Rentar vivienda en la Ciudad de México: qué obliga a decir el capítulo del artículo 2448

El capítulo que gobierna la renta de vivienda en la Ciudad de México va del artículo 2448 al 2448 K, y la mayoría de los formatos que circulan está escrita contra otro código. No es un detalle de abogado. El Código Civil Federal pide ocho estipulaciones mínimas en el contrato; el de la Ciudad pide diez. El federal declara irrenunciables cuatro artículos; el de la Ciudad declara irrenunciable el capítulo entero. Quien llena un formato genérico para un departamento en la Roma está firmando contra el código equivocado.

Lo primero: aquí no funciona el «salvo pacto en contrario»

El artículo 2448 del Código Civil para el Distrito Federal dice, completo: «Las disposiciones contenidas en este capítulo son de orden público e interés social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta». Tres palabras cargan el peso: este capítulo. La cláusula que contradiga cualquiera de los artículos que siguen no se discute, no se pondera y no se negocia: se tiene por no escrita, aunque las dos partes la hayan firmado. Qué significa exactamente esa fórmula está en orden público e interés social.

El Código Civil Federal usa el mismo número y no dice lo mismo. Su 2448 declara de orden público «las disposiciones contenidas en los artículos 2448-A, 2448-B, 2448-G y 2448-H»: cuatro artículos, sobre higiene, obras y muerte del arrendatario. Todo lo demás de ese capítulo federal —plazo, renta, forma del contrato— sí admite pacto en contrario. Ésa es la diferencia que hace que un formato federal se firme igual en la Ciudad y no proteja lo mismo.

Y aun así el 2448 C termina con «salvo convenio en contrario»

Sí, y conviene saberlo antes de apoyarse en esa frase: el artículo que fija el año forzoso cierra con esas cuatro palabras dentro de un capítulo que el 2448 acaba de declarar irrenunciable. Son dos textos que chocan en la misma página del mismo código. Lo prudente no es ganarle la discusión al legislador: es no construir el contrato sobre la cláusula que va a ser el primer pleito. Si el plazo corto es indispensable, se firma sabiendo que ésa es la parte débil.

Las diez estipulaciones del 2448 F

El 2448 F empieza obligando a que el contrato se otorgue por escrito y agrega algo que casi nadie lee: «la falta de esta formalidad se imputará al arrendador». No es neutral. Si no hay documento, quien tiene que explicarlo es el dueño. Después enumera lo que el contrato debe contener cuando menos.

Las dos fracciones que no existen en el código federal

La comparación explica por qué un formato descargado se queda corto sin que se note. La IX —el monto del depósito o los datos del fiador en garantía— y la X —el carácter y las facultades con que el arrendador firma, con los datos del instrumento que acredite su personalidad— no existen en el código federal: se adicionaron en la Ciudad en 2003. Y una tercera dice menos allá que aquí: la fracción IV federal pide «el monto de la renta» y la de la Ciudad pide «el monto y lugar del pago de renta».

La X es la que más cuesta cuando falta. Si el que firma no es el dueño sino un administrador, un apoderado o un heredero, el contrato tiene que decir con qué carácter firma y de dónde sale esa facultad: escritura, poder, número de instrumento y notario. Sin eso, el inquilino que paga durante un año no sabe a quién le pagó. Cuándo hace falta un fedatario y cuándo basta el documento privado está en firma electrónica o fedatario público.

Un año forzoso, y la prórroga la decide el inquilino (2448 C)

El 2448 C de la Ciudad fija un año forzoso para las dos partes y lo hace «prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un año más, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas». El federal, después de la reforma de 1993, dejó nada más el año forzoso y borró la prórroga. Así que el mismo número de artículo, en los dos códigos, da dos contratos distintos: uno que puede durar dos años a decisión de una sola de las partes, y otro que no.

Esa prórroga no es lo mismo que quedarse callado al vencimiento y seguir pagando; eso es otra figura, con otro efecto, explicada en tácita reconducción. Y tampoco es igual a la prórroga legal que conceden otros estados, que en varios casos es irrenunciable y llega a tres años: la comparación por entidad está en qué es la prórroga legal del arrendamiento.

La renta: en pesos, una vez al año y no más que la inflación (2448 D)

El 2448 D de la Ciudad se reformó en su segundo párrafo por decreto publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 28 de agosto de 2024, en vigor al día siguiente: el incremento anual de la renta no puede ser mayor a la inflación del año anterior reportada por el Banco de México. El Pleno de la Suprema Corte lo declaró constitucional por unanimidad el 25 de febrero de 2026, al resolver el amparo en revisión 546/2025 promovido por Urbanhub México, con proyecto del ministro presidente Hugo Aguilar Ortiz.

