Local comercial en Durango: el contrato de arrendamiento

Lo que cambia en Durango

El arrendamiento vive en los artículos 2279 a 2377 del Título Sexto. El título se leyó el 30 de octubre de 2026 en el texto vigente que publica el Congreso del Estado de Durango; el código se publicó en los Periódicos Oficiales 7 al 15, del 22 de enero al 19 de agosto de 1948, y su última reforma es la del Decreto 405, publicado en el Periódico Oficial 46 bis del 7 de junio de 2026.

1. Quince años para el comercio, veinte sólo para la industria (artículo 2279). El segundo párrafo del artículo 2279 separa el techo del plazo por destino: diez años para las fincas destinadas a habitación, quince para las destinadas al comercio y veinte para las destinadas al ejercicio de una industria. El artículo 2398 del Código Civil Federal da veinte años a comercio e industria por igual, y de ahí salen los contratos de veinte años que se copian para un local de menudeo. Para un local comercial en Durango el techo es de quince, y lo que decide en qué renglón cae el inmueble es el giro declarado en el propio contrato: una bodega de abarrotes es comercio y un taller que transforma, industria.
2. Prórroga de hasta un año para el inquilino al corriente (artículo 2366). Vencido el contrato, el inquilino que esté al corriente en el pago de las rentas tiene derecho a que se le prorrogue hasta por un año. El arrendador puede aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, pero sólo si demuestra que los alquileres en la zona sufrieron un alza después de que se celebró el contrato: la carga de probar el alza es suya. El código federal no tiene prórroga legal, porque sus artículos 2485 y 2486 están derogados. Para un dueño de local en Durango eso convierte el vencimiento en una fecha que hay que trabajar con anticipación, no en un corte automático.
3. La excepción del dueño no menciona el uso comercial (artículo 2366). El segundo párrafo del 2366 exceptúa de la obligación de prorrogar a «los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido». No dice nada del local, de la oficina ni de la bodega. Otros códigos estatales sí exceptúan al propietario que quiere explotar el inmueble comercial en provecho propio, y de ahí vienen las cláusulas que se copian con esa redacción. En Durango el texto es más corto, así que el dueño que quiera su local de vuelta para su propio negocio conviene que lo resuelva en el contrato —con plazo, aviso y una cláusula clara de no renovación— y no apoyado en una excepción que el artículo no le concede con esas palabras.
4. Dos meses de aviso indubitable cuando el contrato siguió sin plazo (artículo 2359). Todos los arrendamientos, rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado concluyen a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano y con un año si es rústico. El artículo 2478 del Código Civil Federal pide quince días por escrito. Dos meses son dos mensualidades: para el dueño que quiere el local de vuelta, es el plazo que decide si lo recupera este año o el siguiente. Y «en forma indubitable» es una exigencia de prueba: un mensaje sin acuse difícilmente la satisface y un aviso firmado de recibido sí.
5. Tres causas de rescisión, no cinco (artículo 2370). El artículo 2370 da al arrendador tres causas para exigir la rescisión: la falta de pago de la renta en los términos de los artículos 2333 y 2335, usar la cosa en contravención de la fracción III del 2306 y el subarriendo contra el 2361. El artículo 2489 del Código Civil Federal tiene cinco, porque agrega los daños graves imputables al arrendatario y variar la forma de la cosa arrendada sin consentimiento. La consecuencia práctica es concreta: en un local en Durango, el inquilino que tira un muro sin permiso o que daña el inmueble no cae en una causa de rescisión escrita en el código, así que si eso importa —y en un local casi siempre importa— tiene que estar pactado en el contrato.
6. Las obras de salubridad rigen el local, y no se pueden renunciar (artículos 2329, 2330 y 2332). El Capítulo IV se llama «Del arrendamiento de las fincas urbanas» y no se limita a la habitación, así que sus tres reglas de salubridad alcanzan al local. El 2329 prohíbe dar en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad exigidas. El 2330 hace responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran al arrendador que no haga las obras que la autoridad sanitaria ordene como necesarias. Y el 2332 prohíbe renunciar anticipadamente al derecho de cobrar esa indemnización, lo que vuelve inoperante cualquier cláusula de exoneración. En el código federal el equivalente, los artículos 2448-A y 2448-B, está escrito para la habitación.
7. Preferencia y derecho del tanto a los cinco años (artículo 2328). En los arrendamientos que han durado más de cinco años, y cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca, tiene derecho —si está al corriente en el pago de la renta— a que en igualdad de condiciones se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento; y goza también del derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca arrendada. El artículo 2447 federal pide los mismos cinco años y las mismas mejoras, pero sólo concede la preferencia para el caso de venta. La diferencia práctica es que aquí la preferencia alcanza también al nuevo arrendamiento, así que conviene que el contrato diga a qué correo se notifican las condiciones y en cuántos días contesta el inquilino.

