Contrato de arrendamiento de vivienda en Chihuahua
Chihuahua tiene la regla de venta más dura de los estados que llevamos revisados. El artículo 2346 dice que el propietario debe notificar al inquilino, por notario o judicialmente, las condiciones en que pretende vender, y cierra con una frase que no admite lectura suave: «Mientras no se haya hecho la notificación la venta no producirá efecto legal alguno».
En otros códigos la venta hecha a espaldas del inquilino vale y sólo genera daños y perjuicios. Aquí no vale. Ese solo artículo cambia cómo se redacta la cláusula de enajenación del inmueble.
Y la prórroga viene con aritmética: el artículo 2384 le da al inquilino al corriente una prórroga de hasta un año y al arrendador un aumento de hasta diez por ciento, con una condición que se olvida seguido: sólo si la renta no se incrementó en los últimos tres meses.
Lo que cambia en Chihuahua
Texto consolidado leído el 19 de septiembre de 2026, con última reforma P.O.E. número 51 del 25 de junio de 2014.
- Sin aviso al inquilino, la venta no produce efecto legal alguno (artículo 2346). El propietario tiene que notificar al arrendatario, «por medio del Notario o judicialmente», las condiciones en que pretende vender, y el inquilino tiene ocho días hábiles para ejercer el derecho del tanto. El artículo cierra así: «Mientras no se haya hecho la notificación la venta no producirá efecto legal alguno». El Código Civil Federal, en su artículo 2448 J, y códigos como el de Veracruz dan por válida la venta y la resuelven con daños y perjuicios. Chihuahua no.
- La prórroga trae tope de aumento, y una condición de tres meses (artículo 2384). El inquilino al corriente que lo pide antes del vencimiento tiene derecho a que se le prorrogue «hasta por un plazo igual al del contrato, sin que la prórroga exceda de un año». El arrendador puede subir la renta hasta diez por ciento, «siempre que esta no se hubiere incrementado en los últimos tres meses». Esa segunda condición es la que se pasa por alto y la que anula el aumento.
- Preferencia a los tres años y tanto a los cinco (artículo 2346). Son dos derechos con dos relojes distintos en el mismo artículo: preferencia para el nuevo arrendamiento cuando el contrato ha durado más de tres años, y derecho del tanto para la compra cuando ha durado más de cinco. Los dos piden estar al corriente en el pago. El federal no separa así los plazos.
- La casa que no cumple condiciones sanitarias no se puede rentar (artículo 2347). El propietario de finca destinada a habitación tiene prohibido «dar en arrendamiento aquellos bienes que no reúnan tales condiciones», y responde de los daños y perjuicios que cause al inquilino. La última línea es la que importa al redactar: «El derecho a recibir esta indemnización es irrenunciable en forma anticipada». Una cláusula que lo renuncie nace muerta.
- Entre dos arrendamientos del mismo inmueble, gana el registrado (artículo 2345). Si la misma cosa se arrendó a dos personas por el mismo tiempo, prevalece el primero en fecha; si no se puede verificar la prioridad, vale el de quien tiene la cosa. Y «si el arrendamiento debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, prevalecerá el que primero se hubiere registrado».
Qué trae la plantilla
- Objeto y entrega del inmueble (2296 y 2311). Uso o goce temporal por precio cierto y determinado.
- Vigencia de hasta diez años en habitación (2296). Veinte años si el destino es comercio o industria; cinco en muebles.
- Forma escrita obligatoria (2305). El contrato debe otorgarse por escrito, sin importar el monto de la renta.
- Renta, lugar y fecha de pago. Monto, día de corte y forma de acreditar el pago.
- Depósito en garantía y su devolución. Contra el anexo de entrega firmado por las dos partes.
- Condiciones sanitarias y de seguridad (2347). Obligación del propietario, y la indemnización no se renuncia por anticipado.
- Derecho de preferencia a los tres años (2346). Para el nuevo arrendamiento, si está al corriente.
- Derecho del tanto a los cinco años (2346). Con notificación notarial o judicial y ocho días hábiles para ejercerlo.
- Prórroga de hasta un año (2384). Con aumento de hasta 10%, si la renta no subió en los últimos tres meses.
