El inquilino de mi local en Durango quiere subarrendar una parte, ¿qué firmamos?
Basada en Código Civil del Estado de Durango, arts. 2361 a 2363 y 2370 · Revisada en octubre de 2026
Se firma una autorización escrita de subarriendo, y conviene que sea un documento propio y no una frase en un mensaje. El artículo 2361 del Código Civil de Durango prohíbe al arrendatario subarrendar la cosa «en todo, ni en parte» sin consentimiento del arrendador, y si lo hace responde solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios. Lo que decide a quién le cobras después es cuál de los dos caminos tomas: el 2362, que te deja al mismo inquilino de frente, o el 2363, que mete al subarrendatario en sus derechos y obligaciones.
Tienes un local en el centro de Durango rentado a una tienda de ropa. El inquilino te llama: quiere meter a una cafetería en la mitad del fondo, que la mitad no la usa. La renta la sigue pagando él. Suena bien y suena simple, y es exactamente donde se arman los pleitos de tres años. Y hay un derecho de este mismo capítulo que conviene tener presente antes de autorizar nada: qué es el derecho del tanto.
La buena noticia es que el código de tu estado contesta las tres preguntas que importan en tres artículos cortos: si se puede, qué pasa si lo hace sin permiso y a quién le cobras después. El formato del contrato de fondo está en la plantilla de contrato de arrendamiento de local comercial de Durango.
Lo que dice el código de Durango, no el federal
El arrendamiento es materia local, así que lo que rige tu local es el Código Civil del Estado de Durango, no el federal. Y en subarriendo la numeración es distinta: donde el modelo federal pone los artículos 2480 a 2482, Durango pone el 2361, el 2362 y el 2363. Leídos hoy en el texto vigente que publica el Congreso del Estado de Durango, dicen esto:
- 12361. El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada «en todo, ni en parte», ni ceder sus derechos, sin consentimiento del arrendador; si lo hace, responde solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios. La frase «ni en parte» es la que contesta tu caso: subarrendar la mitad del fondo es subarrendar.
- 22362. Si el subarriendo se hizo «en virtud de la autorización general» que venía en el contrato, el arrendatario te responde como si él mismo continuara en el uso o goce de la cosa. Es decir: sigues teniendo un solo deudor, el de siempre.
- 32363. Si apruebas expresamente el contrato especial de subarriendo, el subarrendatario «queda subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendatario», salvo que se pacte otra cosa. Aquí el de la cafetería entra al cuadro, con lo bueno y lo malo.
Para comparar, el modelo del Código Civil Federal dice lo mismo en sus artículos 2480 a 2482, con la misma responsabilidad solidaria y la misma subrogación; lo que cambia es el número, y citar el federal en un contrato de Durango es el error que se hereda de las plantillas genéricas. Y hay un cuarto artículo que conviene tener a la vista: el 2370, que enumera las tres causas por las que el arrendador puede exigir la rescisión en Durango, y cuya fracción III es precisamente «el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2361». Un subarriendo sin tu permiso no es una falta menor: es causa de rescisión escrita en el código.
Los tres caminos, y a quién le cobras en cada uno
La decisión no es «sí o no». Son tres caminos distintos con consecuencias distintas, y el papel que firmes es el que elige. La tabla es el criterio con el que conviene decidirlo antes de contestarle al inquilino.
| Camino | Qué se firma | A quién le cobras la renta | Qué pasa si el de la cafetería daña el local |
|---|---|---|---|
| Autorización puntual de este subarriendo | Una autorización escrita para este caso, con la parte del local y el nombre del subarrendatario | A tu inquilino, que sigue siendo tu único deudor | Le respondes a tu inquilino, y él responde solidariamente con el subarrendatario por el 2361 |
| Autorización general en el contrato | Una cláusula del contrato que permita subarrendar sin pedir permiso cada vez | A tu inquilino: el 2362 lo deja obligado como si él siguiera usando el local | Igual: tu inquilino responde como si él lo usara |
| Aprobación expresa del contrato especial | Tu firma en el contrato de subarriendo entre tu inquilino y la cafetería | Al subarrendatario también: queda subrogado por el 2363 | Le respondes directo al subarrendatario, con lo que eso implica para tus garantías |
| Sin permiso de ninguna clase | Nada, y ahí está el problema | A tu inquilino, con una causa de rescisión en la mano | El 2361 los hace responder solidariamente y el 2370 fracción III te deja rescindir |
Por qué la autorización puntual es la que más conviene
Porque conserva lo que ya tienes. Tu inquilino sigue siendo tu deudor único, su depósito sigue respaldando el local completo, su fiador sigue obligado y tú no heredas una relación con alguien que no elegiste. La autorización general de la cláusula hace casi lo mismo, pero te quita la posibilidad de decir no a un subarrendatario concreto. Y la aprobación expresa del contrato especial, que suena a la más formal y por eso la más segura, es la que más cambia tu posición: el 2363 subroga al subarrendatario en los derechos del arrendatario, no sólo en sus obligaciones.
Subarriendo no es traspaso
Conviene separar dos cosas que el inquilino suele mezclar. En el subarriendo tu inquilino se queda: sigue siendo arrendatario y mete a alguien debajo de él. En el traspaso se va: cede sus derechos y quien entra ocupa su lugar. El 2361 prohíbe las dos sin tu consentimiento, pero el papel y las consecuencias no son los mismos. El traspaso completo está contado en traspaso del local en Querétaro: qué se firma, y lo que cambia cuando el inquilino sólo quiere salirse antes, en el inquilino del local se va antes.