Qué trae la plantilla

1. Objeto. El uso y goce temporal del local, la oficina o la bodega a cambio de una renta.
2. Destino y giro. El uso al que se dedica el inmueble y el giro que va a operar en él, que es lo que decide si el techo del plazo es de quince o de veinte años.
3. Vigencia. Inicio y fin del contrato, dentro de los quince años que el 2279 permite para las fincas destinadas al comercio.
4. Renta. Monto, día de pago y forma de pago, con el recibo de cada mensualidad.
5. Aumento de la renta. La fórmula del aumento pactado durante la vigencia, y el tope de diez por ciento que el 2366 pone al aumento de la prórroga legal.
6. Depósito en garantía. Monto y condición de devolución, que en este código es enteramente contractual.
7. Servicios y obligaciones accesorias. Luz, agua, gas e internet al arrendatario; el predial, a cargo de quien lo pacte y siempre a nombre del propietario.
8. Entrega y estado del inmueble. La descripción expresa de las partes de que se compone el local, con su anexo, que es lo que permite exigir la devolución en el mismo estado.
9. Obras de salubridad. La obligación del arrendador de hacer las obras que ordene la autoridad sanitaria, con la advertencia del 2332 de que a la indemnización del 2330 no se puede renunciar por anticipado.
10. Conservación y reparaciones. Quién repara qué y el aviso que el arrendatario debe dar en cuanto una reparación haga falta.
11. Mejoras y modificaciones. Ninguna obra sin consentimiento expreso del arrendador, con la obligación de restablecer la forma del inmueble al devolverlo.
12. Subarrendamiento. Prohibido sin consentimiento: el 2361 impide subarrendar «en todo, ni en parte» y hace responder solidariamente al arrendatario con el subarrendatario.
13. Prórroga legal del 2366. Que el inquilino al corriente tiene derecho a una prórroga de hasta un año, que el aumento de esa prórroga no pasa de diez por ciento y sólo con alza probada en la zona, y cómo se maneja el vencimiento.
14. Terminación y aviso. Cómo termina el contrato con plazo, y el aviso indubitable de dos meses del 2359 cuando el arrendamiento siguió sin plazo determinado.
15. Rescisión. Las tres causas del 2370: falta de pago de la renta, usar la cosa contra la fracción III del 2306 y subarrendar contra el 2361.
16. Entrega al terminar. El local de vuelta en el estado en que se recibió, salvo el desgaste normal, con llaves y servicios pagados.
17. Preferencia y derecho del tanto (2328). La preferencia en el nuevo arrendamiento y el derecho del tanto si el propietario vende, cuando el arrendamiento duró más de cinco años y hubo mejoras de importancia.
18. Licencias y permisos del giro. La responsabilidad del arrendatario por las licencias de su actividad.
19. Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
20. Anexo A. El inventario y estado del local que se firma junto con el contrato.
21. Firma electrónica y jurisdicción. Validez de la firma y tribunales del lugar del inmueble.

Lo que capturas

Qué dice la ley

El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en Durango o en Gómez Palacio es el Código Civil del Estado de Durango, no el federal. El arrendamiento vive en el Título Sexto, artículos 2279 a 2377, con un capítulo propio de arrendamiento de fincas urbanas —el Capítulo IV, artículos 2329 a 2333— y otro de terminación, que empieza en el 2364 y donde está la prórroga.

La primera diferencia es el techo del plazo, separado por destino. El segundo párrafo del artículo 2279 dice que el arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación, de quince para las fincas destinadas al comercio y de veinte para las destinadas al ejercicio de una industria. El Código Civil Federal da en su 2398 veinte años a comercio e industria por igual, y de ahí salen los contratos de veinte años que se copian para un local de menudeo. En el texto leído, la palabra «fincas» de la última línea viene con la errata «finas»; se cita sólo la parte del comercio.

