Contrato de arrendamiento de vivienda en la Ciudad de México
La Ciudad de México tiene reglas propias para rentar vivienda que el contrato genérico no trae, y son las más duras del país: un año forzoso, el aumento atado a la inflación, el depósito topado en una mensualidad, recibo obligatorio por cada mes y diez estipulaciones mínimas que el contrato debe contener.
No son reglas que se puedan pactar en contra. El artículo 2448 declara todo el capítulo de orden público e interés social, y por tanto irrenunciable: lo que se firme contra él se tiene por no puesto.
Esta plantilla ya trae las diez fracciones del 2448 F, incluidas las cuatro que casi ningún formato incluye: la descripción detallada del inmueble y el estado que guarda, el lugar del pago, los datos del fiador y el carácter con que firma el arrendador.
Lo que cambia en Ciudad de México
Texto consolidado a la Gaceta Oficial del 24 de diciembre de 2025, verificado en las publicaciones del Congreso de la Ciudad y de la Consejería Jurídica. El tope al incremento y el registro digital vienen de la reforma del 28 de agosto de 2024.
- Depósito máximo de un mes y recibo por cada pago (artículo 2448 E). El arrendador no puede exigir más de una mensualidad de renta a manera de depósito, y está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad. Si deja de entregarlos por más de tres meses, se entiende que el pago fue efectuado, salvo que haya hecho el requerimiento en tiempo y forma.
- Un año forzoso, prorrogable otro año (artículo 2448 C). La duración mínima de un arrendamiento de vivienda es de un año forzoso para las dos partes, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta por un año más si está al corriente en la renta. Esa prórroga unilateral no existe en el Código Civil Federal.
- Incremento tope a la inflación (artículo 2448 D). La renta se estipula en moneda nacional y sólo puede aumentarse una vez al año; el incremento nunca será mayor que la inflación del año anterior reportada por el Banco de México. El párrafo equivalente del código federal está derogado desde 1993, así que a nivel federal el aumento es libre.
- Diez estipulaciones mínimas (artículo 2448 F). El federal pide ocho; la Ciudad de México pide diez. Las dos que agrega son el monto del depósito o los datos del fiador (fracción IX) y el carácter y las facultades con que el arrendador celebra el contrato, con los datos del instrumento que acredite su personalidad (fracción X). Además, la fracción IV pide el lugar del pago, no sólo el monto.
- Todo el capítulo es irrenunciable (artículo 2448). En el código federal sólo cuatro artículos son de orden público. En la Ciudad de México lo es el capítulo completo, de modo que el tope de renta, el tope de depósito y el derecho del tanto no se pueden renunciar por contrato.
- Treinta días para ejercer el derecho del tanto (artículo 2448 J). Si el dueño vende, el inquilino al corriente tiene treinta días para igualar la oferta, contra quince del federal. Y si la venta se hace a sus espaldas, en la Ciudad de México hay acción de retracto y de nulidad, además de daños y perjuicios no menores al 50% de las rentas de los últimos doce meses.
Qué trae la plantilla
- Objeto con descripción y estado (2448 F fr. III). El inmueble, sus instalaciones y accesorios, y en qué estado se entregan.
- Vigencia de un año forzoso (2448 C). Prorrogable a voluntad del arrendatario hasta un año más si está al corriente.
- Renta, lugar de pago y recibos (2448 D y 2448 E). Aumento anual tope a la inflación, dónde se paga y recibo por cada mensualidad.
- Depósito de una mensualidad y fiador (2448 E y F fr. IX). El máximo que permite la ley, y los datos del fiador si lo hay.
- Carácter del arrendador (2448 F fr. X). Si firma como propietario o como apoderado, con los datos del instrumento.
- Registro del contrato (2448 F). La obligación de registrarlo dentro de los treinta días siguientes a la firma.
- Servicios, reparaciones, mejoras y subarriendo. Las mismas reglas que la plantilla general.
- Rescisión y entrega. Causas de rescisión y devolución en el estado en que se recibió.
- Firma electrónica y jurisdicción. Tribunales de la Ciudad de México.
Lo que capturas
| Campo | Ejemplo |
|---|---|
| Arrendador, su domicilio y el carácter con que firma | Laura Garza Treviño · propietaria del inmueble |
| Domicilio del inmueble | Av. Insurgentes Sur 1200, depto. 5, Del Valle, CDMX |
| Descripción, instalaciones y estado que guardan | dos recámaras, un baño, cocina integral y calentador, en buen estado |
| Renta mensual, cuándo y dónde se paga | $18,000.00, primeros cinco días, en el domicilio del arrendador |
| Depósito en garantía (máximo un mes) | $18,000.00 |
| Fiador en garantía, si lo hay | No se otorga fianza: la garantía es el depósito |
| Inicio y fin (mínimo un año) | 1 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2027 |
Qué dice la ley
Las reglas salen del Código Civil para el Distrito Federal, que sigue siendo el nombre legal del código de la Ciudad. El tope al incremento y el registro vienen de la reforma publicada en la Gaceta Oficial el 28 de agosto de 2024; el depósito de un mes, los recibos y las diez fracciones vienen de reformas anteriores que siguen vigentes.
Hay una trampa de citación que conviene conocer: las dos consolidaciones oficiales imprimen el artículo del depósito como «ARTICULO 2428 (SIC) E». El «(SIC)» está en la publicación y la referencia correcta es 2448 E. Si buscas «2448 E» en el PDF, puede no aparecer.
