Guerrero: dos meses de depósito y el año que sólo obliga al dueño

Un dueño en Acapulco firma un contrato de un año porque piensa revisar la renta al vencimiento. En Guerrero ese plan no se sostiene solo. El plazo que acaba de firmar lo ata a él y no al inquilino, y el inquilino que paga a tiempo puede estirarlo dos años más sin pedirle permiso. No es una interpretación: está escrito.

El plazo que obliga a uno y no al otro

El artículo 2385 del Código Civil del Estado Libre y Soberano de Guerrero fija la duración mínima de todo arrendamiento de finca urbana destinada a habitación en un año forzoso para el arrendador y voluntario para el arrendatario, prorrogable a voluntad de éste hasta por dos años más, siempre que se encuentre al corriente en el pago de las rentas.

Lee las tres piezas por separado, porque cada una cambia algo. «Un año forzoso para el arrendador»: el dueño no puede pactar seis meses. «Voluntario para el arrendatario»: el inquilino sí puede irse antes del año, y el plazo no le sirve al dueño para retenerlo. «Prorrogable a voluntad de éste hasta por dos años más»: la prórroga no se negocia, se ejerce, y la condición única es estar al corriente. El contrato que firmas de un año es, en la práctica, un contrato de hasta tres años cuya duración decide el inquilino.

La consecuencia práctica no es legal, es de números: la cláusula de aumento. Si el contrato no trae una fórmula de ajuste anual aplicable durante la prórroga, el dueño puede acabar con la renta del primer año vigente hasta el tercero. Ese es el error que el artículo castiga sin castigar a nadie: nada más deja al que no leyó con tres años del precio de uno. Cómo se calcula un aumento donde el código sí lo topa, para comparar, está en el aumento de renta en Baja California. Y la figura general de la prórroga, en qué es la prórroga legal del arrendamiento.

La garantía topa en dos meses

El artículo 2339 es el límite: el arrendador podrá exigir fianza o depósito hasta por el equivalente a dos meses de renta para garantizar el cumplimiento. Dos, no tres. Es menos de lo que se pide por costumbre en buena parte del país, y es la clase de dato que nadie revisa porque el contrato se copió de un modelo de otro estado.

El 2341 agrega una regla que mueve quién elige: si la renta mensual no excediera el equivalente a cinco días de salario mínimo, el arrendatario podría elegir el tipo de garantía que otorga. Y el 2393, para vivienda de interés social, le permite dar fianza o sustituirla con el depósito de un mes de renta adicional. Las tres reglas juntas dicen lo mismo desde tres ángulos: en Guerrero la garantía es más chica y más del inquilino de lo que un contrato genérico supone.

Si el inquilino se va antes del año

Se puede ir, y eso es lo que significa «voluntario para el arrendatario» en el 2385. El dueño no tiene un plazo que oponerle. Lo que sí queda es lo ordinario de cualquier salida: el aviso en los términos del contrato, el estado del inmueble contra el inventario de entrada y la devolución del depósito dentro del tope del 2339, con los descuentos que el inventario sostenga. Cómo se avisa dejando constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato, y qué pasa si nadie dice nada al vencimiento, en qué es la tácita reconducción.

Por eso conviene que el inventario de entrada sea un documento firmado y no una lista en el contrato: es lo que después sostiene cualquier descuento. La figura, aplicada a otro tipo de bien, está en acta de entrega y recepción de equipo, y el recibo del anticipo o del apartado, en recibo de anticipo y apartado y en recibo de dinero.

El registro, y por qué el inquilino lo puede exigir

El artículo 2389 pone el registro del contrato como obligación del arrendador y le da al arrendatario acción para demandar ese registro y la entrega de su copia registrada, además del derecho de registrar él mismo su ejemplar. No es un trámite que se puede dejar pendiente de mutuo acuerdo: una de las dos partes puede exigirlo en cualquier momento, y la que puede exigirlo es la que no lo tiene que hacer.

Guerrero no está solo en esto y vale ver el patrón: en Chiapas el registro es gratuito y también trae acción para el arrendatario, además de pedir credencial para votar y CURP de las dos partes, como está en Chiapas: el contrato que pide dos testigos. En Tabasco el registro también se puede demandar, y el detalle está en Tabasco: la renta tiene techo. Lo que un contrato firmado en línea resuelve de esto es una parte: el documento íntegro y con acuse; el trámite ante la autoridad local sigue siendo presencial donde la entidad no lo tenga en línea.

Lo que el contrato tiene que decir por todo lo anterior

1. 1El plazo, con su naturaleza dicha en voz alta: que es forzoso para el arrendador y voluntario para el arrendatario, y que la prórroga de hasta dos años es a voluntad de éste si está al corriente. Escribirlo evita la discusión de buena fe al vencimiento.
2. 2La fórmula de ajuste de la renta aplicable también durante la prórroga. Es la cláusula que el 2385 vuelve indispensable y la que casi ningún modelo trae.
3. 3El monto de la garantía dentro del tope del 2339, y de qué responde: si cubre rentas, daños o las dos cosas, y en qué plazo se devuelve.
4. 4La obligación de registro del arrendador y el plazo en que entrega al inquilino su copia registrada, por el 2389.
5. 5El domicilio convencional de las dos partes y la obligación de avisar el cambio, que es lo que después permite notificar: comprobante de domicilio para rentar.
6. 6El aviso de terminación con dos meses, si el contrato puede continuar sin plazo determinado, por el 2420.

La forma escrita, por cierto, el 2331 sólo la exige cuando la renta mensual excede el equivalente a quince días de salario mínimo. En la práctica se escribe siempre, porque sin documento no hay con qué probar el plazo, la garantía ni el estado del inmueble, y porque el 2389 pide registrar algo: un acuerdo de palabra no se registra.

Cómo se firma, y con qué documento

El contrato de arrendamiento se firma en línea sin problema de validez: el 93 del Código de Comercio tiene por cumplida la forma escrita con un mensaje de datos íntegro y accesible, y por cumplida la firma si el mensaje es atribuible a las partes. El 89 fija la neutralidad tecnológica. Lo que la firma electrónica no sustituye es el acto que la ley manda otorgar ante fedatario, y un arrendamiento de vivienda no lo es: cuándo sí hace falta uno está en firma electrónica o fedatario público.

La plantilla con los artículos de Guerrero ya puestos es contrato de arrendamiento para Guerrero: trae el plazo del 2385, la garantía dentro del tope del 2339 y la cláusula de registro con la acción del 2389. Si la propiedad está en otro estado, las demás están en plantillas, y el panorama general en contrato de arrendamiento: firmar en línea y voy a rentar mi departamento. Si el inquilino está en otra ciudad, mi inquilino vive en otra ciudad; y si quien administra son varios inmuebles, tengo una inmobiliaria chica.

Qué pasa al vencimiento cuando nadie dice nada está en qué es la tácita reconducción, y cómo se avisa una terminación dejando constancia, en cómo se avisa la terminación de un contrato. Los primeros 10 documentos son gratis y sin tarjeta desde tu cuenta; el plan de paga son $399 MXN al mes con 500 documentos y usuarios ilimitados. Cada acuse se comprueba en verificar sin cuenta.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.