La segunda es la prórroga legal, y aquí está el renglón que decide la negociación. El artículo 2366 dice que, vencido un contrato de arrendamiento, el inquilino que esté al corriente en el pago de las rentas tiene derecho a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato, y que el arrendador podrá aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior siempre que demuestre que los alquileres de la zona sufrieron un alza después de celebrado el contrato. El código federal no tiene prórroga legal: sus artículos 2485 y 2486 están derogados.

Y el segundo párrafo del 2366 es el que casi nadie lee con cuidado: quedan exceptuados de la obligación de prorrogar «los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido». No menciona el uso comercial. A diferencia de otros códigos estatales, que exceptúan expresamente al propietario que quiere explotar el inmueble comercial en provecho propio, el texto de Durango se queda en la casa y en la finca rústica. Para un dueño de local eso significa que la prórroga conviene resolverla en el contrato y no apoyarse en una excepción que el artículo no le da con esas palabras.

La tercera es el aviso para salir del contrato sin plazo. El artículo 2359 dice que todos los arrendamientos, rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado concluirán a voluntad de cualquiera de las partes «previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico». El 2478 federal pide quince días por escrito. «Indubitable» es una exigencia de prueba además de plazo: por eso conviene mandar el aviso como documento a firma de recibido.

La cuarta está en la rescisión. El artículo 2370 da al arrendador tres causas: la falta de pago de la renta en los términos de los artículos 2333 y 2335, usar la cosa contra la fracción III del 2306 —servirse de ella sólo para el uso convenido— y el subarriendo contra el 2361. El 2489 federal tiene cinco, porque agrega los daños graves imputables al arrendatario y variar la forma de la cosa sin consentimiento. Ojo con la consecuencia práctica: en Durango esas dos conductas no son causa de rescisión escrita en el código, así que si importan conviene pactarlas.

La quinta son las obras de salubridad, y rigen todo el capítulo de fincas urbanas sin limitarse a la habitación. El 2329 prohíbe dar en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad exigidas; el 2330 hace responsable de los daños y perjuicios al arrendador que no haga las obras que la autoridad sanitaria ordene como necesarias; y el 2332 cierra la puerta a la renuncia anticipada de esa indemnización. En el código federal el equivalente —2448-A y 2448-B— está escrito sólo para la habitación.

Y conviene saber qué más aplica aunque no sea diferencia. El 2287 sólo exige forma escrita cuando la renta pasa de cien pesos anuales, cifra sin aplicación práctica hoy, así que el contrato se hace por escrito por lo que vale como prueba y no por el monto. El 2306 repite las tres obligaciones del arrendatario del 2425 federal. El 2328 da preferencia en el nuevo arrendamiento y derecho del tanto si el propietario vende, al arrendatario de más de cinco años que hizo mejoras de importancia: el 2447 federal pide lo mismo en años y en mejoras pero sólo concede la preferencia para el caso de venta. Y el subarriendo vive en los artículos 2361 a 2363, no en los 2480 a 2482 del federal. Qué separa a un documento privado de uno inscrito está en qué es un documento privado.

Fuente: el Título Sexto del arrendamiento del Código Civil del Estado de Durango, en el texto vigente que publica el Congreso del Estado —código publicado en los Periódicos Oficiales 7 al 15, del 22 de enero al 19 de agosto de 1948, con última reforma del Decreto 405 publicado en el Periódico Oficial 46 bis del 7 de junio de 2026—, leído el 30 de octubre de 2026. El Código Civil Federal, en el PDF de la Cámara de Diputados con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025, leído el 30 de octubre de 2026.

Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.

Lo que un arrendador de local en Durango decide antes de firmar

Las siete diferencias se vuelven tres decisiones. La primera es el vencimiento, y es la grande: con la prórroga del 2366 y una excepción que no nombra el uso comercial, la no renovación se tiene que construir en el contrato. Lo que funciona es plazo expreso, una cláusula de aviso de no renovación con fecha y, si la intención es recuperar el local para un negocio propio, decirlo desde la firma en vez de descubrirlo en el último mes. Cómo se avisa la terminación dejando constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato.

La segunda es el aumento. Durante la vigencia manda la fórmula pactada, y cómo se escribe una que no envejezca está en el aumento con la inflación y, para un negocio que arranca, en renta escalonada y meses de gracia. En la prórroga del 2366 el techo es de diez por ciento y la carga de probar el alza de la zona es del arrendador, así que conviene guardar comparables del mercado desde que se firma: el detalle está en el aumento que hay que probar en Durango.

La tercera es la garantía, que en este código no tiene tope legal: lo que queda es pactarla con claridad. La diferencia entre fiador y depósito está en depósito en garantía o fianza, y si el fiador vive lejos, en el fiador puede firmar en línea.

