Mi local en Acapulco se dañó con el huracán, ¿quién paga el arreglo y qué firmamos?
Basada en Código Civil Federal, arts. 2412, 2416, 2417, 2419, 2421, 2431 a 2433, 2444 y 2445 · Revisada en noviembre de 2026
Las reparaciones las paga el arrendador y la renta no corre mientras no puedas usar el local. El artículo 2412 fracción II del Código Civil Federal obliga al arrendador a conservar la cosa arrendada en el mismo estado haciendo todas las reparaciones necesarias, y el 2431 dice que si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente el uso, no se causará renta mientras dure el impedimento, con derecho a pedir la rescisión si dura más de dos meses. Si el uso se impide sólo en parte, el 2432 te da la reducción parcial de la renta a juicio de peritos. Y el renglón que casi nadie cita: el 2433 dice que lo dispuesto en esos dos artículos no es renunciable, así que una cláusula que diga que la renta se paga igual no te obliga en esa parte.
La conversación después de un huracán en la costa siempre empieza con el contrato en la mano y la misma frase: «aquí dice que la renta se paga puntual, caso fortuito o no». Vale la pena saber que esa cláusula, en lo que toca a la renta por falta de uso, tiene un problema de origen.
La respuesta corta ya está arriba. El resto es para que puedas comprobarlo, para separar las dos preguntas que se mezclan —quién paga el arreglo y qué pasa con la renta— y para que sepas qué papel firmar antes de volver a abrir.
Primera pregunta: quién paga el arreglo
El arrendador, y no es una cortesía. El artículo 2412 del Código Civil Federal lo pone como obligación «aunque no haya pacto expreso»: su fracción I manda entregar el inmueble en estado de servir para el uso convenido y en condiciones que ofrezcan higiene y seguridad, y la II, «a conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias».
Y el 2421 cierra la puerta al argumento de que nadie lo vio venir: el arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, «aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento». Un techo que se levantó con el viento es un defecto sobrevenido.
Lo que sí te toca a ti son los deterioros chicos: el 2444 pone a cargo del arrendatario «las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio». Un vidrio, una chapa, una pintura. Un muro caído no entra ahí por ningún lado. Quién repara qué en un local, renglón por renglón, está en el inquilino del local quiere hacer obra.
Si el arrendador no repara
El 2416 te da dos caminos, a tu elección: rescindir el arrendamiento, u ocurrir al juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligación, por el procedimiento rápido que establezca el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares —así quedó redactado con la reforma publicada en el Diario Oficial el 14 de noviembre de 2025—. Y el 2417 deja al juez decidir sobre el pago de los daños y perjuicios que te cause la falta de oportunidad en las reparaciones.
Antes de eso hay algo que te obliga a ti, y es fácil de incumplir con la casa de cabeza: el 2419 te manda poner en conocimiento del propietario, «en el más breve término posible», toda novedad dañosa en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños que cause tu omisión. El aviso no es un trámite: es tu posición. Cómo se manda dejando constancia de la fecha está en cómo se avisa la terminación de un contrato y qué deja constancia, que explica el mecanismo del documento a firma de recibido.
Segunda pregunta: qué pasa con la renta
Aquí están los tres artículos que deciden, y el tercero es el que cambia la negociación.
- 2431 · impedimento total. «Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.» No es una reducción: no se causa renta.
- 2432 · impedimento parcial. Si sólo se impide en parte el uso, puedes pedir la reducción parcial de la renta «a juicio de peritos», a no ser que las partes opten por la rescisión si el impedimento dura más de dos meses. El local que abre a medias cae aquí.
- 2433 · y no es renunciable. «Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable.» Una cláusula que te obligue a pagar la renta completa aunque no puedas usar el local es, en esa parte, una estipulación contra una regla que la ley declaró irrenunciable.
Y hay un cuarto que aplica a la etapa siguiente, cuando el huracán ya pasó y lo que te deja sin usar el local son las obras: el 2445 dice que el arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa tiene derecho a no pagar la renta, a pedir su reducción o a rescindir el contrato si la pérdida del uso dura más de dos meses. Es decir que las dos etapas están cubiertas: el daño y el arreglo. Si el local está en una plaza y lo que se discute es la cuota mientras no abre, el caso está en local en plaza: la cuota de mantenimiento.
Lo que conviene firmar, en orden
Tres documentos, y ninguno es complicado. Lo que los hace valer es la fecha.
- 1El aviso del daño al arrendador, el mismo día o el siguiente, con la descripción de lo que no se puede usar y fotos fechadas. Es lo que pide el 2419 y lo que fija desde cuándo corre el impedimento del 2431.
- 2El acta de estado del local, firmada por las dos partes, con lo que quedó dañado renglón por renglón: cortina, instalación eléctrica, piso, baño, cancelería, medidor. Es la base del peritaje del 2432 si la reducción se discute, y el documento que evita que seis meses después nadie recuerde qué estaba roto.
- 3El convenio de lo que se acordó: quién repara qué, con qué plazo, qué pasa con la renta de los meses de obra y desde cuándo se reanuda el pago. Si las dos partes firman esto, el pleito del 2432 no ocurre. Y si no se firma nada, el que tiene la prueba de lo que pasó es el que llevó el acta.
El acta de estado se parece mucho al anexo de inventario que se firma al entrar: mismo formato, otra fecha. Cómo se hace con fotos que después no se discutan está en acta de entrega del equipo con fotos, que explica el mecanismo de la foto fechada dentro del documento, y qué plataformas la guardan dentro del acta en vez de en un correo aparte, en plataformas de firma que guardan fotos en el acta de entrega.
