Contrato de arrendamiento de local comercial en la Ciudad de México
Casi todo lo que se publica sobre arrendamiento en la Ciudad de México habla de vivienda: el año forzoso, el tope a la inflación, el depósito de un mes, el registro digital. Nada de eso rige tu local, y creerlo al revés también cuesta: el contrato queda cargado de cláusulas que no aplican y le falta la que sí.
La que sí es el **2478**. Para terminar un arrendamiento de comercio o de industria por tiempo indeterminado, en esta ciudad hay que avisar por escrito y de forma fehaciente **un año antes**. En el Código Civil Federal ese aviso es de quince días. Es la diferencia más caro de descubrir tarde, y el arrendador la descubre cuando quiere el local de vuelta.
Esta plantilla escribe las tres reglas del local —el aviso del 2478, la preferencia del 2447 y la indemnización mínima del 2446— y deja fuera, a propósito, el capítulo de vivienda. Si lo que rentas es casa habitación, la que te toca es la [plantilla de arrendamiento de la Ciudad de México](/plantillas/contrato-de-arrendamiento-cdmx).
Lo que cambia en Ciudad de México
Texto vigente publicado por la Consejería Jurídica y de Servicios Legales de la Ciudad de México, con última reforma publicada en la Gaceta Oficial el 20 de agosto de 2026. En el rango del arrendamiento (2398 a 2496), las únicas anotaciones posteriores a 2003 son las del 28 de agosto de 2024 a los artículos 2448 D y 2448 F, los dos de vivienda, y la derogación del 2448 G de 2010: para el local comercial nada cambió.
- Un año de aviso para terminar el arrendamiento de un local (artículo 2478). Si el contrato quedó por tiempo indeterminado —porque venció y el inquilino siguió pagando, que es como acaba la mitad de los locales—, el aviso para terminarlo debe ser por escrito, fehaciente y con un año de anticipación cuando la finca es de comercio o de industria. En el Código Civil Federal son quince días para cualquier predio urbano. Es la diferencia que más vale escribir en el contrato, porque decide cuándo recuperas el local.
- Preferencia desde los tres años, y también para renovar (artículo 2447). El arrendatario al corriente cuyo arrendamiento ha durado más de tres años tiene preferencia para celebrar el nuevo contrato y para comprar si el dueño vende. El federal exige más de cinco años y mejoras de importancia, y sólo la da para la venta. En un local eso cambia la negociación de la renovación: a los tres años, el inquilino tiene un derecho, no sólo un argumento.
- Indemnización mínima de tres meses por doble arrendamiento (artículo 2446). Arrendar el mismo inmueble a dos personas por el mismo tiempo le da al afectado una indemnización no menor a tres meses de renta, además de los daños y perjuicios. El Código Civil Federal no pone mínimo. Pasa más de lo que parece cuando hay varios locales y varios apoderados firmando.
- Dos meses para asegurar la finca si el giro es industria peligrosa (artículo 2440). El arrendatario que establezca en el inmueble una industria peligrosa tiene un término no mayor de dos meses para asegurar la finca, y no hacerlo es causa de rescisión. El federal impone el seguro sin plazo y sin sanción. Si el giro que declaras es taller, imprenta o manejo de solventes, esta cláusula es la que te deja rescindir.
- Programa Interno de Protección Civil en edificios de oficinas (artículo 2412, fracción VI). En esta ciudad, el arrendador de un edificio destinado a oficinas debe elaborar el Programa Interno de Protección Civil de los espacios comunes. El Código Civil Federal no tiene esa fracción. Conviene que el contrato diga quién lo elabora y quién paga los simulacros, porque es una obligación del dueño que suele terminar en manos del inquilino sin que nadie lo haya pactado.
- Lo de vivienda no rige tu local, y eso se escribe (artículos 2448 a 2448 M). El año forzoso a favor del inquilino, el tope del incremento a la inflación, el depósito máximo de un mes, los recibos con presunción de pago, las diez estipulaciones obligatorias y el registro digital del contrato pertenecen al Capítulo IV, que es de «fincas urbanas destinadas a la habitación». El 2448 declara irrenunciables sólo esas reglas, y sólo para ese destino. Un contrato de local que las copia no se vuelve más seguro: se vuelve más largo y promete lo que la ley no pide.
Qué trae la plantilla
- Objeto y destino. El local, la oficina o la bodega, y el uso comercial al que se destina.
- Giro que operará en el inmueble. Escrito con precisión, porque de él dependen la licencia, el uso de suelo y los horarios.
- Vigencia. Inicio y fin, con el máximo de veinte años que la ley fija para comercio e industria.
- Terminación con un año de aviso (2478). Si el contrato queda por tiempo indeterminado, el aviso por escrito y fehaciente es de un año.
- Renta, forma y día de pago. Monto, dónde y cuándo se paga, y el comprobante de cada pago.
- Depósito en garantía. Cuánto y en qué plazo se devuelve, descontando sólo lo comprobado. Sin el tope de un mes de la vivienda.
- Derecho de preferencia (2447). Para el arrendatario al corriente con más de tres años: en el nuevo arrendamiento y en la venta.
