Contrato de arrendamiento de vivienda en Quintana Roo
Quintana Roo tiene un código civil con doctrina propia, no una copia renumerada del federal, y eso se nota en el arrendamiento. El artículo 2677 dice, en una sola línea, que «las partes gozan de la más amplia libertad de contratación en cuanto a la fijación del monto de la renta». Es la declaración contraria a la de Baja California, y en Cancún y Playa del Carmen decide cómo se negocia cada renovación.
La regla que más contratos rompe es otra y tiene fecha. El artículo 2738 le da al inquilino al corriente el derecho a pedir una prórroga de hasta un año, pero se la da «a más tardar quince días después de vencido» el contrato. Pasados esos quince días, el derecho se pierde.
Esta plantilla está redactada sobre el código local, con la distinción entre autorización general y especial de subarriendo que aquí cambia quién queda obligado.
Lo que cambia en Quintana Roo
Texto consolidado leído el 19 de septiembre de 2026, con reformas publicadas en el Periódico Oficial hasta el 24 de noviembre de 2021 en los artículos de este título.
- La prórroga se pide dentro de los quince días siguientes al vencimiento (artículo 2738). «A más tardar quince días después de vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a pedir que se le prorrogue hasta por un año ese contrato.» Es un plazo de caducidad que no existe en ningún otro de los códigos que revisamos, y el federal ni siquiera tiene prórroga legal.
- La ley declara libre el monto de la renta (artículo 2677). «Las partes gozan de la más amplia libertad de contratación en cuanto a la fijación del monto de la renta.» Es una declaración expresa, no un silencio de la ley, y va en dirección contraria a la de estados como Baja California o Jalisco, que sí topan el monto o el aumento.
- La autorización especial de subarriendo libera al inquilino original (artículo 2717). Si el arrendador señala expresamente a quién se puede subarrendar, o aprueba después el contrato de subarrendamiento, «se extingue el contrato de arrendamiento» y el arrendatario «queda liberado de toda liga contractual frente al arrendador». El federal, en su artículo 2482, sólo subroga al subarrendatario sin liberar al arrendatario.
- Plazos máximos en cuatro escalones (artículo 2676). Cinco años para muebles, diez para habitación o fines agrícolas y ganaderos, quince para comercio, despachos, oficinas o consultorios de profesionales, y veinte para industria. Y agrega que todos esos plazos pueden renovarse por periodos que no excedan, en cada renovación, esos mismos límites. El federal sólo tiene dos escalones: diez y veinte.
- Si fallece un contratante, hay que comunicar por escrito quién representa (artículo 2683). El contrato continúa con los herederos, y «los familiares sobrevivientes del contratante fallecido deberán comunicar por escrito a la otra parte, quién de ellos los representará en las nuevas relaciones contractuales». El federal sólo dice que el contrato no se rescinde por muerte.
- El juez puede autorizar reparaciones a cuenta de rentas (artículo 2688). Si el arrendador no hace las reparaciones en el término que el juez fije en ejecución de sentencia, «éste podrá autorizar al arrendatario a que las haga a cuenta de rentas». El federal manda al juez a apremiar al arrendador, pero no contempla el descuento.
- La excepción del propietario cuesta hasta doce meses de renta (artículo 2738). Quedan exceptuados de prorrogar los propietarios que quieran habitar la casa u ocupar personalmente el local. Si pasados tres meses de la ejecutoria no lo hacen, se les condena a entregar al inquilino, por vía de indemnización, el importe de la renta de los meses que fije el juez, «que no podrá exceder de doce meses».
Qué trae la plantilla
- Objeto, sin derechos reales (2678). El arrendamiento da derechos personales sobre el uso, no derechos reales.
- Vigencia en cuatro escalones (2676). Diez años para habitación, quince para oficinas y despachos, veinte para industria.
- La vigencia empieza con la entrega (2682). Salvo convenio en contrario, corre desde que se entrega el inmueble.
- Renta libre por declaración de la ley (2677). El código no topa el monto ni el aumento.
- Prórroga que se pide en quince días (2738). Hasta un año, con aumento de hasta diez por ciento probando el alza de la zona.
- Representación si fallece un contratante (2683). Los familiares deben comunicar por escrito quién los representa.
- Reparaciones a cuenta de rentas por orden del juez (2688). Si el arrendador no las hace en el plazo que fije la sentencia.
- Subarriendo: general o especial (2716, 2717 y 2718). La autorización especial extingue el arrendamiento y libera al inquilino.
- Aviso indubitable de dos meses (2714). Si el contrato pasa a indefinido, con dos meses de anticipación.
- Rescisión con las tres causas del 2741. Falta de pago, uso distinto del convenido y subarriendo sin autorización.
- Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
- Anexo A. El inventario y estado del inmueble que se firma junto con el contrato.
- Firma electrónica y jurisdicción. Tribunales del lugar donde se ubica el inmueble.
Y la forma, que es lo que distingue un contrato hecho de uno bajado de internet:
- Declaraciones de cada parte antes de las cláusulas, como se acostumbra en México: capacidad, propiedad o facultades para arrendar, y que quien renta conoció el inmueble y lo recibe a su satisfacción.
- Cada hoja numerada «Hoja X de Y» y con espacio de rúbrica al margen, para que no se pueda sustituir una hoja intermedia.
