Arrendamiento en Durango: el diez por ciento no es un derecho, es una carga de prueba
La respuesta corta
En Durango el aumento de hasta diez por ciento del artículo 2366 no es una facultad que se ejerce: es una pretensión que se demuestra. El texto deja subir la renta anterior hasta ese límite durante la prórroga de un año, y sólo si el arrendador prueba que los alquileres de la zona sufrieron un alza después de que se celebró el contrato. La carga de esa prueba es suya, y el dato que la hace posible —cómo estaban las rentas de la zona el día de la firma— sólo existe si se guardó ese día. Fuera de la prórroga, Durango no le pone tope al aumento: la renta del plazo pactado es la que diga el contrato.
El artículo 2366 del Código Civil para el Estado de Durango conserva algo que el Código Civil Federal perdió en la reforma de 1993: la prórroga legal del arrendamiento. El arrendatario que está al corriente en el pago de las rentas tiene derecho a que se le prorrogue hasta por un año, y quedan exceptuados de prorrogar los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido.
Casi todo lo que se publica sobre Durango se detiene ahí, o resume la segunda mitad del artículo como «se puede subir hasta diez por ciento». Esa segunda mitad dice algo bastante distinto, y es lo que decide si el aumento se cobra o no.
Un tope que se aplica solo y un tope que se acredita
Hay dos maneras de que un código estatal limite el aumento de la renta, y producen resultados opuestos para el dueño.
La primera es un techo que opera por sí mismo. Es el caso de Baja California: el tercer párrafo del artículo 2273 permite el aumento al término del periodo convenido, lo topa a la inflación acumulada del periodo del contrato inmediato anterior y nunca más de diez por ciento, y el párrafo siguiente declara eso de orden público e interés social. El dueño no tiene que justificar nada por debajo del techo; sólo no puede pasarlo. La cuenta exacta está en aumento de renta en Baja California.
La segunda es una pretensión con prueba. Durango es de ésas: durante la prórroga del 2366 el arrendador podrá aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, y sólo si demuestra que los alquileres de la zona sufrieron un alza después de que se celebró el contrato. El diez por ciento no es el piso ni el derecho: es el máximo de algo que primero hay que probar. Si no hay prueba, el aumento es cero, aunque pidas uno por ciento.
| Baja California (2273) | Durango (2366) | |
|---|---|---|
| Qué limita | El aumento de la renta en vivienda | El aumento durante la prórroga |
| Cuánto | La inflación del periodo anterior, máx. 10% | Hasta 10% de la renta anterior |
| ¿Hay que justificarlo? | No, basta no pasar el techo | Sí: el alza de los alquileres de la zona |
| Quién carga con la prueba | Nadie: es una cuenta | El arrendador |
| Cuándo se mide | Al término del periodo convenido | Después de celebrado el contrato |
| Si no se cumple la condición | El aumento vale hasta el techo | No hay aumento |
La prueba no se junta cuando la necesitas
Lo que el 2366 pide demostrar tiene una forma muy concreta: un alza, o sea una comparación entre dos momentos. Y el momento inicial que fija el artículo no es «hace un año» ni «el año pasado»: es después de que se celebró el contrato. Es decir que el punto de partida de la comparación es el día de la firma.
Ahí está el problema práctico, y es el mismo en todas las rentas que hemos visto: el dueño se acuerda del aumento cuando está por vencer el contrato, y para entonces el dato de cómo estaban las rentas de la colonia catorce meses antes ya no existe. Nadie guarda eso. Las páginas de anuncios no conservan el histórico, el corredor no se acuerda y el avalúo cuesta más que el aumento.
La solución es barata y es de documentación, no de abogado: capturar la línea de base el día que se firma, dentro del mismo expediente del contrato. Un anexo de media cuartilla, firmado y fechado junto con el contrato, sirve de punto de partida. No es un avalúo ni pretende serlo: es la fotografía fechada de un mercado, y lo que la hace útil es precisamente que está fechada con el contrato.
