiten el descuento por orden de la autoridad.
- La prórroga también alcanza al contrato sin plazo (artículos 2764 y 2768). La prórroga anual se aplica también al arrendamiento por tiempo indeterminado, y el año empieza a correr el día siguiente al que concluyen los dos meses del aviso del artículo 2749. El 2768 la encadena además con la tácita reconducción. El federal no tiene ninguna de las dos reglas.
- El subarriendo sin autorización es válido, pero cuesta el contrato (artículo 2755). «Si no hubiere autorización para subarrendar, el contrato de subarrendamiento será válido, pero el arrendador podrá pedir la rescisión tanto del arrendamiento, cuanto del subarrendamiento.» Y el 2758 dice que la autorización expresa a determinada persona extingue el arrendamiento y libera al arrendatario. El federal despacha el subarriendo en tres artículos.
- Un artículo fósil que conviene conocer (artículo 2720). Permite al inquilino sustituir la fianza con el depósito de un mes «si la renta no excede de veinticinco pesos mensuales». El umbral quedó sin aplicación práctica hace décadas y el artículo nunca se actualizó. Lo decimos porque circula citado como si diera un derecho vigente al depósito de un mes, y no lo da.
Qué trae la plantilla
- Objeto, sólo derecho personal (2664). El arrendamiento no da poder jurídico directo sobre el inmueble.
- Vigencia de hasta diez años (2665). Diez para habitación, quince para comercio, veinte para industria o agricultura.
- Descripción detallada del inmueble (2674 fr. III). Instalaciones, accesorios y el estado que guardan.
- Personalidad del arrendador (2674 fr. X). Con qué carácter firma y los datos del instrumento que lo acredita.
- Recibo obligatorio de cada renta (2722). El arrendador tiene que entregarlo, lo pida el inquilino o no.
- Prórroga de hasta un año (2763 y 2764). También aplica al arrendamiento por tiempo indeterminado.
- Sesenta días para negar la prórroga (2765). Judicialmente, ante notario o ante testigos, o se pierde la excepción.
- Reparaciones sin descuento de renta (2685 y 2686). El inquilino puede rescindir o ir al juez, pero no descontar.
- Subarriendo con formalidades propias (2755, 2758 y 2759). La autorización expresa extingue el arrendamiento y libera al inquilino.
- Aviso indubitable de dos meses (2749). Si el contrato pasa a indefinido, con dos meses de anticipación.
- Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
- Anexo A. El inventario y estado del inmueble que se firma junto con el contrato.
- Firma electrónica y jurisdicción. Tribunales del lugar donde se ubica el inmueble.
Y la forma, que es lo que distingue un contrato hecho de uno bajado de internet:
- Declaraciones de cada parte antes de las cláusulas, como se acostumbra en México: capacidad, propiedad o facultades para arrendar, y que quien renta conoció el inmueble y lo recibe a su satisfacción. Aquí las declaraciones cargan además los datos del instrumento del artículo 2674 fracción X.
- Cada hoja numerada «Hoja X de Y» y con espacio de rúbrica al margen, para que no se pueda sustituir una hoja intermedia.
- Anexo A al final: el formato de entrega que las dos partes firman junto con el contrato y que manda para devolver el depósito.
- Negro sobre blanco, en Times New Roman y a hoja carta: el formato con el que se lee un contrato en un juzgado.
Lo que capturas
| Campo | Ejemplo |
|---|---|
| Arrendador y arrendatario, con domicilio | Laura Garza Treviño |
| Carácter y facultades con que el arrendador firma | por su propio derecho como propietario |
| Domicilio del inmueble | Boulevard Solidaridad 340, casa 12, Villa Satélite, Hermosillo |
| Descripción del inmueble, instalaciones y su estado | dos recámaras, un baño, cocina y patio de servicio |
| Renta mensual y cuándo se paga | $11,900.00, dentro de los primeros cinco días |
| Depósito en garantía | $11,900.00 |
| Inicio y fin de vigencia | 1 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2027 |
Qué dice la ley
El arrendamiento vive en el Título Sexto del Código Civil para el Estado de Sonora, artículos 2664 a 2777. La reforma publicada en el Boletín Oficial el 15 de junio de 2015 tocó tres artículos que cambian el contrato: el 2673 y el 2674, que fijan la forma escrita y las diez estipulaciones mínimas, y el 2722, que obliga al recibo.
