Mi inquilino del local en León quiere hacer obra, ¿qué le hago firmar antes de que empiece?

La llamada típica es ésta: rentaste un local en Jardines del Moral o en el centro de León, el inquilino abrió una cafetería y ahora quiere tirar un muro, meter una campana y cambiar la instalación eléctrica. Te manda fotos de un render y te pide permiso por WhatsApp. Lo que contestes esa tarde decide bastante más de lo que parece.

La respuesta corta es que sí se puede autorizar y que conviene hacerlo bien, por escrito, antes de la primera demolición. La respuesta larga es que hay una palabra que tiene que aparecer en ese papel y dos obligaciones que no puedes quitarte con una cláusula. El contrato que debería estar debajo de todo esto es el de arrendamiento de local comercial en Guanajuato.

Por qué la autorización tiene que ser previa y escrita

El punto de partida en Guanajuato es el artículo 1943 del Código Civil para el Estado de Guanajuato: «El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma substancial de la cosa arrendada; y si lo hace, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato, a exigir que se le devuelva la cosa en el estado en que se la entregó y además al pago de daños y perjuicios».

Y tiene un segundo párrafo que es el que lo hace distinto del modelo federal: «Si la variación no fuere substancial el arrendador podrá optar a la terminación del contrato por recibir la cosa en el estado en que se encuentre o exigir que el arrendatario la devuelva en el estado en que la recibió y el pago de daños y perjuicios».

El artículo 2441 del Código Civil Federal dice menos: que el arrendatario no puede variar la forma de la cosa sin consentimiento expreso y que si lo hace debe restablecerla y responder de daños y perjuicios. No distingue entre substancial y no substancial, y no da derecho a rescindir. Guanajuato sí, y de ahí sale la recomendación de redacción.

La palabra que tiene que estar en el papel

Si la ley reparte dos consecuencias según si la variación es substancial, lo que no conviene es dejar esa calificación para el pleito. El documento de autorización lo dice: que las partes reconocen que la obra descrita en los planos anexos sí —o no— constituye una variación substancial de la forma del local, y qué pasa al terminar el contrato con cada parte de ella.

En un local, lo que suele ser substancial es tirar o levantar muros, mover la estructura, cambiar la fachada, abrir vanos o cambiar la instalación eléctrica a otra capacidad. Lo que suele no serlo es pintar, poner piso encima del existente, colocar mobiliario anclado, instalar un anuncio o adaptar un baño sin tocar la estructura. La frontera no está en el precio: está en si el local deja de ser el que era.

Los tres casos en que el dueño paga la obra, y los dos que no se pactan

Aquí está la parte que casi ningún contrato de internet contempla, y es la que cuesta dinero. El artículo 1921 enumera cuándo le corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario, en tres fracciones: si en el contrato o posteriormente lo autorizó a hacerlas y se obligó a pagarlas; si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato; y si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el arrendador lo autorizó a hacer mejoras y da por concluido el arrendamiento antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de esas mejoras de los gastos que hizo.

Y viene el artículo 1922, que es el hallazgo: «Las mejoras a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior, deberán ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada».

Esa cláusula —«las mejoras, adaptaciones y accesiones quedarán a beneficio del inmueble sin derecho a contraprestación»— está en prácticamente todos los contratos de local que circulan. Y el código dice expresamente que no cubre dos de los tres casos. No es que sea inválida: es que no alcanza hasta donde se cree que alcanza. Los mismos supuestos están en los artículos 2423 y 2424 del Código Civil Federal, con la misma redacción.

Entonces, qué sí te protege

No una cláusula de renuncia, sino tres decisiones del contrato de fondo, y las tres están en tu mano antes de autorizar nada:

1. 1No obligarte a pagarlas. La fracción I sólo aplica si te obligaste. Autorizar no es obligarse, y conviene que el documento lo diga con esas palabras: «EL ARRENDADOR autoriza la obra y no se obliga a pagarla ni a reembolsarla».
2. 2Tener plazo determinado. La fracción III sólo vive en los contratos por tiempo indeterminado. Un contrato con fecha de inicio y de fin la deja fuera por completo, y de paso te libra del aviso de tres meses del artículo 1982.
3. 3No dar causa de rescisión. La fracción II se activa cuando el contrato se rescinde por culpa del arrendador. No se evita con una cláusula: se evita cumpliendo —entregar el local en condiciones de uso, hacer las reparaciones que te tocan, no estorbar el giro autorizado—.

Vale señalar una cosa de la fracción II: habla de mejoras útiles, no de cualquier mejora. Una campana de extracción y una instalación eléctrica de más capacidad son útiles para casi cualquier giro siguiente; un mural con el logotipo de la cafetería, no. Si vas a rescindir un contrato en el que autorizaste obra, conviene mirar esa distinción antes.

Qué lleva el documento, renglón por renglón

Es un convenio corto, no un contrato nuevo: se firma como anexo del arrendamiento vigente y no lo sustituye. Seis bloques bastan.

