Chiapas: el estado donde el contrato de arrendamiento se firma ante dos testigos

La mayoría de los formatos de arrendamiento que circulan en internet traen una línea para testigos al final, y casi siempre se deja en blanco porque el Código Civil Federal no los pide. En Chiapas esa línea no es decorativa.

El 2380: por escrito, ante dos testigos, con ocho puntos

El artículo 2380 del Código Civil para el Estado de Chiapas arranca con la regla de forma: el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, y la falta de esa formalidad se imputará al arrendador. Es la misma asignación de culpa que el 2448 F del código federal, y cambia de lado la discusión: si no hay papel, el problema es del dueño.

El segundo párrafo es el que distingue a Chiapas: «El contrato deberá suscribirse en presencia de dos testigos» y contendrá, cuando menos, ocho estipulaciones. No son ocho recomendaciones. Son el contenido mínimo, y del lado práctico importan porque el 2381 condiciona el registro a que el contrato las traiga.

El 2381: quince días hábiles, con INE y CURP, y gratis

El artículo 2381 pone el registro a cargo del arrendador: debe registrar el contrato ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado dentro de los quince días hábiles siguientes a su suscripción y, cumplido ese requisito, entregar al arrendatario una copia registrada. El 2386, fracción VI, lo repite como obligación del arrendador aunque no haya pacto expreso, al lado de entregar el inmueble y conservarlo.

Tres detalles del mismo artículo que casi no se escriben en ningún lado. Para que el registro proceda hay que anexar copia de la credencial para votar y de la CURP del arrendador y del arrendatario. El servicio de registro por este concepto es gratuito. Y el arrendatario tiene acción para demandar el registro y la entrega de su copia, además del derecho de registrar su propia copia por su cuenta.

Que el registro pida credencial para votar y CURP tiene una consecuencia que conviene manejar con cuidado: esos datos se recaban para un fin concreto y acotado, y eso cambia qué puedes guardar y por cuánto tiempo. Lo que nace al pedir una identificación está explicado en pedir el INE para firmar y en qué es el aviso de privacidad. En los demás estados ese anexo no existe, así que no conviene copiar el requisito sin más.

Qué hace un testigo que no hace un fedatario

Aquí es donde se arma la confusión más caras de estas páginas. Dos testigos no convierten el contrato en un documento público. El testigo presencia la suscripción y firma por eso: lo que aporta es una persona a quien se le puede preguntar después, no fe pública. El contrato sigue siendo un documento privado, con el valor probatorio que corresponde a un documento privado, y eso está explicado en qué es un documento privado y en qué es el valor probatorio.

Un fedatario sí da fe pública, y con eso fecha cierta frente a terceros. Es otro trámite y otro costo, y cuándo vale la pena está en firma electrónica o fedatario público; qué es exactamente lo que agrega, en qué es la fe de hechos y en qué es la ratificación de firmas. Lo que Chiapas pide es lo primero, no lo segundo: testigos, no notario.

Y la misma regla alcanza al comodato

Es el detalle que se pierde si sólo se lee el capítulo de arrendamiento. El artículo 2471 del mismo código, al definir el comodato, agrega dos párrafos con la misma estructura: el contrato de comodato debe otorgarse por escrito, la falta de esa formalidad se imputará al comodante, y el contrato deberá suscribirse en presencia de dos testigos; cuando se refiere a inmuebles, lleva además su propia lista de estipulaciones mínimas. Quien presta una casa o una bodega en Chiapas sin cobrar renta está en el mismo supuesto. El documento y sus renglones están en el contrato de comodato y en contrato de comodato: firmarlo en línea.

Lo que Chiapas no tiene, y conviene saber antes de copiar un formato

El contraste con los estados vecinos

La comparación hace visible lo que está en juego. En Tamaulipas hay cláusulas que no se pueden pactar en contra; en Yucatán diez días de silencio renuevan el contrato por tiempo indefinido; en la Ciudad de México el 2448 trae su propio paquete; en Veracruz el pleito es dónde se paga la renta. Chiapas no pelea por el plazo ni por el monto: pelea por la forma, y la forma es lo único que se puede arreglar antes de firmar. Qué es y qué no es la prórroga legal está en qué es la prórroga legal del arrendamiento, y qué pasa cuando el inquilino se queda, en qué es la tácita reconducción.

Cómo se firma esto sin perder los testigos

La pregunta obvia es si un contrato que pide dos testigos se puede firmar en línea. La respuesta práctica es que los testigos también firman: son firmantes más del mismo documento, con su propia liga y su propio acuse, y lo que el código pide es que suscriban en presencia del acto. Cómo se reparte eso cuando el documento lo firman cuatro personas está en varios firmantes en un documento y en mandar el mismo contrato a varias personas a la vez.

• La plantilla del estado, con las ocho estipulaciones y los dos testigos ya puestos: contrato de arrendamiento para Chiapas.
• La versión general, si el inmueble está en otro estado: contrato de arrendamiento, y el paso a paso en contrato de arrendamiento para firmar en línea.
• Si quien renta es el dueño de un departamento y no una administradora: voy a rentar mi departamento.
• Si el inquilino vive en otra ciudad, que es el caso normal: mi inquilino vive en otra ciudad.
• Si el inmueble es local comercial, el destino cambia y con él la mención del 2380: arrendamiento de local comercial.
• Si quien administra son varios inmuebles: tengo una inmobiliaria chica y el giro en firma electrónica para inmobiliarias y administradores.

Para la administradora que firma rentas cada semana el cálculo es simple: cuatro firmantes por contrato —dueño, inquilino y dos testigos— son cuatro ligas y un acuse, no cuatro citas en una oficina. Después hay que llevar el contrato al registro dentro de los quince días hábiles, y eso sí es un trámite presencial. Los primeros 10 documentos son gratis y sin tarjeta desde tu cuenta; el plan de paga son $399 MXN al mes con 500 documentos y usuarios ilimitados, y cada acuse se comprueba en verificar.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.