Contrato de local comercial en Jalisco: la prórroga de una cuarta parte del plazo y el aviso de tres meses que no se puede renunciar

Jalisco tiene una sección propia para los locales

Casi ningún código estatal separa el arrendamiento comercial del de vivienda con su propia sección. Jalisco sí: dentro del título del arrendamiento, la Sección Tercera del Capítulo IV se dedica a los inmuebles destinados al comercio e industria, y el artículo 2053 manda aplicarles además las disposiciones generales del arrendamiento y las de inmuebles.

La consecuencia es que un contrato de local en Guadalajara, Zapopan o Puerto Vallarta no se arma copiando el contrato de la casa y cambiando la palabra. Y tampoco copiando el federal, porque las tres reglas más importantes no existen en el federal.

La prórroga es una cuarta parte, no un año

El artículo 2051 dice que el arrendatario tendrá derecho a una prórroga del contrato por un término equivalente a una cuarta parte del periodo pactado en el contrato original de arrendamiento. Es una fórmula, no un plazo fijo, y eso cambia la planeación de las dos partes.

• Contrato de un año: tres meses de prórroga.
• Contrato de dos años: seis meses.
• Contrato de cinco años: quince meses.
• Contrato de diez años: dos años y medio.

La condición es que el arrendatario haya cumplido en tiempo con todas sus obligaciones, no sólo con el pago. Y el artículo cuenta el plazo desde que el arrendatario entró en posesión, aunque la finca haya cambiado de dueño en el camino: comprar un local con inquilino en Jalisco es comprar también su reloj.

Conviene no confundirla con la prórroga de un año que algunos estados dan al inquilino de vivienda. En Jalisco esa regla está en la sección de inmuebles destinados a habitación, y no rige el local. El caso de la vivienda en el estado, con lo que sí aplica ahí, está en el arrendamiento en Jalisco.

El aviso de tres meses, y la palabra «irrenunciable»

El artículo 2035 dice que, tratándose de un predio urbano, el aviso para terminar un arrendamiento indefinido deberá darse con tres meses de antelación si lo da el arrendador y un mes si lo da el arrendatario. El artículo 2143 repite la regla en el capítulo de la terminación. Y el 2035 cierra con una frase corta que vale más que el plazo: lo dispuesto en este artículo no será objeto de renuncia.

Es decir: una cláusula que diga «las partes podrán dar por terminado este contrato con treinta días de aviso» no funciona del lado del arrendador. El plazo es asimétrico a propósito, y el legislador cerró la puerta a pactarlo distinto. El federal, en cambio, pide quince días a las dos partes y admite pacto.

Cuándo empieza a importar

Mientras el contrato tenga plazo, no hace falta aviso: concluye el día señalado, más la prórroga del 2051 si el inquilino cumplió. El plazo de tres meses entra cuando el contrato ya corre por tiempo indefinido, que es lo que pasa cuando nadie firma la renovación y todos siguen como si tal cosa. Cómo se construye un aviso que después sirva está en cómo se avisa la terminación de un contrato.

La preferencia del 2025, con su calendario y su pena

El artículo 2025 dice que en los arrendamientos que hayan durado más de tres años el arrendatario tiene derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento. Está en las disposiciones generales de inmuebles, y el 2053 las extiende al comercio, así que alcanza al local. La plantilla del estado añade la condición de que no se haya retrasado dos meses en los pagos periódicos.

Lo que hace útil esta regla es que trae procedimiento y sanción, cosa rara en un código civil. El artículo 2027 pide que el arrendador dé aviso de las nuevas condiciones cuando menos diez días antes de que venza el contrato, para que el arrendatario, en los cinco días siguientes, avise si desea o no seguir arrendando. Y el 2028 dice que los daños y perjuicios de quien desconozca ese derecho, o de quien se retracte después de avisar que lo ejerce, en ningún caso serán inferiores al diez por ciento del importe bruto de la renta calculado sobre una anualidad.

Ese diez por ciento corre para los dos lados. Un arrendador que renta a otro sin avisar paga; un inquilino que dice que se queda y luego se va, también. Qué es exactamente el derecho que se ejerce cuando el dueño quiere vender está en el derecho del tanto.

El traspaso del giro: una figura que Jalisco sí regula

El artículo 2048 dice que cuando así se convenga en el contrato, el arrendatario tendrá derecho a traspasar el comercio o industria establecido en el inmueble arrendado, sin que el arrendador tenga derecho alguno a oponerse. La condición está al principio de la frase: hace falta pactarlo. Sin ese pacto, el traspaso sin autorización es causa de rescisión por la fracción III del artículo 2144.

Y si se pacta, vienen dos consecuencias que conviene escribir: el artículo 2050 dice que el plazo del nuevo arrendatario será el que se hubiere pactado originalmente en el contrato, y el 2049 deja al arrendatario que traspasa como obligado solidario del nuevo ocupante. Nadie se va del todo. El caso práctico del traspaso, con lo que se firma, está en el traspaso del local, y el de partir el local en dos, en subarrendar parte del local.

