Vender un inmueble rentado en Chihuahua: el aviso sin el cual la venta no surte efecto
La respuesta corta
En Chihuahua el propietario que quiere vender un inmueble arrendado tiene que notificar al inquilino, por notario o judicialmente, las condiciones de la venta, y el inquilino tiene ocho días hábiles para ejercer el derecho del tanto cuando el arrendamiento ha durado más de cinco años. El artículo 2346 del Código Civil del Estado cierra con una frase sin lectura suave: mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá efecto legal alguno. El Código Civil Federal resuelve el mismo caso al revés, dando la venta por válida y compensando con daños y perjuicios que no pueden ser menores al 50% de las rentas del último año.
Quien vende una casa o un local que está rentado suele tratar al inquilino como un detalle de la escrituración. En la mayoría de los estados ese descuido se paga con dinero. En Chihuahua se paga con la operación entera.
Lo que dice el 2346
El artículo 2346 del Código Civil del Estado de Chihuahua guarda dos derechos con dos relojes distintos. En los arrendamientos que han durado más de tres años, y con el inquilino al corriente, le da preferencia en igualdad de condiciones para el nuevo arrendamiento. Y cuando el arrendamiento ha durado más de cinco años, le da derecho del tanto si el propietario decide vender.
Para los dos supuestos el artículo impone la misma mecánica: el propietario debe notificar al arrendatario, por medio del notario o judicialmente, las condiciones en que pretende arrendar de nuevo o vender, y el inquilino dispone de ocho días hábiles para ejercer su derecho. El cierre es lo que cambia todo: «Mientras no se haya hecho la notificación la venta no producirá efecto legal alguno».
Por qué esa frase no es una fórmula
Porque en el resto del país la consecuencia es indemnizatoria y aquí es de eficacia. En la mayoría de los códigos, el inquilino ignorado cobra; en Chihuahua, la venta no surtió. Eso mueve el problema del pleito entre vendedor e inquilino a la mesa del comprador y del notario que va a escriturar, y convierte la constancia de la notificación en un documento de cierre, no en un trámite de cortesía.
| Si se vende sin avisarle al inquilino | Qué pasa con la venta | Qué le queda al inquilino |
|---|---|---|
| Chihuahua (2346) | No produce efecto legal alguno mientras no se notifique | Ocho días hábiles para el tanto, una vez notificado |
| Código Civil Federal (2448 J, fracción V) | Es válida | Daños y perjuicios no menores al 50% de las rentas pagadas en los últimos doce meses, y la acción prescribe a los 60 días |
| Veracruz (2380) | Es válida | Daños y perjuicios que en ningún caso serán menores al 10% del valor comercial del inmueble |
| Yucatán (1609) | Es válida | Daños y perjuicios; y quince días para el tanto cuando sí se le notifica |
Qué tiene que decir el contrato por esto
- La cláusula de enajenación, escrita al revés de como se acostumbra. El formato genérico dice que el arrendador podrá vender y el contrato subsistirá. En Chihuahua conviene que diga además cómo y con qué anticipación se hará la notificación del 2346, porque sin ella el comprador no tiene qué llevar al notario.
- La fecha de inicio, con día exacto. Los dos derechos del 2346 se cuentan por antigüedad: más de tres años para la preferencia, más de cinco para el tanto. Un contrato que empieza «en el mes de octubre» deja esa cuenta abierta.
- El domicilio y el correo para notificaciones. La notificación es por notario o judicial, y las dos necesitan un lugar cierto donde encontrar al inquilino.
- Estar al corriente, y cómo se prueba. Los dos derechos piden al inquilino al día en el pago. El recibo firmado por cada mensualidad es lo que después sostiene o tumba ese requisito.
- Nada de renunciar de antemano a lo que el código declara irrenunciable. El artículo 2347 prohíbe arrendar fincas de habitación que no reúnan condiciones sanitarias y cierra diciendo que el derecho a recibir esa indemnización «es irrenunciable en forma anticipada». Una cláusula que la renuncie nace muerta.
