Arrendamiento en Guanajuato: hacen falta dos mensualidades consecutivas para rescindir

Un mes no alcanza

El dueño de una casa en León lleva treinta y cinco días esperando la renta. Busca en internet qué puede hacer, encuentra que la falta de pago es causa de rescisión, y le escribe al inquilino que el contrato está terminado.

En Guanajuato no, todavía. La fracción I del artículo 1999 del Código Civil para el Estado de Guanajuato dice que en fincas urbanas destinadas a habitación el arrendador sólo puede exigir la rescisión por falta de pago cuando el arrendatario deje de pagar dos mensualidades consecutivas.

Dos cosas de esa fracción. La primera, «consecutivas»: dos meses salteados —marzo y mayo, con abril pagado— no cumplen el supuesto. La segunda, «fincas urbanas destinadas a habitación»: la regla es de vivienda. Un local comercial se mide con otra vara, y lo que lo rige está en por qué el arrendamiento de un local comercial no se rige por el Código de Comercio.

El mismo artículo 1999 añade otras dos causas que al dueño le sirven más de lo que cree: el uso contrario a lo que ordena la fracción III del artículo 1923, y el subarriendo hecho contra lo que dispone el artículo 1984.

Quince años, no diez

El Código Civil Federal pone diez años como plazo máximo para fincas destinadas a habitación. Guanajuato pone quince, en el artículo 1900, y es uno de los códigos más generosos del país en ese renglón.

Para quien renta eso abre una posibilidad real: un contrato de ocho o diez años en vivienda, que en el Estado de México sería inválido por exceder su tope de tres años, aquí cabe. El contraste con el Estado de México está en el plazo máximo de tres años y el aumento que ahí se topa al diez por ciento, en cuánto puede subir la renta en el Estado de México.

Y si el contrato no tiene plazo determinado, el artículo 1982 pide tres meses de aviso indubitable para concluirlo. Es un plazo largo y conviene conocerlo antes de necesitarlo: un dueño que quiere la casa en treinta días no la va a tener.

La prórroga: un año, con aviso del inquilino y tope de UMA

Vencido el contrato, el arrendatario que esté al corriente tiene derecho a que se le prorrogue hasta por un año. Pero el artículo 1992 le pone una carga que casi nadie cumple: le exige notificarlo antes del vencimiento. Un inquilino que se queda callado y asume que la prórroga opera sola pierde el derecho que la ley le da.

El mismo artículo 1992 topa el aumento de la prórroga: se limita a lo que haya subido el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización durante la vigencia del contrato. Ése es el techo, y es una referencia pública que las dos partes pueden consultar.

Para negar la prórroga el arrendador tiene su propio camino, y es exigente. El artículo 1994 le permite negarla porque va a ocupar el inmueble —él, su cónyuge o sus parientes en primer grado— o a reconstruirlo, pero debe notificarlo judicialmente, ante notario o ante testigos, con sesenta días de anticipación; y si después no lo ocupa ni lo reconstruye, responde de los daños.

El artículo 1996 cierra la serie: tras la prórroga ya no habrá otra. Es decir, la prórroga legal es una sola vez. Qué es esa figura en general está en qué es la prórroga legal del arrendamiento, y cómo la resuelven otros estados en Morelos, con sesenta días para negarla y Jalisco, con una cuarta parte del plazo en el local.

La trampa del subarriendo autorizado

Esta es la regla más inesperada del código de Guanajuato y vale la pena leerla dos veces antes de firmar un papel pidiendo permiso. El artículo 1988 dispone que la autorización expresa para subarrendar a determinada persona extingue este arrendamiento y libera al arrendatario.

O sea: si el dueño autoriza por escrito que Juan subarriende a Pedro, el contrato con Juan se extingue y Juan queda liberado. El dueño se queda con Pedro y sin el obligado original. Es exactamente lo contrario de lo que el dueño creía estar haciendo, que era conceder un favor sin perder a su inquilino.

La salida práctica no es negar el subarriendo: es no autorizarlo «a determinada persona». Si lo que se quiere es que entre alguien más sin perder al obligado, la figura es otra —una cesión con obligación solidaria, o un contrato nuevo con los dos—. Cuándo se puede subarrendar y qué se firma, en general, está en el contrato de subarrendamiento.

Lo demás que el código fija, en una tabla

Los dos artículos que protegen al inquilino y no se pueden renunciar

Los artículos 1951 y 1952 son los que conviene no tocar en una negociación: si el arrendador no hiciera las obras que la autoridad ordene para que el inmueble sea habitable e higiénico, responde de los daños, y ese derecho no se puede renunciar por anticipado. Si las obras son de urgente ejecución, el arrendatario puede hacerlas y exigir su importe.

Y el 1909 resuelve un caso que se discute cuando ya nadie quiere discutir: en vivienda, no surte efectos el convenio que da por terminado el contrato por muerte del arrendatario cuando sus familiares, o quienes dependían económicamente de él y vivieron con él de forma habitual al menos los últimos seis meses, manifiestan al ser requeridos su deseo de seguir habitando el inmueble.

La descripción del inmueble no es relleno

Los artículos 1944 y 1945 presumen que el inmueble se recibió en buen estado si el contrato no lo describe. Esa presunción es lo que pierde al inquilino que entró con una fuga y la reclamó dos meses después. Un inventario de accesorios e instalaciones con su estado, firmado el día de la entrega, es lo que la desactiva.

La plantilla mexicana con los artículos de Guanajuato ya escritos en sus cláusulas está en el contrato de arrendamiento de vivienda de Guanajuato. Si el inmueble es un local, el contrato de arrendamiento de local comercial de Guanajuato, y lo que un inquilino de local en León firma antes de hacer obra, en el inquilino del local en León quiere hacer obra.

Firmar sin que nadie cruce el estado

En Guanajuato es común que el dueño viva en León y la casa esté en Irapuato o en Celaya, o al revés. Firmar a distancia no cambia nada de lo legal: el artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite que el consentimiento se exprese por medios electrónicos, y el artículo 1298-A del Código de Comercio valora el mensaje de datos primordialmente por la fiabilidad del método con que fue generado, archivado, comunicado o conservado.

Con SignSolú el contrato y su inventario salen por WhatsApp desde tu número o por correo, el inquilino firma desde su teléfono sin abrir cuenta ni pagar, y el acuse guarda hora, dirección IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo. Esa fecha cierta es la que después permite contar los dos meses del 1999 o los sesenta días del 1994 sin discusión: cualquiera comprueba el documento en la página de verificación, sin cuenta. El detalle del acuse está en qué es un acuse de auditoría, el flujo en cómo funciona, las dudas de validez en las preguntas legales frecuentes y los formatos por estado en las plantillas. El plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta.

Si entra un fiador, conviene revisar si el fiador puede firmar en línea y qué comprobante de domicilio sirve. Cómo se avisa la terminación y qué deja constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato, y la plataforma que usa un arrendador con varias casas, en software para firmar contratos de arrendamiento en línea. El formato base del contrato está en el contrato de arrendamiento, y el tope del aumento en otro estado, en cuánto puede subir la renta en el Estado de México.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.