- Subsistencia frente al comprador (2308). El arrendamiento subsiste si se transmite la propiedad del predio.
- Reparaciones y uso legítimo (2313 y 2315). Qué toca a cada parte y qué puede hacer el inquilino si no se atienden.
- Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
- Anexo A. Inventario y estado del inmueble, firmado junto con el contrato.
- Firma electrónica y jurisdicción. Tribunales del lugar donde se ubica el inmueble.
Y la forma, que es lo que distingue un contrato hecho de uno bajado de internet:
- Declaraciones de cada parte antes de las cláusulas: capacidad, propiedad o facultades para arrendar, y que quien renta conoció el inmueble y lo recibe a su satisfacción.
- Cada hoja numerada «Hoja X de Y» y con espacio de rúbrica al margen, para que no se pueda sustituir una hoja intermedia.
- Anexo A al final: el formato de entrega que las dos partes firman junto con el contrato y que manda para devolver el depósito.
- Negro sobre blanco, en Times New Roman y a hoja carta: el formato con el que se lee un contrato en un juzgado.
Lo que capturas
| Campo | Ejemplo |
|---|---|
| Arrendador y arrendatario, con domicilio | Ramón Carreón Ibarra |
| Domicilio del inmueble | Calle Mirador 118, Residencial Campestre, Chihuahua |
| Descripción del inmueble y su estado | tres recámaras, dos baños, cochera techada |
| Renta mensual y cuándo se paga | $10,500.00, dentro de los primeros cinco días |
| Depósito en garantía | $10,500.00 |
| Inicio y fin de vigencia | 1 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2027 |
| Domicilio para notificaciones y correo electrónico | ramon@ejemplo.mx |
Qué dice la ley
El arrendamiento vive en el Código Civil del Estado de Chihuahua, artículos 2296 a 2395, con el Capítulo IV dedicado a las fincas urbanas a partir del 2347. El texto consolidado que publica el H. Congreso del Estado trae como última reforma la del P.O.E. número 51 del 25 de junio de 2014.
Las reglas que más pesan en un contrato de vivienda entraron antes: el artículo 2346 y el 2296 por el Decreto 432-00 III P.E., publicado en el P.O.E. número 8 del 26 de enero de 2000, y la prórroga del 2384 por el Decreto 588-03 VI P.E., del P.O.E. número 35 del 30 de abril de 2003.
Esta página explica la regla general y no es asesoría legal. Cada caso se consulta con abogado.
Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto puede durar un contrato de arrendamiento en Chihuahua?
- Hasta diez años si la finca se destina a habitación y hasta veinte si se destina al comercio o a la industria; los bienes muebles, hasta cinco (artículo 2296). El federal permite quince en comercio, así que el tope de Chihuahua para vivienda es más corto que el de varios estados.
- ¿Puedo vender la casa que tengo rentada sin avisarle al inquilino?
- En Chihuahua no conviene intentarlo. Si el arrendamiento ha durado más de cinco años y el inquilino está al corriente, tiene derecho del tanto, y el artículo 2346 dice que mientras no se le notifique por notario o judicialmente, la venta no produce efecto legal alguno. Esto no es asesoría legal: consúltalo con abogado.
- ¿Cuánto puedo subir la renta al prorrogar el contrato?
- Hasta un diez por ciento, y sólo si la renta no se incrementó en los últimos tres meses (artículo 2384). La prórroga es de hasta un plazo igual al del contrato, sin exceder un año, y la pide el inquilino antes del vencimiento estando al corriente.
- ¿Puedo negarme a prorrogar el contrato?
- El propio artículo 2384 exceptúa de la obligación de prorrogar a «los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido». Fuera de ese supuesto, si el inquilino está al corriente y lo pide a tiempo, la prórroga procede.
- ¿Sirve un contrato de arrendamiento firmado electrónicamente en Chihuahua?
- El artículo 2305 pide que el contrato se otorgue por escrito, y la firma electrónica cumple esa forma: el Código de Comercio y el Código Civil Federal reconocen el mensaje de datos como constancia escrita. La plantilla de esta página se llena, se firma y queda con su constancia de verificación.