Cómo se hace la notificación y qué conviene guardar
El artículo no admite el recado ni el correo: dice «por medio del Notario o judicialmente». En la práctica eso significa una de dos cosas. O se acude a un notario del estado para que notifique al inquilino en su domicilio y levante el instrumento correspondiente, o se promueve la notificación ante el juez. Las dos dejan constancia fechada, y ésa es la pieza que el comprador va a pedir antes de firmar la escritura, porque sin ella la venta que está a punto de pagar no produce efecto. Lo que el contrato aporta a ese trámite es el domicilio donde se puede encontrar al inquilino y la fecha de inicio que acredita la antigüedad; si las dos están mal, la notificación se atrasa semanas.
Conviene además contar los ocho días hábiles desde la notificación y no desde que se mandó. El plazo corre para que el inquilino diga si compra en esas condiciones, y hasta que termina, el propietario no puede cerrar con un tercero en términos mejores sin volver a empezar.
La prórroga, y la condición de tres meses que se olvida
El artículo 2384 le da al inquilino al corriente, que lo pida antes del vencimiento, derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por un plazo igual al original sin que la prórroga exceda de un año. El arrendador puede aumentar la renta hasta diez por ciento, pero sólo «siempre que esta no se hubiere incrementado en los últimos tres meses». Esa segunda condición es la que casi nadie aplica y la que anula el aumento cuando ya hubo uno reciente.
Y el 2345 resuelve el caso del inmueble arrendado dos veces: prevalece el primero en fecha, y si no se puede verificar la prioridad, el de quien tiene la cosa; pero si el arrendamiento debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, prevalece el que primero se hubiere registrado. En un inmueble que se va a vender, eso convierte al contrato firmado con fecha cierta en la pieza que decide quién se queda.
Cómo se firma, y por qué la fecha importa aquí más que en otros lados
Todos los plazos de este artículo se cuentan desde que el contrato empezó, así que lo que hay que poder probar no es sólo qué se firmó sino cuándo. Se manda la liga al teléfono de quien renta, se firma en el navegador y queda el acuse con fecha, hora y la huella del archivo; cualquiera puede comprobar después que el documento no cambió en la página de verificación, sin cuenta. La plantilla redactada sobre el código local, con el capítulo de arrendamiento de Chihuahua y sus cláusulas, está en contrato de arrendamiento para Chihuahua. El contrato genérico y cómo se firma están en contrato de arrendamiento para firmar en línea, el flujo completo en cómo funciona, y puedes mandar tus primeros 10 documentos sin costo desde tu cuenta gratuita.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa que está rentada en Chihuahua?
Sí, pero antes hay que notificar al inquilino por medio del notario o judicialmente las condiciones en que se pretende vender. El artículo 2346 del Código Civil del Estado dice que mientras no se haya hecho esa notificación, la venta no producirá efecto legal alguno. El inquilino al corriente con más de cinco años de arrendamiento tiene ocho días hábiles para ejercer el derecho del tanto.
¿Qué pasa si vendo sin avisarle, como en otros estados?
Que en Chihuahua no se resuelve con dinero. En el Código Civil Federal, la fracción V del 2448 J da la venta por válida y deja al inquilino demandar daños y perjuicios no menores al 50% de las rentas pagadas en los últimos doce meses. El 2346 de Chihuahua no dice eso: condiciona el efecto de la venta a la notificación previa.
¿Desde cuándo tiene el inquilino esos derechos?
Son dos plazos distintos en el mismo artículo. La preferencia para el nuevo arrendamiento aparece cuando el contrato ha durado más de tres años; el derecho del tanto para comprar, cuando ha durado más de cinco. Los dos exigen que el arrendatario esté al corriente en el pago de la renta, así que los recibos son parte del expediente.
¿Cuánto puedo subir la renta al prorrogar en Chihuahua?
Hasta diez por ciento, y sólo si la renta no se incrementó en los últimos tres meses. Lo dice el artículo 2384, que además concede la prórroga hasta por un plazo igual al del contrato sin exceder de un año, al inquilino al corriente que la pide antes del vencimiento.