Contrato de arrendamiento de local comercial en Guanajuato

Lo que cambia en Guanajuato

Versión vigente desde el 19 de diciembre de 2025. El arrendamiento vive en los artículos 1899 a 2006 del Título Sexto del Libro Cuarto; dentro de ese capítulo la última reforma anotada es la del primer párrafo del artículo 1992 (Periódico Oficial del 1 de julio de 2016).

1. La prórroga de un año también alcanza al local (artículo 1992). Es la diferencia de fondo, y es la que juega a favor del inquilino. El 1992 da derecho a una prórroga de hasta un año al inquilino al corriente en el pago de las rentas, siempre que notifique al arrendador su deseo de prorrogar antes del vencimiento, y deja al arrendador incrementar la renta en la misma proporción en que haya aumentado el salario mínimo durante la vigencia del contrato. El Código Civil Federal no tiene nada equivalente. Y el artículo no la limita a fincas destinadas a habitación: habla de «inquilino», pero sus propias excepciones se refieren a «ocupar el inmueble» y a reconstruir «la finca», sin acotar el destino. Para un arrendador de local en Guanajuato eso significa que el plazo que firmó puede estirarse un año más.
2. Las tres salidas que cancelan esa prórroga (artículos 1992 y 1994). El segundo párrafo del 1992 exceptúa de la obligación de prorrogar a los propietarios que vayan a ocupar el inmueble para su propio uso o el de su cónyuge o parientes en primer grado, a los que pretendan reconstruir la finca cuando amenaza ruina, y a los que pretendan hacerle modificaciones o mejoras «con un costo no menor del veinticinco por ciento de su valor comercial, previa la aprobación de la obra por la oficina respectiva». Y el 1994 pone la forma: para que esas excepciones operen, el propietario tiene que notificar al arrendatario judicialmente, ante Notario o ante testigos, con sesenta días de anticipación al vencimiento. Sesenta días, no treinta: es el calendario que un arrendador que piensa remodelar tiene que empezar a contar hacia atrás.
3. Aviso indubitable de tres meses (artículo 1982). Si el contrato queda sin tiempo expresamente determinado, el 1982 lo termina a voluntad de cualquiera de las partes «previo aviso a la otra parte, dado en forma indubitable con tres meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico». El 2478 federal pide aviso por escrito de quince días. «En forma indubitable» no nombra una vía —no exige notario como Puebla— pero sí obliga a que no quede duda de que el aviso se dio y cuándo, y eso es precisamente lo que un acuse con hora y huella del archivo documenta.
4. Autorizar un subarriendo puede extinguir tu contrato (artículo 1988). Es la diferencia más fácil de pisar sin darse cuenta. El 1988 dispone que por virtud de la autorización expresa para subarrendar a determinada persona se extingue el arrendamiento y queda liberado el arrendatario, «salvo convenio expreso en otro sentido». El 2482 federal hace lo contrario: subroga al subarrendatario en las obligaciones y deja vivo el contrato. En Guanajuato, un dueño que autoriza por escrito que el local se subarriende a tal persona —y no agrega la salvedad— puede terminar con un inquilino nuevo, sin el fiador del viejo y sin el depósito que respaldaba al viejo.
5. Preferencia con una sola condición, no dos (artículo 1949). El 1949 tiene dos mitades. La primera permite al arrendador aumentar la renta en proporción a las mejoras que él ejecute en el inmueble, de acuerdo con avalúo bancario o de peritos designados por el Juez. La segunda da preferencia al arrendatario al corriente en los arrendamientos que hayan durado más de cinco años **o** cuando haya hecho mejoras de importancia en la finca: una condición u otra. El 2447 federal exige las dos juntas y remite al derecho del tanto en caso de venta. Si tu inquilino remodeló el local, en Guanajuato eso solo ya le da preferencia en el nuevo arrendamiento.
6. Treinta días para oponerse, y veinticinco años sólo para industria (artículos 1997 y 1900). Dos diferencias menores que conviene tener a la vista. El 1997 obliga al arrendador a hacer valer su oposición a la continuación dentro de un término de treinta días; el 2487 federal no fija plazo, lo que en la práctica deja la discusión abierta. Y el 1900 topa el arrendamiento por tiempo determinado en quince años para habitación, veinte para comercio y veinticinco para las fincas destinadas al ejercicio de una industria o a la agricultura: para un local comercial el tope es el mismo que el federal, y la diferencia aparece sólo si lo que rentas es una nave industrial o un predio agrícola.

