Contrato de arrendamiento de vivienda en Nuevo León
Desde el 27 de septiembre de 2025 el Código Civil de Nuevo León tiene reglas nuevas para la renta: tope al depósito, tope al incremento y recibos obligatorios. Un contrato de antes de la reforma puede traer cláusulas que ya no valen. Esta plantilla ya viene ajustada.
Conviene leer con cuidado a qué alcanza cada artículo, porque no es lo mismo. El tope de un mes de depósito y el recibo obligatorio están en el artículo 2346, que vive en el capítulo de fincas urbanas: aplican a la casa, pero también al local, a la oficina y a la bodega. Sólo el 2346 BIS —la duración de seis meses y el tope de 10% al incremento— se limita a las fincas urbanas destinadas a la habitación.
Se llena en un minuto y se firma desde el celular. Si lo que rentas es un local, una oficina o una bodega en Nuevo León, usa la variante de local comercial: trae el 2346 y no trae lo que no aplica.
Lo que cambia en Nuevo León
Decreto 107, expedido el 30 de abril de 2025 y publicado en el Periódico Oficial del Estado de Nuevo León el 26 de septiembre de 2025; vigente desde el día siguiente.
- Depósito máximo de un mes (artículo 2346). El arrendador no puede exigir más de una mensualidad de renta a manera de depósito. Está en el capítulo de fincas urbanas, así que el tope alcanza también al local comercial, la oficina y la bodega, no sólo a la vivienda. El Código Civil Federal no tiene nada equivalente.
- Recibo por cada mes y presunción de pago (artículo 2346). El arrendador está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad. A falta de entrega por más de tres meses, se entiende que el pago fue efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento en tiempo y forma. Cuenta como recibo cualquier documento que demuestre el pago de forma fehaciente.
- Incremento tope de 10% al año (artículo 2346 BIS). Sólo para vivienda. La renta se estipula en moneda nacional y únicamente puede aumentarse de manera anual, sin exceder el 10% de la cantidad pactada como renta mensual. El decreto añade una condición que suele pasarse por alto: para aplicar el aumento «se deberá celebrar un nuevo contrato». No habla de convenios ni de adendas.
- Duración de seis meses (artículo 2346 BIS). Sólo para vivienda. La duración del contrato será de seis meses para arrendador y arrendatario, prorrogable a voluntad de las partes. El texto no trae la salvedad de «salvo convenio en contrario» que sí tiene el artículo 2448 C federal, lo que lo vuelve más rígido, no menos.
- Sin derecho del tanto para el inquilino común (artículo 2341). Es la diferencia que más sorprende. En Nuevo León la preferencia en la venta sólo la tiene el arrendatario que lleva más de cinco años, hizo mejoras de importancia y está al corriente. No existe un equivalente al 2448 J federal, que da ese derecho a todo inquilino de vivienda.
- Sólo tres causas de rescisión (artículo 2383). El arrendador puede rescindir por falta de pago, por usar el inmueble en contravención del 2319 fracción III y por subarriendo indebido. El catálogo federal tiene cinco: incluye los daños graves y variar la forma del inmueble. En Nuevo León esas dos hay que pactarlas en el contrato.
Qué trae la plantilla
- Vigencia de seis meses (2346 BIS). La duración que fija el código para la vivienda, prorrogable por acuerdo.
- Renta en pesos con tope de 10% (2346 BIS). Una vez al año, y el aumento se formaliza con un contrato nuevo.
- Recibos y presunción de pago (2346). Recibo de cada pago; sin recibos por más de tres meses, se entiende pagado.
- Depósito de una mensualidad (2346). El máximo que el código permite exigir en cualquier finca urbana.
- Servicios, reparaciones, subarriendo y entrega. Igual que en la plantilla general.
- Firma electrónica y jurisdicción. Tribunales del lugar del inmueble.
Lo que capturas
| Campo | Ejemplo |
|---|---|
| Arrendador y arrendatario, con domicilio | Laura Garza Treviño |
| Domicilio del inmueble | Calle Hidalgo 850, depto. 3, Centro, Monterrey |
| Renta mensual y cuándo se paga | $12,500.00, dentro de los primeros cinco días |
| Depósito (máximo un mes) | $12,500.00 |
| Inicio y fin de vigencia | 1 de octubre de 2026 al 31 de marzo de 2027 |
Qué dice la ley
Las reglas salen de los artículos 2346 y 2346 BIS del Código Civil para el Estado de Nuevo León, reformado el primero y adicionado el segundo por el Decreto 107, publicado en el Periódico Oficial del Estado el 26 de septiembre de 2025 y vigente desde el día siguiente.
Los dos artículos están en el Capítulo IV, «Del arrendamiento de fincas urbanas», que va del 2342 al 2346 BIS. Esa ubicación decide el alcance: el 2346 rige toda finca urbana y el 2346 BIS empieza diciendo «Para el caso de fincas urbanas destinadas a la habitación». De ahí que el tope de depósito y los recibos alcancen al local y la duración de seis meses no.
Nuevo León no tiene ley especial de arrendamiento: todo el arrendamiento privado vive en el Código Civil. Tampoco tiene registro obligatorio de contratos, a diferencia de la Ciudad de México.
Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.
Qué contratos alcanza cada uno de los dos artículos
Es la duda que más se repite desde la reforma, y la respuesta depende de dónde está cada regla dentro del código. Los dos artículos viven en el Capítulo IV, «Del arrendamiento de fincas urbanas»; el 2346 no distingue destino y el 2346 BIS sí.
Vivienda: aplican los dos
Una casa o un departamento en Monterrey, San Nicolás o Apodaca tiene las cuatro reglas: depósito de un mes, recibo por cada pago, duración de seis meses prorrogable y aumento anual tope de 10% formalizado con contrato nuevo.
Local, oficina y bodega: aplica el 2346, no el 2346 BIS
El tope de un mes de depósito y el recibo obligatorio sí alcanzan al arrendamiento comercial, porque el 2346 rige toda finca urbana. En cambio la duración de seis meses y el tope de 10% no: el 2346 BIS habla expresamente de fincas destinadas a la habitación. En el comercio, el plazo y el aumento son los que las partes pacten.
Finca rústica: ninguno de los dos
El arrendamiento de predios rústicos tiene su propio capítulo, que empieza en el 2347, con reglas distintas incluso para el pago de la renta: a falta de convenio, por semestres vencidos y no por meses.
Lo que Nuevo León no tiene, y conviene no copiar de un formato federal
Las afirmaciones negativas valen tanto como las positivas cuando se redacta un contrato. Estas tres salieron de leer el Título Sexto completo, del 2292 al 2390.
No hay registro obligatorio de contratos
Ninguna autoridad de Nuevo León exige registrar un arrendamiento. El artículo 2340 sólo dice que si el arrendamiento debe inscribirse en el Registro, vale el inscrito; es una regla de conflicto, no una obligación. Esto lo diferencia de la Ciudad de México.
No hay lista de contenido mínimo del contrato
Nuevo León no tiene equivalente al 2448 F federal ni al de la Ciudad de México. Ningún artículo enumera qué debe decir el contrato, de modo que la disciplina la pone quien redacta, no la ley.
No hay prórroga legal a favor del inquilino
Si el arrendatario sigue sin oposición en un predio urbano, el artículo 2381 hace que el arrendamiento continúe por tiempo indefinido pagando la misma renta, y el 2382 hace cesar las garantías que un tercero hubiera otorgado. No es una prórroga con plazo, como la de Jalisco o Puebla.
El pacto comisorio: donde la firma electrónica se topa con el notario
Es el punto más importante para un arrendador de Nuevo León que quiere poder recuperar el inmueble sin juicio, y conviene decirlo de frente en vez de esconderlo.
Qué permite la cláusula resolutoria
El artículo 2384 define el pacto comisorio expreso como el acuerdo formal donde se establecen las causas, el procedimiento y las consecuencias de la resolución por incumplimiento, sin necesidad de declaración judicial. Es un régimen extrajudicial completo que no existe en el Código Civil Federal.
Qué exige a cambio
El mismo 2384 y el 2300 piden que el contenido y las firmas se ratifiquen ante notario público, y el 2384 BIS I fija el procedimiento: notificación personal en el inmueble ante dos testigos o fedatario, plazo para cumplir no menor a diez días naturales y señalamiento del lugar de depósito de los muebles.
Qué hace esta plantilla
No pacta cláusula resolutoria, y lo dice. Un contrato firmado electrónicamente y no ratificado ante notario no cubre esa formalidad, así que prometerla sería vender algo que no se puede cumplir. Sin ese pacto, la rescisión se pide ante juez competente, con las tres causas del artículo 2383.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo pedir dos meses de depósito en Monterrey?
- No, y no sólo en vivienda. El artículo 2346 está en el capítulo de fincas urbanas y prohíbe exigir más de una mensualidad de depósito en cualquier arrendamiento urbano: casa, local, oficina o bodega. Sólo el arrendamiento de fincas rústicas queda fuera.
- ¿El tope de un mes también aplica a un local comercial?
- Sí. Esa es la lectura correcta del artículo 2346, que rige todo el Capítulo IV de fincas urbanas. Lo que no aplica al local es el 2346 BIS: la duración de seis meses y el tope de 10% al incremento hablan de fincas destinadas a la habitación.
- ¿Cuánto puedo subir la renta?
- En vivienda, hasta 10% de la cantidad pactada como renta mensual, una sola vez al año. El artículo 2346 BIS añade que para aplicarlo «se deberá celebrar un nuevo contrato»: no basta una adenda ni un convenio. En un local, el aumento es el que las partes pacten.
- ¿Qué pasa si no doy recibos?
- Si pasan más de tres meses sin recibos, el artículo 2346 entiende que la renta de ese periodo fue pagada, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento en tiempo y forma. Cuenta como recibo cualquier documento que demuestre el pago de forma fehaciente. SignSolú no emite recibos; el contrato deja la obligación por escrito.
- ¿Mi contrato firmado antes de la reforma sigue valiendo?
- Sigue siendo un contrato válido, pero al renovarlo conviene ajustarlo a las reglas nuevas. Esto no es asesoría legal: para un caso concreto consulta a un abogado.