Y no necesita notario

Es un documento privado entre las dos partes del arrendamiento: qué es y qué prueba está en qué es un documento privado. La ratificación de firmas es otra cosa y no se hace en línea —está explicado aquí—, así que no conviene prometerla ni buscarla para un permiso de obra. Si el inmueble lo administra alguien más, quién puede firmar por una persona moral está en firma electrónica y personas morales, y la carta poder para un administrador, en carta poder simple.

• El alcance, con planos anexos. No «remodelación del local»: la lista de partidas y el plano firmado por las dos partes. Es lo que después define qué se autorizó y qué no.
• La calificación de substancial o no substancial, por el artículo 1943, y qué opción elige el arrendador al terminar el contrato en cada caso.
• Quién paga y la declaración de que el arrendador no se obliga a pagar ni a reembolsar, para no caer en la fracción I del 1921.
• Qué se queda y qué se retira. Partida por partida: el muro se queda, la campana se retira, el piso se queda, el anuncio se retira y se repara el anclaje. Sin esa lista, la discusión del último día es sobre todo.
• Licencias, permisos y seguridad a cargo del inquilino: licencia de construcción municipal, uso de suelo, protección civil y el seguro de la obra. En un local en León eso lo tramita el inquilino, no el dueño.
• El plazo de la obra y qué pasa con la renta mientras dura. Si vas a dar meses de gracia, que quede escrito como periodo cierto y no como promesa.

Cuidado con el último punto, porque tiene una consecuencia inesperada: una cláusula de gracia redactada como «EL ARRENDADOR cubrirá las adecuaciones mediante la condonación de tres meses de renta» se puede leer como que te obligaste a pagar las mejoras, que es exactamente la fracción I. Si lo que quieres es no cobrar renta mientras el local está cerrado por obra, dilo así: la renta no se causa por ese periodo, sin vincularla al costo de la obra.

Dos cosas de Guanajuato que conviene tener a la vista

La primera juega a favor del inquilino y aparece justo cuando el contrato se vence. El artículo 1949 da preferencia en el nuevo arrendamiento al arrendatario al corriente en el pago «en los arrendamientos que hayan durado más de cinco años o cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada». Basta una de las dos condiciones. Un inquilino que remodeló tu local tiene preferencia aunque lleve dos años, y el artículo 2447 del Código Civil Federal, que exige las dos condiciones juntas, no se aplica aquí.

La otra mitad del mismo 1949 juega a tu favor y casi nadie la usa: si las mejoras las ejecuta el arrendador, la renta puede aumentarse en proporción a ellas, de acuerdo con avalúo bancario o de peritos designados por el Juez. Si la obra la vas a hacer tú y no el inquilino, ése es el camino, y es distinto del convenio de autorización.

La segunda es la prórroga. En Guanajuato el artículo 1992 da al inquilino al corriente derecho a una prórroga de hasta un año, y a diferencia de otros estados no la limita a la vivienda. Entre sus excepciones hay una que toca este tema: no están obligados a prorrogar los propietarios que pretendan hacerle al inmueble «modificaciones o mejoras con un costo no menor del veinticinco por ciento de su valor comercial, previa la aprobación de la obra por la oficina respectiva», y el 1994 pide notificarlo judicialmente, ante Notario o ante testigos, con sesenta días de anticipación al vencimiento. Es una excepción para la obra del dueño, no para la del inquilino: la obra que tu inquilino pagó no cancela su prórroga. Cómo funciona todo eso está en la plantilla de local comercial de Guanajuato y la figura en general, en qué es la prórroga legal del arrendamiento.

Cómo se firma esto sin que la obra se detenga una semana

La razón por la que estas autorizaciones casi nunca se firman no es legal: es que el dueño vive en otra ciudad, el inquilino tiene al albañil parado y nadie quiere ir a una notaría por un permiso de dos páginas. No hace falta: el convenio es un documento privado y no necesita ratificación.

Llenas el convenio con el alcance y los planos, mandas la liga por WhatsApp o correo y las dos partes firman desde el celular, sin crear cuenta ni instalar nada. Los planos van como anexo del mismo PDF, que es la parte que importa: lo que se firmó incluye el dibujo. Las dos partes se quedan con el archivo y su certificado de auditoría —hora, dispositivo y huella del archivo—, comprobable en /verificar.

Y si la obra se desvía de lo autorizado a la mitad —pasa siempre— lo que se firma es un cambio, no una discusión. Cómo se documenta un cambio de alcance está en la orden de cambio en obra; qué sí y qué no alcanza del capítulo de vivienda a un local, en contrato de arrendamiento de local comercial; y el inventario del estado en que se entregó, que es lo que al final decide, en el acta de entrega-recepción. Si quien va a hacer la obra es un contratista del inquilino, el documento de esa relación es el contrato de obra a precio alzado.

Dos cosas más para el día de la salida: cómo se avisa la terminación y qué constancia deja, en cómo se avisa la terminación de un contrato, y qué pasa si el inquilino se queda después del vencimiento, en qué es la tácita reconducción. El giro completo de quien administra inmuebles está en firma electrónica para inmobiliarias y administradores, y los primeros diez documentos sin costo, en tu cuenta gratuita. El camino de una firma está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.