El subarriendo tiene diez artículos propios, del 2751 al 2760, con la distinción entre subrogación y novación que no existe en el Código Civil Federal.
Sonora no tiene ley especial de arrendamiento. El recibo, las estipulaciones mínimas y los sesenta días de aviso salen del Código Civil.
Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.
Las diez estipulaciones del 2674, una por una
El artículo 2673 manda que el arrendamiento se otorgue por escrito y el 2674 dice qué tiene que decir ese escrito, cuando menos. Un contrato que no las trae no es nulo, pero deja huecos que se cobran después.
Las que cualquier contrato ya trae
Nombres del arrendador y arrendatario, ubicación del inmueble, monto y lugar de pago de la renta, mención expresa del destino, término del contrato y las obligaciones adicionales a las de la ley. Seis de diez son el contenido normal de un contrato.
La descripción detallada, que casi nunca se llena bien
La fracción III pide la descripción detallada del inmueble «y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan». No es la dirección: es el inventario. Es lo que decide, al final, cuánto depósito se devuelve.
La garantía, dos veces
La fracción V pide «la garantía, en su caso» y la fracción IX pide «el monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía». El artículo las enumera por separado, así que conviene escribir las dos cosas.
Y la fracción X, que es la propia de Sonora
El carácter y las facultades con que el arrendador firma, con todos los datos del instrumento que acredita su personalidad. Si rentas un inmueble que administras, o firmas por una persona moral, esa fracción te obliga a citar el poder o el acta con su número, su volumen y el notario.
Los sesenta días que deciden si recuperas el inmueble
Qué dice el artículo 2763
Vencido el contrato, el inquilino al corriente tiene derecho a que se le prorrogue hasta por un año, y el arrendador puede subir hasta diez por ciento la renta anterior demostrando que los alquileres de la zona subieron. Quedan exceptuados los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca.
Y qué le exige el 2765 a esa excepción
Que el propietario notifique judicialmente, ante notario o ante testigos, con sesenta días de anticipación al vencimiento, haciendo saber al arrendatario su propósito de habitar la casa. Sin ese aviso, la excepción no opera y la prórroga procede.
Con una consecuencia si no lo cumples después
Si posteriormente no habitas la casa ni cultivas la finca, el mismo artículo te hace responsable de los daños y perjuicios que le hayas causado al arrendatario al privarlo de la prórroga anual que el código le concede.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué tiene que decir un contrato de arrendamiento en Sonora?
- Diez cosas, cuando menos, según el artículo 2674: los nombres, la ubicación del inmueble, su descripción detallada con instalaciones y accesorios y el estado que guardan, el monto y lugar de pago de la renta, la garantía, el destino del inmueble, el término, las obligaciones adicionales, el monto del depósito o los datos del fiador, y el carácter y las facultades con que el arrendador firma, con los datos del instrumento que lo acredita.
- ¿Tengo que darle recibo al inquilino?
- Sí. El artículo 2722, reformado el 15 de junio de 2015, dice que la renta se paga en los plazos convenidos y a falta de convenio por meses vencidos, «debiendo entregar el arrendador el recibo correspondiente».
- ¿Cómo evito que el inquilino se quede un año más?
- Notificándole que vas a habitar el inmueble, judicialmente, ante notario o ante testigos, con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato (artículo 2765). Si no lo haces en ese plazo, la prórroga del artículo 2763 procede. Y si después no lo habitas, respondes de los daños y perjuicios.
- ¿El inquilino puede descontar de la renta una reparación que yo no hice?
- No. El artículo 2686 lo prohíbe expresamente. Lo que sí puede es rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que te obligue a cumplir (artículo 2685), y el juez decide sobre los daños y perjuicios por la falta de oportunidad en las reparaciones.
- ¿Qué pasa si autorizo el subarriendo a una persona en concreto?
- Se extingue el contrato de arrendamiento y el inquilino queda liberado, salvo convenio expreso en otro sentido (artículo 2758). Si el subarrendamiento cambia cláusulas de fondo, el artículo 2760 lo trata como novación y el subarrendatario queda como único obligado frente a ti.