Arrendamiento en Coahuila: noventa y nueve años para el local y el arraigo del negocio

Casi todos los códigos civiles del país aprietan el arrendamiento comercial. Coahuila hace lo contrario: es el que da el plazo más largo y el que mejor protege al negocio que ya está instalado. Las dos cosas se deciden en el mismo renglón del contrato —el plazo— y quien usa un formato escrito contra el código federal se equivoca en los dos sentidos a la vez.

Noventa y nueve años, y la lista de destinos es amplia

El artículo 2847 del Código Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza fija tres topes: cinco años para bienes muebles, quince para inmuebles destinados a habitación y noventa y nueve para los destinados a fines agrícolas o ganaderos, al comercio, a despachos, oficinas, consultorios profesionales o al ejercicio de una industria.

La comparación vale la pena hacerla con números. El segundo párrafo del artículo 2398 del Código Civil Federal dice que el arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación y de veinte para las destinadas al comercio o a la industria. Coahuila da cinco veces más en lo comercial y cinco años más en vivienda, y mete en la lista larga tres destinos que el federal no nombra: despachos, oficinas y consultorios profesionales.

El arraigo: cuatro meses por cada año de negocio

Esta es la regla que el arrendador tiene que entender antes de escribir el plazo. El artículo 2903 empieza como el de cualquier estado: vencido el contrato, el inquilino que esté al corriente en el pago de las rentas tiene derecho a que se le prorrogue por una sola vez y hasta por un año.

El segundo párrafo cambia el cálculo. Si el bien no se destina a habitación sino a comercio, despacho profesional o industria, el arrendatario goza además de ese año una prórroga adicional de cuatro meses por cada año que haya ocupado el inmueble con el mismo negocio, profesión o industria. Sumadas las dos, el tope son cinco años.

El tercer párrafo cierra la puerta que todo formato intenta abrir: «La cláusula que en los contratos de arrendamiento establezca renuncia a estas prórrogas, se tendrá por no puesta». No es nulidad que haya que pedir ni una cláusula discutible: se tiene por no escrita, y el contrato sigue valiendo sin ella.

El plazo indefinido no da prórroga, y casi nadie lo sabe

El artículo 2904 dice una sola frase: no proceden las prórrogas en los contratos celebrados por tiempo indefinido. Para el negocio es la peor redacción posible —pierde el arraigo completo— y para el arrendador tampoco es cómoda, porque el artículo 2901 le exige para terminar un arrendamiento de predio urbano sin plazo determinado un aviso dado en forma indubitable, judicial o notarial, con dos meses de anticipación. Un correo o un escrito firmado no satisface esa formalidad.

Y hay una ventana que al inquilino se le va sin darse cuenta: por el artículo 2905, si pidió la prórroga fuera de juicio y el arrendador se la negó, tiene que reclamarla judicialmente dentro del último mes del plazo. Fuera de esa ventana el derecho existe y no se puede hacer valer.

Y el aumento de la prórroga no lo decides tú

Concedida la prórroga, el artículo 2906 permite aumentar la renta conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco de México, correspondiente al último año del plazo del contrato. El 2907 lo repite para los años siguientes: durante las prórrogas el aumento es anual y tampoco puede exceder ese índice. No es un porcentaje libre ni un número negociado: es un indicador publicado, y eso conviene escribirlo así en el contrato para no discutirlo después.

Para el tiempo que el inquilino se queda después del plazo, el artículo 2866 manda pagar la renta hasta que restituya el inmueble, con los aumentos que resulten de aplicar por analogía los artículos 2906, 2907 y 2908. O sea que quedarse no sale gratis, pero tampoco se cobra lo que al arrendador se le ocurra.

Qué escribir en el contrato de un local en Saltillo o en Torreón

1. 1Pon plazo determinado, siempre. Es lo único que activa el 2903 y lo único que evita el aviso judicial o notarial del 2901. «Por tiempo indefinido» le quita al negocio su arraigo y al dueño su salida sencilla.
2. 2Decide el plazo sabiendo lo que trae pegado. Cada año de ocupación con el mismo negocio son cuatro meses de prórroga, así que un contrato a cinco años renovado dos veces ya está cerca del tope de cinco años de prórroga. Si eso no es lo que quieres, el plazo corto con renovación expresa no te salva: lo que cuenta es el tiempo ocupado, no el número de contratos.
3. 3Describe el destino con las palabras del 2847. Comercio, despacho, oficina, consultorio profesional o industria: la palabra que escribas decide en qué tramo de plazo cae el contrato.
4. 4Escribe el aumento como índice, no como porcentaje. «Conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor publicado por el Banco de México» es la redacción que el 2906 y el 2907 admiten.
5. 5Y no metas renuncia a prórrogas. Se tiene por no puesta y lo único que logra es que la contraparte desconfíe del resto del documento.

La plantilla de arrendamiento para Coahuila está escrita para casa habitación y ya trae el 2903, el 2905, el 2906 y el 2907, además de la cláusula de terminación con el aviso del 2901. Para un local conviene partir de la plantilla de arrendamiento de local comercial y sustituir los artículos por los de Coahuila, porque lo que cambia entre estados es el número, no la estructura. Qué reglas del formato de vivienda simplemente no corren en un local está en contrato de arrendamiento de local comercial, y cómo se firma con el inquilino sin que vaya a tu oficina, en contrato de arrendamiento: firmarlo en línea.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.