- Licencias, permisos y derechos. A cargo del arrendatario, con la obligación de exhibirlos cuando se le pidan.
- Adaptaciones y mejoras. Ninguna obra sin permiso por escrito, y qué pasa con la inversión al terminar.
- Seguro de industria peligrosa (2440). Dos meses para asegurar la finca si el giro lo es; omitirlo es causa de rescisión.
- Subarrendamiento y cesión. Prohibidos sin consentimiento por escrito del arrendador.
- Rescisión, entrega y notificaciones. Causas, el estado en que se devuelve el local, y los domicilios y correos de las partes.
- Anexo A. El inventario y estado del inmueble que se firma junto con el contrato.
- Firma electrónica y jurisdicción. Validez de la firma y tribunales del lugar del inmueble.
Y la forma, que es lo que distingue un contrato hecho de uno bajado de internet:
- Declaraciones de cada parte antes de las cláusulas, como se acostumbra en México: capacidad, propiedad o facultades para arrendar, y que el arrendatario conoció el inmueble y lo recibe a su satisfacción.
- Cada hoja numerada «Hoja 1 de 4» y con espacio de rúbrica al margen, para que no se pueda sustituir una hoja intermedia.
- Anexo A al final: el formato de entrega que las dos partes firman junto con el contrato y que manda para devolver el depósito.
- Sin cláusula de registro y sin los campos que sólo pide la vivienda: en un local serían letra muerta.
Lo que capturas
| Campo | Ejemplo |
|---|---|
| Arrendador y arrendatario, con domicilio | Laura Garza Treviño |
| Domicilio del inmueble | Av. Insurgentes Sur 1458, local 3, Actipan, Benito Juárez, CDMX |
| Uso | local comercial, oficina o bodega |
| Giro comercial que operará | venta de abarrotes y productos de limpieza al menudeo |
| Renta mensual, día y forma de pago | $12,500.00, dentro de los primeros cinco días, por transferencia |
| Depósito en garantía | $12,500.00 |
| Inicio y fin de vigencia | 1 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2027 |
| Ciudad y fecha de firma | Ciudad de México |
Qué dice la ley
El texto que rige es el Código Civil para el Distrito Federal, que sigue llamándose así y es el que aplica en la Ciudad de México. Su Título Sexto, del 2398 al 2496, es el del arrendamiento, y dentro de él el Capítulo IV —artículos 2448 a 2448 M— está reservado a «las fincas urbanas destinadas a la habitación». Ese paréntesis es toda la diferencia: lo que se discute de la renta de vivienda vive ahí y no sale de ahí.
El 2478 es el artículo del local. Dice que en los arrendamientos por tiempo indeterminado el aviso para terminarlo debe darse por escrito y de manera fehaciente, con quince días de anticipación si la finca es para habitación y un año si es de comercio o de industria. El Código Civil Federal, en el mismo número, pide quince días para todo predio urbano.
El 2447 da preferencia al arrendatario que esté al corriente y cuyo arrendamiento haya durado más de tres años: para el nuevo arrendamiento y también si el dueño vende. El federal sólo la da para la venta, y pide más de cinco años más mejoras de importancia. Para los plazos de ese derecho el 2447 remite «en lo conducente» al 2448 J, que vive en el capítulo de vivienda y se cita por esa remisión.
El 2446 pone un piso que casi nadie conoce: si el mismo inmueble se arrienda a dos personas por el mismo tiempo, el arrendatario afectado tiene derecho a una indemnización no menor a tres meses de renta, además de poder exigir daños y perjuicios. El Código Civil Federal no fija mínimo.
Dos obligaciones más son propias de esta ciudad. El 2440 da al arrendatario que establezca una industria peligrosa un plazo no mayor de dos meses para asegurar la finca, y hace de la omisión causa de rescisión; el federal impone el seguro sin plazo ni sanción. Y la fracción VI del 2412 obliga al arrendador de edificios destinados a oficinas a elaborar el Programa Interno de Protección Civil de los espacios comunes; el federal no tiene esa fracción.
La firma del contrato por medios electrónicos cumple la forma escrita que pide el 2406: lo dice el 1834 bis, y la mecánica está en contrato de arrendamiento: cómo firmarlo en línea.
Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.
El aviso de un año: la cláusula que decide cuándo recuperas tu local
La mayoría de los arrendamientos de local se vuelven indeterminados sin que nadie lo decida. Vence el plazo, el inquilino sigue abriendo la cortina y el arrendador sigue cobrando. En ese momento deja de mandar la fecha del contrato y empieza a mandar el 2478.
Y el 2478 de esta ciudad no distingue quién avisa: el aviso de un año es el que se necesita para concluir el arrendamiento de comercio o industria por tiempo indeterminado. Un arrendador que quiere el local para enero tiene que haber avisado en enero del año anterior, por escrito y de manera fehaciente. Un correo no contestado no es fehaciente; un acuse firmado sí, y es exactamente lo que deja un documento firmado con liga y certificado de auditoría. Cómo se hace, en cómo se avisa la terminación de un contrato.