Los siete datos de la autorización
La autorización es un documento de media cuartilla, y lo que la vuelve útil son siete datos. Sin el segundo y el quinto, lo que firmaste es un permiso en blanco.
- El contrato que se mantiene, con su número y fecha, y la frase de que nada de él se modifica.
- Qué parte del local se subarrienda, con metros y ubicación, y un croquis si hace falta. «La mitad del fondo» no delimita nada.
- Quién es el subarrendatario, con nombre completo o razón social, y su giro.
- Por cuánto tiempo, que no puede pasar del plazo de tu contrato: nadie subarrienda más allá de lo que tiene.
- Que la autorización es sólo para este caso, y que cualquier otro subarriendo requiere permiso nuevo. Es la línea que evita que tu sí de hoy se vuelva la autorización general del 2362.
- Que tu inquilino sigue siendo el único obligado frente a ti por la renta, los servicios y el estado del local, y que no apruebas el contrato especial de subarriendo para efectos del 2363.
- Qué pasa con el giro y las licencias del subarrendatario, porque una cafetería dentro de una tienda de ropa cambia el uso del inmueble y los permisos que lo amparan.
Ese último renglón es el que se olvida y el que trae visitas de la autoridad. Quién saca la licencia de un giro de alimentos está en local para restaurante: quién saca la licencia, y si el subarrendatario va a hacer obra para adaptar su parte, lo que se firma antes está en mi inquilino del local quiere hacer obra.
Lo que la autorización no cambia, y conviene recordarle al inquilino
Tres cosas siguen igual aunque autorices. La renta, que no se divide ni se reduce porque el local ahora tenga dos ocupantes. El depósito, que sigue respondiendo por el local completo: la diferencia entre depósito y fianza está en depósito en garantía o fianza. Y el aumento pactado, que corre igual; cómo se prueba el alza de la zona que el código de Durango exige para subir la renta en la prórroga está en el aumento que hay que probar en Durango.
Y una cuarta que sí cambia y hay que anotar: el IVA. Rentar un local causa IVA y, si el subarriendo mueve quién factura a quién, conviene revisar la cadena antes de firmar. Está explicado en local: IVA y retenciones en el contrato y, cuando el que firma y el que paga no son la misma empresa, en factura a nombre de otra empresa. Qué cláusulas del capítulo de vivienda no alcanzan a un local está en contrato de arrendamiento de local comercial, y si lo que se renta es una bodega, lo que cambia está en contrato de renta de bodega y mini bodega.
Cómo se firma si el inquilino está en el local y tú no
La autorización se captura una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; tu inquilino firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada, y si quieres que el subarrendatario también quede enterado se agrega como segundo firmante. Las dos o tres partes se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta.
El panorama del giro está en plataformas de firma electrónica para arrendadores de locales, el camino completo en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Hay plantillas mexicanas por estado en /plantillas y son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿Subarrendar sólo una parte del local también necesita mi permiso?
Sí. El artículo 2361 del Código Civil del Estado de Durango dice que el arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada «en todo, ni en parte», ni ceder sus derechos, sin consentimiento del arrendador. Esas tres palabras cierran el argumento de que ceder la mitad del fondo no es un subarriendo. Y el artículo 2370, fracción III, hace del subarriendo sin consentimiento una causa de rescisión.
Si autorizo, ¿a quién le cobro la renta?
Depende de qué firmes. Si das una autorización puntual o si el contrato traía autorización general, tu deudor sigue siendo tu inquilino: el artículo 2362 lo deja obligado como si él mismo continuara en el uso o goce de la cosa. Si en cambio apruebas expresamente el contrato especial de subarriendo, el artículo 2363 subroga al subarrendatario en todos los derechos y obligaciones del arrendatario, y entonces también lo tienes de frente.
Mi inquilino ya metió a alguien sin avisarme. ¿Qué puedo hacer?
Tienes dos cosas en la mano. La primera, la responsabilidad solidaria: el artículo 2361 hace responder al arrendatario junto con el subarrendatario por los daños y perjuicios. La segunda, la rescisión: la fracción III del artículo 2370 la concede por el subarriendo hecho en contravención del 2361. Antes de ejercer cualquiera de las dos conviene dejar constancia escrita y fechada de los hechos.
¿La autorización de hoy sirve para el siguiente subarriendo?
Sólo si así lo dices, y normalmente no conviene. Una autorización que no limita su alcance puede leerse como la autorización general del artículo 2362, y entonces tu inquilino ya no necesita pedirte permiso la próxima vez. La línea que lo evita es corta: que la autorización es exclusivamente para el subarrendatario y la superficie que se identifican, y que cualquier otro subarriendo requiere consentimiento nuevo por escrito.
¿Puede el subarriendo durar más que mi contrato con el inquilino?
No, porque nadie puede transmitir más derechos de los que tiene. Si tu contrato vence en septiembre, el subarriendo no puede ir más allá de septiembre, y conviene que la autorización lo diga con fecha para que el subarrendatario no llegue después alegando un plazo que su contraparte no podía darle. Si tu contrato se prorroga, el subarriendo no se prorroga solo: hace falta autorización nueva.
¿Tengo que firmar yo el contrato de subarriendo?
No, y es la decisión más importante del caso. Firmar el contrato especial de subarriendo es lo que el artículo 2363 llama aprobarlo expresamente, y eso subroga al subarrendatario en todos los derechos y obligaciones de tu inquilino. Si lo que quieres es permitir el subarriendo sin cambiar quién te responde, lo que firmas es tu autorización, no su contrato, y lo dejas dicho con esas palabras.