Cómo se avisa la terminación de un contrato para que después se pueda probar

Quien lleva contratos ya sabe cuál es la fecha: la cláusula la dice y un control de vencimientos la avisa. Lo que casi nadie tiene resuelto es lo siguiente, que es donde se pierde el caso: cómo se da el aviso para que después se pueda probar que se dio, cuándo y con qué contenido.

Y la respuesta no es una. En materia de arrendamiento la forma del aviso la fija el código civil de cada entidad, y cuatro códigos que dicen casi lo mismo resuelven distinto la única palabra que importa.

Cuatro formas distintas para la misma situación

El supuesto es idéntico en los cuatro: un arrendamiento que no se celebró por tiempo expresamente determinado y que cualquiera de las partes quiere terminar. Lo que cambia es la forma del aviso.

Lee la columna del medio otra vez, porque ahí está todo. «Por escrito» lo cumple un correo. «Indubitable» es un estándar de prueba, no un canal: lo que se exige es que no quede duda de que llegó. Pero «notificación judicial» y «judicial o notarial» son actos, no formatos: los hace un juzgado o un notario, y ningún mensaje los sustituye por bien redactado que esté.

Qué tiene que poder probarse del aviso, y no es sólo que llegó

Un aviso que se discute se discute por cuatro cosas, y conviene armarlo pensando en las cuatro desde el principio. No son requisitos de una ley: son los cuatro puntos donde se pierde.

• Qué decía. El contenido exacto: a qué contrato se refiere, qué se está dando por terminado y desde cuándo. Si el texto no identifica el contrato, el aviso vale para cualquiera y para ninguno.
• Cuándo se dio. La anticipación es un plazo y se cuenta hacia atrás desde la fecha de terminación. Un aviso correcto dado tarde no termina el contrato: lo corre al siguiente periodo.
• Quién lo dio. Tiene que venir de quien puede obligar a la parte. Si el que manda el correo es un empleado sin facultades, la otra parte tiene un argumento gratis.
• A quién llegó. Al domicilio o al medio que el contrato señaló para notificaciones. Si el contrato no trae esa cláusula, ése es el primer arreglo que conviene hacer en la siguiente renovación.

De los cuatro, los dos primeros son los que un documento firmado resuelve solo. Un aviso de terminación firmado por las dos partes —o firmado por una y con acuse de que la otra lo abrió y lo recibió— deja fijados el contenido y la fecha, y el acuse de auditoría es lo que después permite demostrar que ese archivo es el mismo que se mandó, comprobable en la página de verificación.

El mejor aviso es el que la otra parte firma

Hay una vía que casi nadie usa y que cierra el asunto sin discutir formas: el convenio de terminación. El artículo 2483 del Código Civil Federal enumera las causas por las que termina el arrendamiento y su fracción II es «por convenio expreso». Si las dos partes firman que el contrato termina en tal fecha y que no queda adeudo, ya no hay aviso que probar ni plazo de anticipación que contar, porque no se está ejerciendo una facultad unilateral: se está celebrando un contrato nuevo.

Es la razón por la que, cuando la relación está en buenos términos, conviene mandar a firmar el convenio antes que el aviso. Firmar un documento de una hoja desde el celular es más rápido que una notificación judicial, y deja mejor constancia que cualquiera de las cuatro formas de la tabla. En materia laboral el equivalente es el convenio de terminación laboral, que tiene sus propias reglas y no se resuelve igual.

Si el contrato tiene plazo fijo, normalmente no hay que avisar nada

Vale aclararlo porque es la confusión que genera más avisos innecesarios. La fracción I del artículo 2483 termina el arrendamiento por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley. El aviso del 2478 y de sus equivalentes estatales es para los arrendamientos sin tiempo expresamente determinado.

Con plazo fijo el riesgo es otro y es el inverso: que al vencer nadie haga nada y el contrato se renueve solo. Eso tiene nombre —tácita reconducción— y plazos muy cortos en algunos estados; cómo se fija la fecha que manda y qué hay que mirar antes está en control de vigencias y renovaciones de contratos. Y hay estados donde el inquilino tiene derecho a una prórroga que se pide en una ventana estrecha: el caso más generoso con el negocio instalado es Coahuila, en arrendamiento en Coahuila: noventa y nueve años y el arraigo del negocio.

Cómo se arma el aviso en la práctica

1. 1Mira primero el código del lugar del inmueble, no el federal. El Código Civil Federal aplica en materia federal; el arrendamiento de un inmueble es materia local. Si la forma que pide ese código es judicial o notarial, el calendario tiene que empezar antes porque el trámite tarda.
2. 2Revisa la cláusula de notificaciones del contrato. Un domicilio y un correo señalados para ese efecto resuelven la mitad de las discusiones, y si el contrato no los trae, agrégalos en la próxima renovación.
3. 3Primero ofrece el convenio de terminación. Es un documento de una hoja, se firma en línea en minutos y deja constancia mejor que cualquier aviso unilateral.
4. 4Si no hay convenio, manda el aviso firmado y con acuse, y además por el canal que pida la ley. No son alternativas: el documento firmado prueba qué decía y cuándo, y la notificación judicial o notarial cumple la forma. Donde la ley sólo pide «por escrito» o «indubitable», el documento firmado con acuse basta.
5. 5Guarda el expediente del cierre completo. Aviso o convenio, su acuse, y el estado de cuenta a esa fecha. Cuánto tiempo hay que conservarlo y desde cuándo corre el plazo está en cuánto tiempo guardar un contrato firmado.

Un convenio de terminación y un aviso firmado son dos documentos, no dos proyectos: los primeros 10 documentos son gratis y sin tarjeta desde tu cuenta, y el plan de paga son $399 MXN al mes con 500 documentos. Lo que ninguna plataforma puede hacer por ti es la notificación judicial donde la ley la exige, y decirlo al revés sería venderte algo que no existe.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.