Qué hace la plantilla para que no te agarre indeterminado
Pone fecha de inicio y de fin, y dice qué pasa si el arrendatario se queda después del vencimiento. Mientras el contrato tenga plazo determinado, termina por su propio vencimiento; el aviso de un año es para cuando ya no lo tiene.
El plazo máximo no es una diferencia
Veinte años para comercio o industria, igual que en el Código Civil Federal. Lo decimos porque circula como si fuera una regla especial de la Ciudad de México, y no lo es. La plantilla sólo lo informa en la vigencia.
Fehaciente, en concreto
Que se pueda probar que el otro lo recibió y cuándo. Burofax, notificación por notario y entrega con acuse firmado son los caminos de siempre; un documento firmado electrónicamente con hora y huella del archivo es el barato, y se comprueba en /verificar.
Lo que el contrato de un local tiene que traer y el genérico no
El giro, escrito con precisión
Un local no se renta «para comercio»: se renta para un giro, y de ese giro cuelgan la licencia, el uso de suelo, el horario y a veces el seguro. La plantilla lo pregunta y lo escribe, y deja claro que las licencias son del arrendatario. También es lo que permite rescindir si mañana abre otra cosa.
La preferencia a los tres años, por escrito
Conviene que el contrato diga cómo se ejerce: a quién se avisa, en qué plazo y a qué domicilio o correo. El derecho del 2447 existe sin cláusula, pero la cláusula es la que evita el pleito sobre si se avisó.
Las adaptaciones, que en un local nunca son menores
Barra, instalación eléctrica, campana, piso. La regla es autorización previa y por escrito, y que lo autorizado queda en beneficio del inmueble salvo pacto en contrario. Cuando la inversión es fuerte, pactar en contrario es lo que hace negociable la salida.
El depósito, sin el tope de la vivienda
El máximo de un mes del 2448 E es de las fincas destinadas a la habitación. En un local el depósito es libre, y lo que conviene escribir es el plazo y la forma de devolverlo, con el inventario del Anexo A como referencia.
Cómo se firma y qué más vas a necesitar
Capturas los datos una vez, el inquilino recibe la liga por WhatsApp o correo y firma desde el celular sin crear cuenta. Los dos se quedan con el PDF y su certificado de auditoría: hora, dispositivo y hash del archivo. Diez documentos gratis, sin tarjeta.
Si el inmueble es casa habitación, la plantilla correcta es la de arrendamiento de vivienda en la Ciudad de México, que sí trae el registro digital y las diez estipulaciones. Si el local está en Nuevo León, la de local comercial en Nuevo León trae el tope de depósito de un mes que allá sí alcanza al local. Y la plantilla genérica de arrendamiento sirve de base común cuando el inmueble está en otra entidad.
Para el día a día quedan dos cosas: el inventario del Anexo A, que es lo que decide la devolución del depósito, y el aviso de terminación cuando toque. Las dos se firman por el mismo camino, y el arrendamiento de local tiene su explicación larga en contrato de arrendamiento de local comercial: cómo se firma.
Preguntas frecuentes
- ¿El año forzoso a favor del inquilino aplica a mi local?
- No. El año forzoso es del artículo 2448 C, que está en el Capítulo IV del Código Civil para el Distrito Federal, reservado a las fincas urbanas destinadas a la habitación. En un local el plazo es el que pacten las partes, con el máximo de veinte años para comercio o industria.
- ¿Tengo que registrar el contrato de mi local en alguna plataforma?
- No. El registro del contrato es una obligación del artículo 2448 F y pertenece al capítulo de vivienda. Esta plantilla no trae cláusula de registro a propósito: en un local sería una obligación inventada.
- ¿Cuánto depósito puedo pedir por un local en la Ciudad de México?
- Lo que acuerden las partes. El tope de un mes del artículo 2448 E es de la vivienda. Lo que sí conviene escribir es en qué plazo se devuelve y qué se puede descontar, contra el inventario firmado del Anexo A.
- ¿Desde cuándo tiene preferencia mi inquilino si vendo el inmueble?
- Desde que el arrendamiento ha durado más de tres años y el arrendatario está al corriente en el pago, por el artículo 2447. Ese mismo artículo le da preferencia para celebrar el nuevo arrendamiento, y para los plazos remite en lo conducente al 2448 J.
- ¿Con cuánto tiempo tengo que avisar que ya no quiero renovar?
- Si el contrato sigue con plazo determinado, termina en la fecha pactada. Si ya quedó por tiempo indeterminado, el artículo 2478 pide aviso por escrito y fehaciente con un año de anticipación cuando la finca es de comercio o de industria. Esto no es asesoría legal: si el caso ya está en pleito, conviene revisarlo con un abogado.
- ¿Sirve esta plantilla para una bodega o un consultorio?
- Sí. Lo que importa es que el destino no sea habitación: local, oficina, bodega o consultorio quedan fuera del capítulo de vivienda y dentro de las reglas que esta plantilla escribe. El giro se captura como un dato, y es el que conviene redactar con cuidado.