Contrato de arrendamiento de vivienda en el Estado de México
El Estado de México no copió el código federal: lo reescribió. Su Código Civil, vigente desde el 7 de junio de 2002, usa numeración decimal y mete el arrendamiento en el Libro Séptimo, Título Sexto, artículos 7.670 a 7.720. Son cincuenta y un artículos donde el federal tiene casi cien, y casi todo está reformulado.
La diferencia que más sorprende va al revés de lo que la gente espera: donde el federal pone un techo de diez años a la vivienda, el Estado de México pone un techo de tres. Y donde la Ciudad de México pone un piso de un año forzoso, aquí no hay piso.
Esta plantilla trae las siete estipulaciones del artículo 7.696, el tope del 10% en la novación, la reparación con cargo a la renta y una advertencia que casi ningún formato incluye: si pactas anticipo de rentas, el contrato se va a escritura pública.
Lo que cambia en Estado de México
Texto consolidado a la última reforma publicada en la Gaceta del Gobierno el 16 de junio de 2026, verificado en LEGISTEL.
- Plazo máximo de tres años en vivienda (artículo 7.672 fr. II). Un arrendamiento de inmueble urbano destinado a casa habitación no puede exceder de tres años. El Código Civil Federal permite diez. La misma fracción III baja a cinco años el de un local comercial o de servicios, contra veinte del federal. Un contrato a diez años es inválido en el excedente.
- Incremento tope de 10% en la novación (artículo 7.698). En la novación del contrato de arrendamiento de vivienda, el incremento de la renta no podrá exceder del diez por ciento. Es un tope fijo, no indexado a la inflación como el de la Ciudad de México, y el federal no tiene ninguno desde 1993.
- Reparaciones con cargo a las rentas (artículo 7.687). Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias, el arrendatario puede rescindir o reclamar que con cargo a las rentas se hagan. No necesita pasar por el juez. Ni el código federal ni el de la Ciudad de México lo permiten: ahí hay que ocurrir ante la autoridad judicial.
- No requiere registro, pero registrarlo pide notario (artículo 7.671). El contrato debe constar por escrito y expresamente «no requiere de registro, a no ser que las partes lo convengan, en cuyo caso deberán de ratificarse las firmas ante notario público, u otorgarse en escritura pública». Es lo contrario del 2448 F de la Ciudad de México.
- Escritura pública si hay anticipo de rentas (artículo 7.680). El arrendamiento de inmuebles de menores, de incapacitados o de una sucesión, o en el que se pacte un anticipo de rentas, se otorga en escritura pública y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. El anticipo de rentas es un pacto comercial común y saca el contrato del alcance de una firma electrónica privada.
- Rescisión sin catálogo de causales (artículo 7.718). Un solo artículo, genérico: las partes tienen acción para pedir la rescisión cuando incurran en incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato. Donde el federal enumera cinco causas para el arrendador y tres para el arrendatario, aquí lo que define el incumplimiento es lo que el contrato diga.
- El derecho del tanto casi no tiene diente (artículos 7.693 y 7.585). El inquilino cumplido tiene preferencia, pero el plazo para ejercerla es de diez días, el más corto de los tres códigos, y el artículo 7.586 salva la venta hecha sin aviso: es válida y sólo genera daños y perjuicios, sin el piso del 50% de doce meses de renta que tiene el federal.
Qué trae la plantilla
- Objeto con descripción e inventario (7.696 fr. III). El inmueble, sus accesorios e instalaciones y el estado en que se encuentran.
- Vigencia con tope de tres años (7.672 fr. II). El plazo que pacten, sin exceder el máximo legal de la casa habitación.
- Renta, lugar y época de pago (7.696 fr. IV). Monto, cuándo y dónde se paga, con el comprobante de cada pago.
- Incremento de 10% en la novación (7.698). El tope que fija el código cuando el contrato se nova.
- Depósito sin tope legal y sin anticipo de rentas (7.680). La garantía que pacten, y la advertencia de que el anticipo pide escritura pública.
- Reparaciones con cargo a las rentas (7.687). El inquilino puede descontarlas sin ir al juez, que es lo que permite el código.
- Forma y registro (7.671 y 7.685). No requiere registro; si se pacta, pide notario. Todo el título es irrenunciable.
- Rescisión por incumplimiento (7.718). Sin catálogo de causales: cualquier incumplimiento de lo pactado.
- Servicios, mejoras, subarriendo y entrega. Las mismas reglas que la plantilla general.
- Firma electrónica y jurisdicción. Tribunales del lugar donde se ubica el inmueble.
Lo que capturas
| Campo | Ejemplo |
|---|---|
| Arrendador y arrendatario, con domicilio | Laura Garza Treviño |
| Domicilio del inmueble | Av. Chimalhuacán 45, casa 12, Los Reyes Acaquilpan, La Paz |
| Descripción, inventario de accesorios y su estado | casa de una planta, dos recámaras, un baño, cocina y patio de servicio |
| Renta mensual, cuándo y dónde se paga | $9,800.00, primeros cinco días, en el domicilio del arrendador |
| Depósito en garantía | $9,800.00 |
| Inicio y fin (máximo tres años) | 1 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2029 |
Qué dice la ley
El arrendamiento en el Estado de México no está en el Libro Cuarto, como suele decirse, sino en el Libro Séptimo, «De las Obligaciones», Segunda Parte, Título Sexto, artículos 7.670 a 7.720. El 7.721 ya es comodato. La numeración decimal confunde a quien busca por el número de artículo federal.
El artículo 7.685 declara que las disposiciones sobre arrendamiento son de orden público e interés social y por tanto irrenunciables, y que cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta. Es el alcance más amplio de los tres códigos que comparamos: cubre el título completo, incluidos el arrendamiento comercial y el industrial, no sólo la vivienda.