Lo que no decimos: que exista una plataforma donde registrar el contrato. La obligación del 2448 F está vigente en el papel y el transitorio tercero del decreto dio treinta días al Gobierno de la Ciudad para establecer el mecanismo, pero no encontramos acuerdo, lineamientos ni registro publicados. Hasta que aparezcan, prometer dónde registrar sería inventar.
Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.
Las diez estipulaciones del 2448 F, una por una
El artículo 2448 F no es una recomendación: dice que el contrato «deberá contener, cuando menos» estas diez estipulaciones. Un formato descargado de internet suele cubrir seis. Estas son las cuatro que normalmente faltan y por qué importan.
Fracción III: la descripción detallada y el estado que guarda
No basta la dirección. Pide la descripción del inmueble, de sus instalaciones y accesorios, y el estado que guardan. Es la fracción que decide quién paga el calentador al final: si nadie escribió que funcionaba, la discusión se vuelve palabra contra palabra. En esta plantilla es un campo que capturas al llenar el contrato.
Fracción IV: el lugar del pago, no sólo el monto
El federal pide el monto; la Ciudad de México pide el monto y el lugar. Importa porque el lugar del pago define dónde se cumple la obligación y, en un pleito, quién tuvo que ir a buscar a quién. La plantilla lo pregunta y lo escribe en la cláusula de renta.
Fracción IX: el monto del depósito o los datos del fiador
Son alternativos: o el depósito o el fiador. La plantilla trae los dos campos porque en la práctica se usan juntos, y deja constancia expresa cuando no hay fianza, para que no quede el hueco.
Fracción X: el carácter y las facultades del arrendador
Pide que el contrato diga con qué carácter firma quien renta e incluya todos los datos del instrumento con que acredita su personalidad. Es la fracción que un administrador de inmuebles o un apoderado nunca puede saltarse: el número de escritura, la fecha y el notario van en el texto del contrato.
El registro del contrato: lo que sí se sabe y lo que no
Es la parte de la reforma de 2024 de la que más se habla y sobre la que menos información firme hay. Vale la pena separar las dos cosas.
Lo que dice la ley
El último párrafo del 2448 F ordena establecer un registro digital de contratos de arrendamiento, de autorización inmediata, a cargo del Gobierno de la Ciudad de México, y obliga al arrendador a registrar sus contratos en un plazo no mayor a treinta días. El mismo párrafo lo declara confidencial salvo resolución judicial, y sanciona a la persona servidora pública que haga mal uso de él.
Lo que no pudimos comprobar
No encontramos acuerdo, lineamientos ni plataforma publicados. El transitorio tercero del decreto del 28 de agosto de 2024 dio treinta días para el mecanismo y noventa más para registrar los contratos en curso, pero no hay confirmación oficial de que el registro esté operando. Por eso esta página no te dice a qué sitio entrar: no lo sabemos.
Qué hacer mientras tanto
Deja la obligación por escrito en el contrato, como hace esta plantilla, y conserva el PDF firmado con su certificado de auditoría. Si el registro abre, ese PDF es el documento que se registra, y la fecha de firma queda probada por el acuse, no por tu memoria.
Preguntas que llegan de arrendadores de la Ciudad de México
¿El tope de la inflación aplica al mantenimiento?
El artículo 2448 D habla de la renta. Las cuotas de mantenimiento de un condominio no son renta y se rigen por el reglamento y la asamblea. Conviene separarlas del monto de la renta en el contrato para que no se confundan.
¿Y si el inquilino se va antes del año?
El año es forzoso para las dos partes. Si el inquilino se va antes, el contrato sigue vigente y las rentas se siguen causando, salvo que las partes convengan otra cosa por escrito. Es lo contrario de Jalisco, donde el plazo mínimo obliga sólo al arrendador.
¿Sirve para un local o una oficina en la Ciudad de México?
No. Todo el Capítulo IV habla de inmuebles destinados a la habitación. Para un local, una oficina o una bodega en la Ciudad de México usa la plantilla general de arrendamiento; el plazo máximo de veinte años del 2398 sí aplica ahí.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto depósito puedo pedir en la Ciudad de México?
- Una mensualidad de renta, no más. Lo dice el último párrafo del artículo 2448 E del Código Civil para el Distrito Federal, y el artículo 2448 lo vuelve irrenunciable: una cláusula que pida dos meses se tiene por no puesta.
- ¿Puedo rentar un departamento en la CDMX por seis meses?
- El artículo 2448 C fija un año forzoso para la vivienda, salvo convenio en contrario. Si pactas menos, déjalo por escrito y considera que el arrendatario puede invocar el mínimo legal, porque el artículo 2448 declara el capítulo irrenunciable.
- ¿Qué pasa si no doy recibos?
- Si pasan más de tres meses sin recibos, el artículo 2448 E entiende que el pago fue efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento en tiempo y forma. SignSolú no emite recibos; el contrato deja la obligación por escrito.
- ¿Dónde se registra el contrato?
- El artículo 2448 F obliga a registrarlo dentro de los treinta días siguientes a la firma, pero no localizamos acuerdo, lineamientos ni plataforma publicados, así que no podemos decirte a dónde entrar. Conserva el PDF firmado con su certificado: ése es el documento que se registraría.
- ¿Y si el inmueble es un local comercial?
- Las reglas del Capítulo IV son para vivienda. Para un local, oficina o bodega usa la plantilla general de arrendamiento. Si el local está en Nuevo León, usa la variante de local comercial: ahí el tope de depósito sí alcanza al comercio.