El federal no dice nada parecido. Su 2448 D son once palabras: «Para los efectos de este Capítulo la renta deberá estipularse en moneda nacional». El párrafo que alguna vez tuvo un tope se derogó en la reforma de 1993.

El texto que descargas puede no ser el vigente

Aquí hay una trampa que se puede comprobar en diez minutos. La compilación del Código Civil para el Distrito Federal que publica el propio Congreso de la Ciudad de México dice en su portada «Última reforma publicada en la G.O.C.D.M.X. el 02 de marzo de 2021», o sea tres años antes de la reforma del tope. Descargada hoy, 23 de septiembre de 2026, su 2448 D todavía trae el segundo párrafo viejo, el del diez por ciento medido en Unidades de Cuenta de la Ciudad de México. En el mismo archivo, el 2448 E aparece numerado como «ARTICULO 2428 (SIC) E». Quien cita «el código oficial» sin mirar la fecha de la portada está citando el artículo que la Corte no validó.

El depósito, los recibos y los tres meses (2448 E)

El 2448 E trae tres reglas en un solo artículo y las tres se firman todos los días en contra. La renta se paga en los plazos convenidos y, a falta de convenio, por meses vencidos. El arrendador está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad. Y el arrendador «no podrá exigir en su caso, más de una mensualidad de renta a manera de depósito». Dos meses de depósito es la costumbre del mercado y no es lo que dice el artículo.

Tres meses sin recibos y el pago se presume hecho

La parte del recibo tiene una consecuencia que le pega al arrendador y casi nunca se escribe en el contrato: «a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma». Tres meses sin entregar recibos y la carga se invierte. Para quien administra varios inmuebles eso no es un tema legal sino de calendario: entregar el recibo del mes es una tarea, y las tareas que dependen de que alguien se acuerde se caen. El mismo problema con las fechas que no fija el contrato sino la ley está en control de vigencias y renovaciones.

Lo que el capítulo también dice y casi nadie escribe

• El contrato no termina con la muerte de nadie (2448 H). El cónyuge, la o el concubino, los hijos y los ascendientes que hayan habitado el inmueble «real y permanentemente» en vida del inquilino se subrogan en sus derechos y obligaciones, con exclusión de cualquier otra persona. Quien ocupaba como subarrendatario o cesionario queda fuera.
• Si el dueño vende, el inquilino al corriente va primero (2448 J). Aviso fehaciente con precio y condiciones, treinta días para contestar, y aviso nuevo si el precio cambia más de diez por ciento. Vender sin eso abre la acción de retracto y una indemnización no menor al cincuenta por ciento de las rentas de los últimos doce meses, con sesenta días para ejercerla. El mismo derecho con otro reloj, en vender un inmueble rentado en Chihuahua.
• A los tres años nace la preferencia para renovar (2447). En igualdad de condiciones, el inquilino al corriente va antes que otro interesado en el nuevo arrendamiento.
• Dos artículos del capítulo ya no existen. El 2448 G se derogó el 14 de mayo de 2010 y el 2448 I el 21 de julio de 1993. Siguen citándose en formatos que circulan, y citar un artículo derogado es la forma más rápida de que la contraparte deje de creerte el resto.
• El registro digital es obligación del arrendador, dentro de los treinta días siguientes a la firma, por los párrafos que la reforma de 2024 adicionó al 2448 F. Qué pide y qué acotó la Corte, en cómo firmar el contrato en línea.

Qué revisar antes de firmar

1. 1Que estén las diez fracciones, sobre todo la IX y la X, que el formato federal no trae: la X pide escritura y notario cuando quien firma no es el dueño.
2. 2Que el depósito sea de una mensualidad. Si dice dos, la cláusula contradice el 2448 E dentro de un capítulo irrenunciable.
3. 3Que el aumento diga «la inflación del año anterior reportada por el Banco de México» y no un porcentaje fijo: un diez por ciento a mano es la regla vieja.
4. 4Que el plazo sea de un año y mencione la prórroga del 2448 C, para no discutir después quién la decide.
5. 5Que diga quién registra y en qué plazo: el arrendador, treinta días.
6. 6Que el lugar de pago esté escrito (fracción IV): si se paga por transferencia, ahí va la cuenta.

Las seis ya están redactadas, cada una en la cláusula que le toca, en la plantilla de arrendamiento de vivienda para la Ciudad de México: se llena, se manda por WhatsApp o por correo y las dos partes firman desde el celular, con acuse de quién firmó y cuándo. El paso a paso está en cómo funciona; quien administra varios inmuebles, en firma electrónica para inmobiliarias; y las dudas de validez, en las preguntas legales frecuentes.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.