Rentar en Nuevo León: el depósito tope de un mes también alcanza al local y a la bodega
La respuesta corta
El artículo 2346 del Código Civil para el Estado de Nuevo León dice que el arrendador no podrá exigir más de una mensualidad de renta a manera de depósito. Ese artículo está en el capítulo «Del arrendamiento de fincas urbanas», así que alcanza al local, a la oficina y a la bodega, no sólo a la vivienda. Sólo el 2346 BIS —seis meses de duración y tope de 10% al aumento anual— se limita a las fincas urbanas destinadas a la habitación. Los dos entraron por la reforma publicada el 26 de septiembre de 2025.
La reforma de arrendamiento de Nuevo León se contó en todos lados como una regla de vivienda: seis meses de plazo, diez por ciento de tope al aumento, un mes de depósito. Las dos primeras sí lo son. La del depósito no, y el lugar donde está escrita lo dice sin ambigüedad.
Dónde vive cada regla, que es lo que decide a quién alcanza
El capítulo IV del título del arrendamiento se llama «Del arrendamiento de fincas urbanas» y va del 2342 al 2346 BIS. No dice vivienda: dice finca urbana. Ahí está el 2346, que cierra con la frase del depósito. El 2346 BIS, en cambio, arranca diciendo «Para el caso de fincas urbanas destinadas a la habitación», y sólo esa parte se limita a casa habitación.
La consecuencia práctica es para el otro lado del mercado: quien renta un local en San Nicolás, una oficina en Valle o una bodega en Apodaca está bajo el tope de un mes de depósito igual que quien renta un departamento, aunque el plazo y el aumento los negocie libremente. La costumbre de pedir dos o tres meses de depósito en arrendamiento comercial se firma todos los días y no es lo que dice el artículo.
El recibo, y la frase que casi nadie cita
El 2346 obliga al arrendador a entregar un recibo por cada mensualidad, y le pone precio al olvido: «a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma». Hasta ahí, es el mismo texto que la Ciudad de México tiene desde 2003 en su artículo 2448 E.
«Se considerará también como recibo aquel que demuestre de forma fehaciente el pago de la renta»
Ésa es la frase que Nuevo León agregó y la Ciudad de México no tiene. Abre el recibo a cualquier constancia que pruebe el pago de manera fehaciente, y eso cambia la operación más que la regla: el comprobante de la transferencia, el acuse del pago referenciado o la confirmación firmada valen como recibo si demuestran el pago. Para el arrendador que administra diez inmuebles, la diferencia entre entregar diez recibos al mes y conservar diez constancias es enorme. Qué hace que una constancia electrónica se sostenga después está en qué es la integridad documental y en cómo verificar que un documento firmado no fue alterado.
El tope del diez por ciento pide un contrato nuevo cada año
El 2346 BIS no se conforma con topar el aumento. Dice que la renta «únicamente podrá ser aumentada de manera anual, dicho incremento no podrá exceder del 10% de la cantidad pactada como renta mensual, para lo anterior se deberá celebrar un nuevo contrato». El aumento no se aplica con un aviso ni con una cláusula de escalación automática: se aplica firmando otra vez. Quien tiene treinta inquilinos tiene treinta contratos que firmar cada año, y ése es el trabajo que la reforma creó de verdad. El método para que esas fechas no se pasen está en control de vigencias y renovaciones de contratos.
Seis meses de plazo, no un año
El mismo artículo fija la duración del contrato de vivienda en seis meses para arrendador y arrendatario, prorrogable a voluntad de las partes. Es la mitad del año forzoso que piden el Código Civil Federal y el de la Ciudad de México, y de las duraciones más cortas del país. Este código tampoco concede prórroga legal al inquilino: la prórroga aquí es un acuerdo, no un derecho. La comparación por estado está en qué es la prórroga legal del arrendamiento.
Antes de citar el artículo, mira qué texto estás citando
En febrero de 2026 el Congreso del Estado aprobó una reforma a esos mismos dos artículos, y su boletín la describe como una modernización: comprobantes a solicitud del arrendatario, recibo o comprobante fiscal digital, y actualización anual con el Índice Nacional de Precios al Consumidor o el indicador que las partes pacten por escrito. Al 23 de septiembre de 2026, el texto consolidado que publica el propio Congreso —última reforma del Periódico Oficial #88-III del 26 de junio de 2026— sigue trayendo el texto del 26 de septiembre de 2025, con el diez por ciento y con la presunción de pago. Mientras eso siga así, el artículo que se cita en un contrato es el de 2025.
La lección operativa es más útil que la nota legislativa: cuando una regla del código está en movimiento, el número se escribe en el contrato. Un contrato que dice «el aumento no excederá del diez por ciento» resiste el cambio de texto; uno que dice «el aumento será el que permita la ley» hereda la discusión.
Qué tiene que decir el contrato por todo esto
- El depósito, de una mensualidad y con el 2346 citado, también si el inmueble es local, oficina o bodega.
- Cómo se entrega el recibo cada mes, y que las constancias fehacientes del pago valen como recibo. Si se paga por transferencia, decirlo ahí ahorra el pleito de los tres meses.
- El aumento con su número escrito y la mención de que exige celebrar contrato nuevo, para que la renovación esté prevista desde el principio.
- El plazo de seis meses y cómo se prorroga, porque aquí la prórroga es un acuerdo de las dos partes y no un derecho del inquilino.
- Quién firma y con qué carácter, que es lo primero que se revisa cuando hay que cobrar.
Los dos contratos ya están redactados con esos artículos: la plantilla de arrendamiento de vivienda para Nuevo León y la de local comercial, oficina o bodega. Se llenan, se mandan por WhatsApp o por correo y las dos partes firman desde el celular, con acuse de quién firmó y cuándo. Quien renta varios inmuebles encontrará el ciclo completo en firma electrónica para inmobiliarias y administradores, y el contrato genérico con su paso a paso en contrato de arrendamiento: cómo firmarlo en línea.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto depósito puede pedir el arrendador en Nuevo León?
Una mensualidad de renta como máximo. El artículo 2346 dice que el arrendador no podrá exigir más de una mensualidad a manera de depósito, y está en el capítulo de fincas urbanas, no en el de vivienda. Esto no es asesoría legal.
¿El tope del depósito aplica a un local comercial?
Sí. El 2346 vive en el capítulo «Del arrendamiento de fincas urbanas», que no distingue destino. Sólo el 2346 BIS, con los seis meses y el diez por ciento, se limita a las fincas urbanas destinadas a la habitación.
¿Cuánto puede subir la renta al año en Nuevo León?
En vivienda, no más del 10% de la cantidad pactada como renta mensual, una sola vez al año, y para aplicarlo las partes deben celebrar un nuevo contrato (artículo 2346 BIS). El aumento no se aplica con un aviso ni con una cláusula de escalación automática: se aplica firmando otra vez. Esto no es asesoría legal.
¿Vale un comprobante de transferencia como recibo de renta?
El 2346 dice que se considerará también como recibo aquel que demuestre de forma fehaciente el pago de la renta. Es una frase que otros códigos no tienen y que abre el recibo a la constancia electrónica del pago.
¿Cuánto dura un contrato de renta de vivienda en Nuevo León?
Seis meses para arrendador y arrendatario, prorrogable a voluntad de las partes (artículo 2346 BIS). Es la mitad del año forzoso del Código Civil Federal y del de la Ciudad de México.