- 1Tres o cuatro rentas comparables de la misma zona, con dirección aproximada, metros, número de recámaras y el precio pedido. Capturas de los anuncios con la fecha visible.
- 2La renta pactada en este contrato, para que la comparación tenga un centro.
- 3La fecha y quién lo armó. Si lo hizo un corredor, su nombre; si lo hizo el dueño, también.
- 4El anexo firmado por las dos partes junto con el contrato. Firmado por el inquilino el anexo deja de ser un papel tuyo y se vuelve un hecho reconocido: eso es lo que lo convierte en prueba y no en dicho.
- 5Un año después, el mismo ejercicio. Dos anexos con un año de distancia, firmados y fechados, son exactamente el alza que pide el 2366.
Que el inquilino firme ese anexo no es un favor que le pidas: le conviene igual. Un dueño que tiene que acreditar el alza para subir es un dueño que no va a subir arbitrariamente, y el anexo es el mismo papel que lo limita. Cómo se firma un anexo junto al contrato, sin imprimir nada y con los dos acuses fechados, está en contrato de arrendamiento: firmar en línea, y que después nadie pueda cambiarle la fecha se comprueba en /verificar y en cómo verificar que un documento firmado no fue alterado.
Lo que Durango no tope a, y conviene saber
Dos ausencias importan al redactar, porque son las que la gente supone al revés.
La renta del plazo pactado
El 2366 habla de la prórroga. Durante el plazo del contrato la renta es la que las partes acordaron y los ajustes son los que el contrato prevea: Durango no trae un tope general al aumento como el de Baja California, ni un techo a la renta misma como el artículo 2720 de Tabasco —que está en la renta tiene techo en Tabasco—. Por eso la cláusula de ajuste del contrato en Durango se escribe con cuidado: lo que no esté ahí, al vencer, va a depender de una prueba.
El depósito
Este código no topa el depósito para esta renta. El artículo 2331 sustituye la fianza por un mes de renta sólo cuando la renta no excede de veinticinco pesos mensuales, un umbral que quedó sin aplicación práctica hace décadas. Así que Durango no se parece a Guerrero, donde el artículo 2339 topa la garantía en dos meses —Guerrero: dos meses de depósito—, ni a Nuevo León, donde es uno: Nuevo León: depósito de un mes. El depósito en Durango es lo que se pacte, y eso es libertad para el dueño y un renglón que el inquilino debe leer.
Lo que sí es irrenunciable: las obras de higiene
La otra regla dura de Durango no está en el dinero, está en la habitabilidad. Los artículos 2330 y 2332 hacen responder al arrendador de los daños y perjuicios que el arrendatario sufra si no hace las obras que la autoridad ordene como necesarias para que el inmueble sea habitable e higiénico, y declaran ese derecho no renunciable anticipadamente. Y el 2329 va antes: no puede darse en arrendamiento una localidad que no reúna esas condiciones.
La consecuencia para el contrato es simple: una cláusula que diga que el inquilino recibe el inmueble «en el estado en que se encuentra y renuncia a cualquier reclamación por su estado» no sirve en Durango para lo que la autoridad ordene como obra necesaria. Se puede pactar quién hace qué reparación menor —eso es otra discusión—, pero la renuncia anticipada a las obras de higiene se tiene por no hecha. Es el mismo tipo de pacto imposible que recoge Tamaulipas: lo que no se puede pactar en contra.
Las dos fechas que decide el contrato
Durango tiene dos plazos que conviene tener escritos y en el calendario, porque los dos se pierden por omisión.
- Dos meses de aviso para terminar, si el contrato quedó sin plazo determinado. El artículo 2359 lo pide en forma indubitable por tratarse de predio urbano, y vale para cualquiera de las dos partes. Cómo se deja constancia de un aviso así está en cómo se avisa la terminación de un contrato.