Tres detalles más que cambian la operación

Registro Público si pasa de ocho años

El artículo 2045 fija el plazo máximo en veinte años para el comercio y veinticinco para la industria, y añade que en ambos casos, cuando excedan de ocho años, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. El tope de veinte años para comercio es igual al del federal y no es una diferencia; lo distinto es la inscripción a partir de ocho años y los veinticinco para uso industrial, que importa si lo que se renta es una bodega.

La renta puede ser un porcentaje de las ventas

El artículo 2046 dice que el precio del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o la industria será fijado libremente por las partes, y el 2047 permite expresamente fijarlo como un porcentaje de los ingresos brutos del comercio. Eso vuelve legal y nombrada una práctica común en plazas y centros comerciales, y obliga a escribir cómo se reporta y se audita la venta.

Un mes de caso fortuito, no dos

El artículo 2012 dice que si un caso fortuito o de fuerza mayor impide totalmente al arrendatario el uso del inmueble y dura más de un mes, podrá pedir la rescisión anticipada sin responsabilidad para él, y que este derecho no es renunciable. El federal, en el artículo 2431, pide más de dos meses. Un mes de diferencia es mucho cuando lo que cerró el local fue una inundación, una obra pública o un sismo: el caso de un local dañado por un fenómeno natural está en el local dañado por huracán.

Garantía, comprobantes y salida anticipada

El código de Jalisco no fija tope al depósito en garantía: la fracción VI del artículo 2023 sólo obliga a consignar en el contrato la garantía que otorgue el arrendatario. Y el artículo 1995 da un efecto útil a los recibos: la entrega de los comprobantes de pago presume la existencia del contrato de arrendamiento y el pago de la deuda que consta en ellos, lo que ayuda cuando el contrato se firmó mal o no se firmó.

Y una advertencia sobre la salida anticipada, porque es donde más se confunde el local con la vivienda. Sin la regla de habitación, una salida anticipada se rige por las disposiciones generales: el artículo 2010 dice que si se pactó un tiempo fijo y los periodos sólo se determinaron como plazos para hacer el pago parcial de la renta, el arrendatario estará obligado a pagar la totalidad del precio. Dicho en corto: en Jalisco el inquilino de un local no se puede ir cuando quiera sin consecuencia, aunque el de vivienda tenga otra regla.

Qué cláusulas se escriben distinto para Jalisco

1. 1Vigencia, con el plazo, la prórroga de una cuarta parte del 2051 y la inscripción en el Registro Público si pasa de ocho años.
2. 2Terminación sin plazo, con los tres meses del arrendador y el mes del arrendatario del 2035, y la nota de que no es objeto de renuncia.
3. 3Preferencia, con el calendario del 2027 —diez días y cinco días— y la pena del 2028.
4. 4Traspaso, decidiendo expresamente si se conviene o no, y si se conviene, con el plazo del 2050 y la solidaridad del 2049.
5. 5Renta, fija o como porcentaje de ingresos brutos del 2047, y si es porcentaje, cómo se reporta.
6. 6Caso fortuito, con el mes del 2012 y sin cláusula de renuncia.

El contrato con todo eso ya redactado y con sus artículos citados es el contrato de local comercial para Jalisco. Para casa habitación en el estado, el contrato de arrendamiento Jalisco; el panorama del documento, en el contrato de arrendamiento de local comercial; el caso de la CDMX, en el local comercial en la CDMX; y el catálogo por entidad, en las plantillas. Si lo que entra al local es una cadena con su propio contrato, el caso está en una cadena quiere rentar mi local.

Firmarlo cuando el apoderado no está en Guadalajara

En un local la contraparte casi nunca es quien va a atender el negocio: es un apoderado que firma desde otra ciudad, y muchas veces un fiador desde una tercera. Mandarlo por liga no cambia nada de lo legal: el artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite la manifestación de la voluntad por medios electrónicos, y el 1298-A del Código de Comercio valora el mensaje de datos primordialmente por la fiabilidad del método con que fue generado, archivado, comunicado o conservado. Quién puede firmar por una empresa está en la firma electrónica de personas morales.

Con SignSolú el contrato sale por WhatsApp desde tu número o por correo, cada firmante lo abre en su teléfono y firma sin abrir cuenta ni pagar, y el acuse guarda hora, dirección IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo, con la hora de cada firma por separado. Cualquiera comprueba después que el documento no cambió en la página de verificación, sin cuenta, que es lo que hace falta cuando el aviso del 2027 se tiene que probar años después. Lo que trae el acuse está en qué es un acuse de auditoría, el flujo en cómo funciona y las dudas de validez en las preguntas legales frecuentes. El plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.