Tabasco: el estado donde la renta de vivienda tiene techo

Los formatos de arrendamiento que circulan en internet están escritos sobre el código federal, y el código federal no le pone techo a la renta. En Tabasco sí hay techo, está en un artículo y es una cuenta de dos operaciones que casi nadie hace antes de firmar.

El 2720: diez por ciento del valor comercial, al año

El artículo 2720 del Código Civil para el Estado de Tabasco dice que, tratándose de predios destinados exclusivamente para habitación, el importe anual de las rentas no podrá exceder del diez por ciento del valor comercial del predio al momento de celebrarse el contrato. Tres palabras cargan toda la regla: «exclusivamente», «anual» y «al momento de celebrarse».

• Exclusivamente para habitación. Un local comercial no entra. Un inmueble mixto —el changarro abajo y la vivienda arriba— tampoco está «exclusivamente» destinado a habitación, y ahí la regla deja de ser automática. Los locales van por su propio camino: arrendamiento de local comercial.
• Anual. El tope se mide sobre doce meses, no sobre un mes. Eso permite rentas desiguales a lo largo del año mientras la suma respete el límite.
• Al momento de celebrarse el contrato. El valor que cuenta es el de la firma, no el de hoy ni el de la renovación. Por eso conviene dejarlo declarado en el documento.
• Valor comercial, que no es el valor catastral ni el de la escritura vieja. Si las partes no lo declaran, el número queda abierto a discusión.

La cuenta, con números

Una casa con valor comercial de $1,800,000 al momento de firmar: el diez por ciento son $180,000 al año, que divididos entre doce dan $15,000 mensuales como techo. Si la renta pactada es de $18,000, el contrato está pidiendo $216,000 al año y se pasa del límite en $36,000. La consecuencia no la escribe el 2720, y por eso la salida sensata es la contraria a adivinar: dejar declarado en el contrato el valor comercial que las partes reconocen y la cuenta hecha, de modo que el cumplimiento del tope sea verificable en el propio documento.

El registro del 2724, con acción para exigirlo

El artículo 2724 pone el registro a cargo del arrendador: debe registrar el contrato ante el Registro de Arrendamientos que corresponda y, cumplido ese requisito, entregar al arrendatario una copia registrada. Y agrega lo que lo vuelve más que un trámite: el arrendatario tiene acción para demandar ese registro y la entrega de la copia, y derecho a registrar él mismo su ejemplar.

Es la misma figura que Chiapas resuelve con otro plazo y otros anexos —ahí el registro es gratuito y pide INE y CURP de las dos partes: renta en Chiapas—, y la misma que en CDMX vive en el 2448-G: las cláusulas del 2448. Que el inquilino pueda demandar el registro cambia el cálculo del dueño: no registrar no es un descuido sin consecuencia, es dejar abierta una acción en su contra.

La prórroga, y la trampa de los dos plazos

Aquí está lo que ninguna página de Tabasco pone junto, y es el hallazgo práctico de esta pieza. Los dos plazos de la prórroga corren en sentidos opuestos.

• El 2742 le da al arrendatario que esté al corriente en el pago el derecho a que se le prorrogue el contrato por una sola vez y hasta por un año.
• El 2744 dice que basta con que lo manifieste dentro de los treinta días anteriores al vencimiento. Treinta días, no antes.
• El 2745 obliga al arrendador que quiera negar la prórroga porque va a ocupar el inmueble a notificarlo con noventa días de anticipación.

Pon las dos fechas en el mismo calendario. El dueño tiene que avisar noventa días antes del vencimiento; el inquilino puede pedir la prórroga hasta treinta días antes. O sea que el dueño tiene que decidir sesenta días antes de que el inquilino pregunte, y si espera a que el inquilino se manifieste para negarse, su aviso llega tarde y la prórroga procede. Es el aviso más largo de todos los códigos estatales, y por eso Tabasco es el estado donde un dueño descuidado pierde el año sin darse cuenta.

Y el 2747, que no es tácita reconducción

El artículo 2747 cierra el ciclo con una regla distinta de la que la mayoría espera: si terminado el contrato y su prórroga el arrendatario continuara sin oposición, ya no se entenderá prorrogado, pero pagará la renta que corresponda al tiempo que exceda. En otros códigos quedarse sin que nadie diga nada reconduce el contrato; aquí no. Qué es esa figura y dónde sí opera está en qué es la tácita reconducción, y la prórroga legal en general, en qué es la prórroga legal del arrendamiento.

El depósito, y el caso de la vivienda de interés social

Este código no fija un tope general al depósito, así que ahí manda lo pactado. La excepción está en el artículo 2726: tratándose de vivienda de interés social, el arrendatario puede dar fianza o sustituirla con el depósito de un mes de renta. Es una alternativa a favor del inquilino, no una obligación del dueño de pedir sólo un mes en cualquier vivienda, y conviene no confundir las dos lecturas al redactar la cláusula. Qué es y cómo se calcula un depósito en otros estados está en aumento de renta en Baja California y en arrendamiento Nuevo León: depósito de un mes.

• Sin tope general al depósito. Lo que se pacte, con su cláusula de devolución y su plazo.
• Interés social: fianza, o depósito de un mes en su lugar, por el 2726.
• Terminación sin plazo determinado: dos meses de aviso indubitable, por el 2740, al tratarse de predio urbano.
• Y el acta del estado del inmueble, que no la pide el código y es la que evita el pleito de la devolución. El principio es el del acta de entrega-recepción, aplicado a una casa.

Cómo se manda el aviso de los noventa días

El 2745 pide notificar, y notificar es lo que después hay que poder probar. Un mensaje de chat sirve para avisar y no sirve para acreditar la fecha; una carta entregada en mano depende de que alguien firme de recibido. La vía que resuelve las dos cosas es la misma por la que se firmó el contrato: un documento de aviso, mandado por liga, firmado de enterado por el inquilino, con su acuse y su hora. Si el inquilino no quiere firmar de enterado, el acuse de entrega sigue fechando el envío, que es lo que el plazo exige.

• Un documento, no un mensaje. Con el inmueble, la fecha de vencimiento y la causa del 2745.
• Firmado de enterado, que es distinto de firmar como parte: reglamento interior y firma de enterado explica la diferencia con otro documento.
• Con noventa días contados hacia atrás desde el vencimiento, no desde la fecha en que te acordaste.
• Y guardado donde se pueda encontrar en un año, que es cuando se va a necesitar: cuánto tiempo guardar un contrato firmado.

Cómo queda el contrato, y cómo se firma

La plantilla de Tabasco ya trae estas cláusulas escritas con sus artículos: el tope del 2720 declarado, el registro del 2724 como obligación del arrendador, la prórroga con sus dos plazos y la terminación del 2740. Está en contrato de arrendamiento en Tabasco, y la versión general, en contrato de arrendamiento.

• Se firma por liga, desde el celular, sin imprimir: cómo firma un inquilino que vive en otra ciudad.
• El aviso de los noventa días también conviene mandarlo por la misma vía, para que quede la fecha: cómo se avisa la terminación de un contrato.
• El contrato sigue siendo un documento privado, con el valor que eso tiene: qué es un documento privado.
• Si lo que buscas es el formato y no la explicación: voy a rentar mi departamento, dónde consigo el contrato.

Para un administrador con cartera en Villahermosa son cuatro firmantes y dos avisos por contrato al año, y los dos avisos son los que deciden si la prórroga procede. Los primeros 10 documentos son gratis y sin tarjeta desde tu cuenta; el plan de paga son $399 MXN al mes con 500 documentos y usuarios ilimitados, y cada acuse se comprueba en verificar.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.