- El silencio después de la prórroga vuelve el contrato indefinido. El artículo 2368 dice que si terminado el contrato y su prórroga el arrendatario continúa sin oposición, el arrendamiento sigue por tiempo indefinido y se paga la renta que corresponda con arreglo a lo que venía pagando. O sea que el dueño que no se opone pierde las dos cosas a la vez: el plazo y el ajuste. Cómo no llegar a esa fecha sin darte cuenta, en control de vigencias y renovaciones de contratos.
La prórroga de Durango no es única y vale compararla: su plazo de un año queda lejos de los treinta y seis meses de Puebla y de los veinticuatro de Guerrero y Veracruz, y el cuadro completo está en qué es la prórroga legal del arrendamiento.
Y cuando hay que rescindir
El artículo 2370 le da al arrendador tres causales con nombre: la falta de pago de la renta en los términos de los artículos 2333 y 2335, el uso del inmueble en contravención de la fracción III del artículo 2306, y el subarriendo contra el artículo 2361. Que estén enumeradas tiene una ventaja y un límite: la ventaja es que no hay que inventar la causal, y el límite es que una cláusula que agregue causales propias va a pesar menos que las del código.
La plantilla con todo esto ya escrito —la prórroga del 2366 en la vigencia, el aumento con su carga de prueba en la renta, las obras de higiene del 2330 y 2332, el aviso del 2359 y las causales del 2370— es contrato de arrendamiento para Durango. Si el inmueble está en otro estado, la plantilla general de arrendamiento y las de CDMX, Estado de México, Veracruz y Yucatán cubren las reglas que cambian. Si el inquilino no está en Durango el día de firmar, eso se resuelve como en mi inquilino vive en otra ciudad; si eres dueño por primera vez, empieza por voy a rentar mi departamento. El proceso de firma está en cómo funciona y las dudas de validez, en preguntas legales.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿En Durango puedo subir la renta diez por ciento al renovar?
Sólo si demuestras el alza. El artículo 2366 permite aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior durante la prórroga, y únicamente si el arrendador prueba que los alquileres de la zona sufrieron un alza después de que se celebró el contrato. La carga de esa prueba es del arrendador, y sin ella no hay aumento.
¿Qué sirve como prueba de que subieron los alquileres de la zona?
La ley no lo define, así que lo que funciona es una comparación fechada: un anexo firmado junto con el contrato con tres o cuatro rentas comparables de la misma zona, con capturas de los anuncios con fecha visible, y el mismo ejercicio un año después. Dos anexos firmados con un año de diferencia acreditan el alza posterior a la celebración, que es exactamente lo que pide el artículo.
¿El tope de diez por ciento aplica también durante el plazo del contrato?
No. El 2366 regula la prórroga. Durante el plazo pactado la renta y sus ajustes son los que diga el contrato, porque Durango no trae un tope general al aumento como el artículo 2273 de Baja California ni un techo a la renta misma como el 2720 de Tabasco.
¿Cuánto depósito puedo pedir en Durango?
El que se pacte. El artículo 2331 sustituye la fianza por un mes de renta sólo si la renta no excede de veinticinco pesos mensuales, un umbral sin aplicación práctica, así que en los hechos el código no topa el depósito. Es distinto de Guerrero, donde el 2339 lo limita a dos meses, y de Nuevo León, donde es uno.
¿Puede el inquilino renunciar a las obras de higiene en el contrato?
No por anticipado. Los artículos 2330 y 2332 hacen responder al arrendador de los daños que el arrendatario sufra si no hace las obras que la autoridad ordene como necesarias para que el inmueble sea habitable e higiénico, y declaran ese derecho no renunciable anticipadamente. El 2329 además prohíbe arrendar una localidad que no reúna esas condiciones.
¿Qué pasa si el inquilino se queda después de la prórroga y no digo nada?
El arrendamiento sigue por tiempo indefinido. El artículo 2368 dice que si terminado el contrato y su prórroga el arrendatario continúa sin oposición, el arrendamiento sigue indefinido y se paga la renta que corresponda con arreglo a lo que venía pagando. A partir de ahí, para terminarlo hay que dar el aviso indubitable de dos meses del artículo 2359.