- Anexo A al final: el formato de entrega que las dos partes firman junto con el contrato y que manda para devolver el depósito.
- Negro sobre blanco, en Times New Roman y a hoja carta: el formato con el que se lee un contrato en un juzgado.
Lo que capturas
| Campo | Ejemplo |
|---|---|
| Arrendador y arrendatario, con domicilio | Laura Garza Treviño |
| Domicilio del inmueble | Avenida Kabah 210, departamento 3, Supermanzana 22, Cancún |
| Descripción del inmueble, instalaciones y su estado | dos recámaras, un baño, cocina y área de lavado, en buen estado |
| Renta mensual y cuándo se paga | $16,500.00, dentro de los primeros cinco días |
| Depósito en garantía | $16,500.00 |
| Inicio y fin de vigencia | 1 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2027 |
Qué dice la ley
El arrendamiento vive en el Título Sexto del Código Civil para el Estado de Quintana Roo, artículos 2676 a 2745. Es un código redactado con doctrina propia: define el arrendamiento con sus propias palabras, aclara que no concede derechos reales, y dedica un capítulo entero al alquiler de medios de transporte que ningún otro estado tiene.
El artículo 2717 trata el subarriendo con una distinción que no está en el federal: la autorización especial extingue el contrato de arrendamiento y libera al arrendatario, mientras que la general lo deja obligado como si él siguiera usando el bien.
Quintana Roo no tiene ley especial de arrendamiento. La libertad de fijar la renta y el plazo de quince días para pedir la prórroga salen del Código Civil.
Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.
Los quince días de la prórroga, que es lo que más se pierde aquí
Es la regla local con consecuencia más inmediata y la que más fácil se pasa por alto, porque en casi todo el país la prórroga se pide antes del vencimiento y aquí se pide después.
El plazo corre desde el vencimiento, no antes
El artículo 2738 dice «a más tardar quince días después de vencido un contrato». No es un aviso previo: es una solicitud posterior, y quien avisa con dos meses de anticipación no está usando este artículo.
Sólo lo tiene quien está al corriente
El requisito es estar al corriente en el pago de las rentas. Un adeudo al vencimiento deja al inquilino fuera de la prórroga aunque pida dentro del plazo.
El aumento en la prórroga se prueba
El arrendador podrá aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, «siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trate, han sufrido alzas que justifiquen el aumento». La carga de la prueba es suya.
Y si el propietario dice que va a ocupar el inmueble
Puede negar la prórroga, pero si pasados tres meses de la ejecutoria no habita la casa ni ocupa personalmente el local, el juez lo condena a indemnizar al inquilino con hasta doce meses de renta. Es la sanción más alta de los cinco códigos que revisamos.
El subarriendo, que aquí no es un párrafo sino una doctrina
General o especial, y no dan lo mismo
El artículo 2717 define las dos. Es general cuando se autoriza sin señalar a quién; es especial cuando se señala a quién, o cuando el arrendador aprueba después el contrato de subarrendamiento ya celebrado.
La especial te saca del contrato
Con autorización especial se extingue el arrendamiento, el arrendatario queda liberado de toda liga contractual, y el subarrendatario toma su lugar subrogándose en todos sus derechos y obligaciones. Si el arrendador no quiere eso, tiene que pactar expresamente lo contrario en el mismo documento.
La general deja obligados a los dos
Con autorización general el subarrendatario queda obligado directamente frente al arrendador, como si con él hubiera contratado, y el subarrendador también, como si él personalmente siguiera en el uso o goce del bien.
Y todo subarriendo va por escrito
El artículo 2718 cierra el capítulo con una línea: «El contrato de subarrendamiento debe constar por escrito y también el de arrendamiento».
Preguntas frecuentes
- ¿Hasta cuándo puede pedir el inquilino la prórroga en Quintana Roo?
- A más tardar quince días después de vencido el contrato, y siempre que esté al corriente en el pago de las rentas. Lo dice el artículo 2738 del Código Civil para el Estado de Quintana Roo. Pasado ese plazo, el derecho se pierde.
- ¿Hay tope al aumento de la renta en Quintana Roo?
- No. El artículo 2677 declara que las partes gozan de la más amplia libertad de contratación en cuanto a la fijación del monto de la renta. El único límite es el de la prórroga del artículo 2738: hasta diez por ciento, y demostrando que los alquileres de la zona subieron.
- ¿Qué pasa si autorizo el subarriendo a una persona en concreto?
- Se extingue el contrato de arrendamiento original y el inquilino queda liberado, salvo que se pacte expresamente lo contrario. Lo dice el artículo 2717. Si prefieres que el inquilino siga obligado, la autorización tiene que ser general o el contrato tiene que decirlo.
- ¿Cuánto tiempo puede durar un contrato de local u oficina?
- Hasta quince años para comercio, despachos, oficinas o consultorios de profesionales, y hasta veinte para industria (artículo 2676). El mismo artículo permite renovarlos por periodos que no excedan, en cada renovación, esos límites.
- ¿Con cuánto tiempo tengo que avisar para terminar el contrato?
- Dos meses, en forma indubitable, si el predio es urbano y el contrato ya no tiene plazo determinado. Lo dice el artículo 2714. El Código Civil Federal pide quince días.