Rentar en Jalisco: el plazo mínimo obliga sólo al arrendador, y eso tumba la cláusula de penalización

Casi todos los contratos de renta que circulan en México traen una cláusula que cobra dos o tres meses si el inquilino se va antes del año. En la mayor parte del país se discute. En Jalisco no hay mucho que discutir: el código dice que el plazo obliga a una sola de las partes, y dice también que eso no se puede renunciar.

La fracción II del 2041, que es el artículo entero de esta página

El Código Civil del Estado de Jalisco es de 1995 y está renumerado de arriba abajo: el arrendamiento vive en los artículos 1980 a 2146, no en los 2398 y siguientes del federal. La fracción II del 2041 fija un plazo mínimo de vigencia de un año y agrega dos cosas que el federal no dice: que «el plazo será obligatorio solamente para el arrendador» y que el arrendatario podrá dar por concluido el contrato en cualquier tiempo, cubriendo las rentas hasta la fecha en que desocupe totalmente el inmueble.

El federal hace forzoso el año para las dos partes, y aun así admite convenio en contrario. Jalisco lo hace forzoso para una sola, y no admite nada en contra.

Por qué la cláusula firmada no rescata al arrendador

Porque hay dos artículos más. El 2042 declara de orden público lo que dice el 2041 y tiene por no puesta cualquier estipulación en contrario. Y el 2043 va más lejos: los convenios que generen obligaciones más gravosas para el arrendatario son nulos de pleno derecho, «no importando si se hacen constar bajo la forma de recibos, vales, cartas o cualquier otro documento», y cierra diciendo «sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra». Qué significa exactamente esa fórmula está en qué es el orden público e interés social.

La consecuencia es que firmarlo aparte tampoco funciona. Éstas son las tres cláusulas que en Jalisco no se sostienen, y son justo las que trae cualquier formato descargado de internet:

• La penalización por irse antes del año. Contradice el 2041 fracción II, que es irrenunciable por el 2042.
• La renuncia anticipada a la prórroga. El 2044 da al arrendatario que cumplió en tiempo con todas sus obligaciones derecho a una prórroga de un año; renunciar a ella al firmar es un convenio más gravoso, y ahí entra el 2043.
• La renuncia al aviso de tres meses. No hay que interpretar nada: el propio 2035 termina diciendo «Lo dispuesto en este Artículo no será objeto de renuncia».

Lo que el arrendador sí puede cobrar

El mismo artículo lo dice: las rentas hasta la fecha en que el inquilino desocupe totalmente el inmueble y lo ponga a disposición del arrendador. No es poco, y es exigible. Lo que cambia es que se cobra por días de ocupación y no por una cifra pactada de antemano, así que la fecha de entrega deja de ser un trámite y pasa a ser el dato que decide cuánto se paga. Conviene dejarla firmada: un acta de entrega con la fecha y el estado del inmueble, firmada por las dos partes, es la prueba de cuándo se cortó el reloj. Cómo se documenta eso está en acta de entrega-recepción.

Las otras dos reglas que este código tiene y casi ningún otro

La fracción I del 2041 pone un tope al monto de la renta, no sólo al aumento: cuando el valor comercial del inmueble no excede de diez mil veces el valor diario de la UMA, la renta no puede pasar del doce por ciento anual sobre el valor fiscal que reporte el inmueble, o del diez por ciento anual del valor comercial si no hay valor fiscal actualizado en los últimos tres años. No hay nada parecido en ningún otro código estatal que hayamos revisado para estas plantillas.

Y el 2035 hace asimétrico el aviso para terminar un contrato por tiempo indefinido de predio urbano: tres meses si lo da el arrendador y uno si lo da el arrendatario. Si el contrato pasa a indefinido porque nadie hizo nada al vencer, el arrendador que quiera recuperar el inmueble necesita avisar con tres meses aunque su contrato diga treinta días. Qué es y cómo se evita ese paso a indefinido está en qué es la tácita reconducción.

Qué tiene que decir el contrato por todo esto

• El plazo, con la fracción II del 2041 citada, para que las dos partes sepan desde el primer día que el inquilino puede irse y qué paga si se va.
• Cómo y cuándo se entrega el inmueble, con acta firmada, porque de esa fecha depende la última renta.
• La renta, revisada contra el tope de la fracción I, con el valor fiscal a la vista.
• La prórroga del 2044: mejor prevista en el contrato que discutida al vencimiento.
• El aviso de tres meses del 2035, escrito tal cual, para que nadie lo confunda con los treinta días de otros estados.
• Quién paga el agua potable y el alcantarillado, que es la fracción IX del 2023 y una estipulación que el código federal no pide.

La plantilla de arrendamiento de vivienda para Jalisco ya está redactada sobre ese código, con las diez estipulaciones del 2023 y sin las cláusulas que el 2042 y el 2043 tienen por no puestas. Se llena, se manda por WhatsApp o por correo y las dos partes firman desde el celular, con acuse de quién firmó y cuándo. Si el inmueble es un local y no una casa, las reglas son otras: están en arrendamiento de local comercial. Y el paso a paso general, en contrato de arrendamiento: cómo firmarlo en línea.