Qué cambia porque el local está en Guerrero
El arrendamiento es materia local, así que el contrato de un local en Acapulco se rige por el Código Civil del Estado Libre y Soberano de Guerrero y no por el federal. Los artículos citados arriba son los del código federal, que es el texto del que salieron casi todos los modelos que circulan y la vara con la que se comparan los códigos estatales; la numeración de tu estado cambia aunque el contenido suela coincidir. La genérica, sobre el código federal, está en plantilla de contrato de arrendamiento.
Lo que sí está verificado del código de Guerrero —el plazo máximo de quince años para comercio, oficinas y consultorios, el tope de dos meses de garantía y la prórroga de un año escrita expresamente para lo que no es vivienda— está en el contrato de arrendamiento de local comercial de Guerrero, con su artículo cada uno. Para la renta de vivienda del mismo estado, el detalle del depósito y del año que sólo obliga al dueño está en arrendamiento en Guerrero: dos meses de depósito.
Y una pregunta que se cruza con ésta y conviene no confundir: el capítulo de vivienda de cada código casi nunca alcanza a un local. Qué sí y qué no te aplica por tener un local y no una casa está en contrato de arrendamiento de local comercial, que explica el derecho del tanto del 2447 y el plazo del 2398 para este caso. Y cómo se pacta el aumento de un local sin que envejezca la cláusula, en el aumento con la inflación.
| Lo que pasó | Quién lo paga | Qué pasa con la renta | Artículo |
|---|---|---|---|
| El local quedó inutilizable por completo | El arrendador repara | No se causa renta mientras dure; rescisión si pasa de dos meses | 2412 fr. II y 2431 |
| Se puede abrir sólo una parte | El arrendador repara | Reducción parcial a juicio de peritos | 2412 fr. II y 2432 |
| Se cayó una chapa, se rompió un vidrio | El arrendatario | Corre igual | 2444 |
| Las obras del arrendador te dejan sin usarlo | El arrendador | No pagar, reducir o rescindir si pasa de dos meses | 2445 |
| El arrendador no repara | A su cargo sigue estando | Rescindir u obligarlo por el procedimiento rápido, con daños | 2416 y 2417 |
| No avisaste del daño a tiempo | Respondes de lo que tu omisión agravó | Tu posición se debilita | 2419 |
Cómo se firman los tres sin que nadie cruce la ciudad
Después de un huracán eso no es una comodidad: es la diferencia entre documentar y no documentar. Capturas los datos una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; el arrendador firma desde su celular, esté donde esté, sin crear cuenta ni pagar nada. El aviso del 2419 y el acta de estado se pueden firmar el mismo día, que es justo cuando valen.
Las dos partes se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. En este caso la hora es el dato caro: desde ahí se cuenta el impedimento del 2431 y los dos meses que abren la rescisión. El camino completo está en cómo funciona, las dudas de ley en el FAQ legal, y son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta. Las plantillas mexicanas por estado están en /plantillas.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
- Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
Mi contrato dice que la renta se paga aunque haya caso fortuito. ¿Tengo que pagarla?
En lo que toca a la falta de uso, esa cláusula choca con una regla que la ley declaró irrenunciable. El artículo 2433 del Código Civil Federal dice que lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable, y esos dos son el 2431, que establece que no se causa renta mientras un caso fortuito impida totalmente el uso, y el 2432, que da la reducción parcial cuando el impedimento es parcial. Conviene revisar el código de tu estado, porque es el que rige, pero el principio es el mismo en la mayoría.
¿Quién paga el arreglo del techo y de la instalación eléctrica?
El arrendador. El artículo 2412 fracción II del Código Civil Federal lo obliga, aunque no haya pacto expreso, a conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante el arrendamiento haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; y el 2421 agrega que responde de los vicios o defectos que impidan el uso aunque no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento. A ti te tocan los deterioros de poca importancia del 2444: un vidrio, una chapa, la pintura.
Puedo abrir sólo la mitad del local. ¿Pago la mitad de la renta?
Tienes derecho a una reducción, pero no la fijas tú. El artículo 2432 dice que si sólo se impide en parte el uso, el arrendatario podrá pedir la reducción parcial de la renta «a juicio de peritos», a no ser que las partes opten por la rescisión si el impedimento dura más de dos meses. En la práctica eso casi siempre se resuelve con un convenio firmado entre las dos partes, que es más rápido y más barato que un peritaje. Para eso sirve tener el acta de estado del local desde el primer día.
¿Desde cuándo cuentan los dos meses para poder rescindir?
Desde que empieza el impedimento, y por eso la fecha del aviso importa tanto. El 2431 habla de que el impedimento dure más de dos meses, así que lo primero es poder probar cuándo empezó. El artículo 2419 ya te obliga a avisar al propietario en el más breve término posible de toda novedad dañosa, so pena de responder de los daños que cause tu omisión: ese aviso, con fecha comprobable, es el que marca el inicio.
¿Qué firmo antes de volver a abrir?
Un acta de estado del local firmada por las dos partes, con lo que quedó dañado renglón por renglón y fotos fechadas, y un convenio de lo que se acordó: quién repara qué, en qué plazo, qué pasa con la renta de los meses de obra y desde cuándo se reanuda el pago. Reabrir sin firmar eso deja la discusión abierta para después, cuando ya nadie recuerde en qué estado estaba cada cosa y el local ya se arregló.
Mi arrendador dice que su seguro no le paga. ¿Eso lo libera?
No. Lo que su aseguradora pague o deje de pagar es un asunto entre él y su compañía, y no cambia la obligación del 2412 fracción II de hacer las reparaciones necesarias. Si no repara, el artículo 2416 te deja elegir entre rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que lo estreche al cumplimiento por el procedimiento rápido del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, y el 2417 deja al juez decidir sobre los daños y perjuicios por la falta de oportunidad en las reparaciones.