Durango contra otros estados, en los mismos renglones

Frente al modelo federal cambian siete renglones: el techo de quince años para el comercio, la prórroga legal de un año con su tope de diez por ciento, la excepción que no nombra el uso comercial, los dos meses de aviso indubitable, las tres causas de rescisión en vez de cinco, las obras de salubridad irrenunciables y la preferencia del 2328 también en el nuevo arrendamiento.

Frente a Nuevo León, lo que aquí pesa más es el vencimiento: allá el depósito tiene tope y aquí lo regulado es la renovación. Frente a Sinaloa, donde la prórroga opera sola y el plazo mínimo es de un año forzoso para el arrendador, en Durango la prórroga hay que pedirla y la excepción del dueño es más estrecha. Frente a Michoacán, donde la prórroga llega a tres años, aquí es de uno. Por eso las variantes por estado existen sólo donde el código local cambia en al menos tres puntos verificados en el texto oficial.

Cómo se firma sin que nadie cruce la ciudad

Capturas los datos una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; el inquilino firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada. Quien manda elige el idioma de cada firmante, y a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma.

Las dos partes se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta. Los dos avisos que este código vuelve decisivos —el de no renovación antes del vencimiento y el aviso indubitable de dos meses del 2359— conviene mandarlos como documento a firma de recibido, porque los dos viven de poder probar la fecha.

Preguntas frecuentes

¿Mi contrato de local en Durango se prorroga solo al vencer?

No se prorroga por sí mismo, pero el inquilino tiene derecho a que se le prorrogue. El artículo 2366 del Código Civil del Estado de Durango le da al inquilino que esté al corriente en el pago de las rentas el derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por un año. No es una renovación automática como en otros códigos: es un derecho del inquilino que el arrendador no puede negar salvo en el caso que el propio artículo exceptúa.

Quiero mi local de vuelta para poner mi propio negocio. ¿La excepción me cubre?

El texto no lo dice con esas palabras. El segundo párrafo del artículo 2366 exceptúa de la obligación de prorrogar a los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido; no menciona el local, la oficina ni la bodega. Otros códigos estatales sí exceptúan expresamente al propietario que quiere explotar el inmueble comercial en provecho propio. Por eso en Durango conviene construir la no renovación en el contrato, con plazo expreso y aviso con fecha.

¿Cuánto puedo subir la renta en la prórroga?

Hasta un diez por ciento de la renta anterior, y sólo si demuestras que los alquileres en la zona sufrieron un alza después de que se celebró el contrato. Las dos condiciones están en el mismo artículo 2366 y la carga de probar el alza es del arrendador, así que conviene guardar comparables de la zona desde la firma. Durante la vigencia del contrato el aumento es el que las partes pactaron, sin ese tope.

¿Con cuánta anticipación aviso que ya no quiero continuar?

Dos meses, en forma indubitable, cuando el contrato siguió sin tiempo expresamente determinado: lo dice el artículo 2359 para los predios urbanos, y sube a un año si el predio es rústico. El artículo 2478 del Código Civil Federal pide quince días por escrito, que es la cifra que traen los modelos genéricos. Si el contrato está vigente con plazo escrito, lo que corre es el aviso de no renovación que el propio contrato prevea, frente al derecho de prórroga del 2366.

¿Cuánto puede durar el contrato de un local en Durango?

Quince años si el destino es el comercio. El segundo párrafo del artículo 2279 limita el arrendamiento a diez años para las fincas destinadas a habitación, quince para las destinadas al comercio y veinte para las destinadas al ejercicio de una industria. El artículo 2398 del Código Civil Federal da veinte años a comercio e industria por igual, así que un contrato de veinte copiado del modelo genérico excede el techo local si tu local es de comercio.

Mi inquilino dañó el local. ¿Puedo rescindir el contrato?

No por una causa escrita en el código, y es la diferencia que más sorprende. El artículo 2370 de Durango da sólo tres causas de rescisión: falta de pago de la renta, usar la cosa en contravención de la fracción III del 2306 y subarrendar contra el 2361. El artículo 2489 del Código Civil Federal sí incluye los daños graves imputables al arrendatario. Por eso conviene que el contrato de un local en Durango nombre los daños y la modificación del inmueble como causas de rescisión convencional.

Para leer antes de firmar

• Contrato de arrendamiento de local comercial en México: la mitad del código que no te aplica

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