No hay ley especial de arrendamiento en el Estado de México. Revisamos la Ley de Vivienda del Estado de México, última reforma del 29 de abril de 2025, y no menciona una sola vez las palabras arrendamiento, arrendatario o inquilino: es política habitacional, no relación entre particulares.
Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.
El techo de tres años cambia cómo se escribe el contrato
Es la diferencia más consecuente del estado y la que más contratos invalida en el excedente. Conviene entender qué pasa en cada caso.
Tres años para casa habitación, cinco para local
La fracción II del 7.672 fija tres años para inmuebles urbanos destinados a casa habitación y la III cinco para locales comerciales o de servicios. Veinte años sólo quedan para la industria, las tiendas departamentales, los centros comerciales, las bodegas de venta y el comercio en gran escala.
Si omites el plazo, la ley lo pone
El artículo 7.673 llena el hueco: un año para casa habitación, dos para local comercial o de servicios, cinco para industria y un año para finca rústica. Ese año no es un mínimo forzoso, es un plazo supletorio: si pactas seis meses, el pacto vale.
En el Estado de México no existe el arrendamiento indefinido
Como la ley siempre suple un plazo fijo, no hay figura de tiempo indeterminado y, por lo mismo, no hay artículo equivalente al 2478 federal con su aviso de quince días. Buscamos «desocupar» y «desocupación» en el título completo y sólo aparece en el 7.719, que trata del usufructuario.
Los cuatro casos en que aquí no basta una firma electrónica
Lo decimos de frente porque es más útil que venderte lo contrario. En estos supuestos el artículo 7.680 exige escritura pública e inscripción en el Registro Público de la Propiedad, y ninguna plataforma de firma electrónica privada cubre esa formalidad.
El inmueble es de un menor o de una persona incapacitada
El código lo saca del régimen privado por la naturaleza del titular, sin importar el monto de la renta ni el plazo. Aquí hay que ir con notario.
El inmueble pertenece a una sucesión
Mientras el juicio sucesorio no concluya y el inmueble se adjudique, el arrendamiento sigue la misma regla. Es un supuesto frecuente cuando la familia renta la casa del padre que falleció.
Se pacta un anticipo de rentas
Éste es el que sorprende, porque no depende de quién sea el dueño sino de una cláusula comercial cualquiera. Adelantar seis meses de renta a cambio de descuento arrastra el contrato a escritura pública. Si quieres firmar en línea, no pactes anticipo.
Las partes deciden registrar el contrato
El registro no es obligatorio, pero si lo eligen, el 7.671 exige ratificación de firmas ante notario o escritura pública. Un contrato firmado electrónicamente y no registrado es la vía limpia en este estado.
Lo que el Estado de México no tiene
Estas cuatro ausencias las verificamos leyendo los cincuenta y un artículos del título y buscando los términos uno por uno. Importan porque la creencia común viene del código federal.
No hay tope al depósito en garantía
La palabra «depósito» no aparece en todo el Título Sexto. Lo único es la fracción VII del 7.696, que obliga a mencionar «la garantía que el arrendatario otorgue, en su caso». El tope de una mensualidad existe en la Ciudad de México y en Nuevo León, no aquí.
No hay prórroga legal a favor del inquilino
Ni «prórroga» ni «prorrogable» aparecen en el título. A diferencia de la Ciudad de México, de Jalisco y sobre todo de Puebla, el inquilino mexiquense no puede prolongar el contrato por sí solo.
No hay plazo mínimo forzoso
No existe equivalente al 2448 C. El año del 7.673 es supletorio, no imperativo. En eso el Estado de México es más flexible que la Ciudad de México.
No hay subrogación familiar si el inquilino muere
El 7.681 dice que el contrato no termina por la muerte de ninguna de las partes, salvo pacto en otro sentido, pero no existe un equivalente al 2448 H que subrogue al cónyuge, a la concubina, a los hijos y a los ascendientes que habitaban el inmueble. El contrato pasa a la sucesión por las reglas generales.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo firmar un contrato a cinco años por una casa en Toluca?
- No. La fracción II del artículo 7.672 del Código Civil del Estado de México fija tres años como plazo máximo de vigencia para inmuebles urbanos destinados a casa habitación, y el artículo 7.685 declara irrenunciables las disposiciones sobre arrendamiento. Cinco años sólo caben en un local comercial o de servicios.
- ¿Cuánto puedo subir la renta?
- El artículo 7.698 topa en diez por ciento el incremento en la novación del contrato de arrendamiento de vivienda. Es un tope fijo, no atado a la inflación. El artículo no regula expresamente una cláusula de ajuste dentro de la vigencia, y no encontramos criterio judicial que aclare ese punto.
- ¿Tengo que registrar el contrato?
- No. El artículo 7.671 dice expresamente que no requiere registro. Si las partes deciden registrarlo, tienen que ratificar las firmas ante notario público u otorgarlo en escritura pública, y ahí ya no basta la firma electrónica.
- ¿Puedo pedir seis meses de renta por adelantado?
- Puedes, pero te cuesta la firma en línea: el artículo 7.680 obliga a otorgar en escritura pública e inscribir en el Registro Público de la Propiedad el arrendamiento en que se pacte un anticipo de rentas. Si quieres cerrar en el celular, no pactes anticipo.
- ¿El inquilino puede descontar reparaciones de la renta?
- Sí, y sin ir al juez. El artículo 7.687 le permite optar entre rescindir el contrato o reclamar que con cargo a las rentas se hagan las reparaciones necesarias. Ni el código federal ni el de la Ciudad de México lo permiten.