Qué trae la plantilla

1. Declaraciones. Capacidad de las partes, propiedad o facultades para arrendar, y que el arrendatario conoció el local y lo recibe a su satisfacción.
2. Objeto. El uso o goce temporal del local, oficina o bodega por tiempo determinado y mediante un precio cierto.
3. Destino: el giro, escrito. El giro que va a operar; servirse del bien para otro uso es incumplimiento y causa de rescisión.
4. Vigencia y prórroga legal. Inicio y fin, dentro de los veinte años que el 1900 fija para el comercio y los veinticinco para una industria, y el aviso del inquilino si quiere la prórroga del 1992.
5. Renta. Monto, día y forma de pago, y el comprobante de cada pago.
6. Depósito en garantía. Cuánto, para qué responde y cómo se devuelve; Guanajuato no le fija tope.
7. Servicios y contribuciones. Luz, agua, gas e internet al arrendatario; predial al arrendador.
8. Conservación, higiene y obras de autoridad. Quién repara qué, con la higiene de la sección de fincas urbanas y las obras que ordene la autoridad.
9. Adaptaciones y mejoras. Ninguna obra sin autorización previa y por escrito: el 1943 distingue la variación substancial de la que no lo es, y las consecuencias son distintas.
10. Licencias y permisos. Del arrendatario: licencia de funcionamiento, uso de suelo, protección civil y anuncios.
11. Subarrendamiento. Prohibido sin consentimiento del arrendador, y con una advertencia propia de Guanajuato: autorizar a una persona determinada extingue el contrato por el 1988.
12. Preferencia en el nuevo arrendamiento. El derecho del 1949 para el inquilino de más de cinco años o que hizo mejoras de importancia.
13. Terminación y aviso de tres meses. Concluye el día prefijado; si queda sin plazo determinado, el aviso del 1982 va en forma indubitable con tres meses de anticipación.
14. Rescisión y entrega. Las causas de rescisión y la devolución del local al terminar el contrato.
15. Domicilios, notificaciones, firma electrónica y jurisdicción. Domicilio y correo de cada parte, validez de la firma y tribunales del lugar del inmueble.

Lo que capturas

Qué dice la ley

El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en León o en Celaya es el Código Civil para el Estado de Guanajuato, no el federal. El arrendamiento vive en el Título Sexto del Libro Cuarto, artículos 1899 a 2006, repartidos en nueve capítulos.

La diferencia que más pesa es la prórroga. El artículo 1992 da al inquilino al corriente en el pago el derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por un año, siempre que lo notifique al arrendador antes del vencimiento, y permite al arrendador incrementar la renta en la misma proporción en que haya aumentado el salario mínimo durante la vigencia. El Código Civil Federal no tiene prórroga legal: su 2487 continúa el arrendamiento por tiempo indeterminado si el inquilino se queda sin oposición, que es otra cosa.

Y el 1992 no está acotado a la vivienda. Es la lectura que sostiene esta plantilla, y conviene decir en qué se apoya: el artículo habla de «inquilino» —palabra que suele asociarse a la casa— pero no limita la prórroga a fincas destinadas a habitación, y sus excepciones hablan de «ocupar el inmueble» y de reconstruir «la finca». A diferencia de Querétaro, donde un artículo nombra expresamente el giro comercial, aquí la generalidad es lo que decide.

La segunda diferencia es cómo se avisa. El 1982 dispone que los arrendamientos sin tiempo expresamente determinado concluyen a voluntad de cualquiera de las partes «previo aviso a la otra parte, dado en forma indubitable con tres meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico». El 2478 federal pide quince días y se conforma con escrito. Tres meses contra quince días es la diferencia entre planear una salida y improvisarla.

La tercera es una trampa de redacción que casi ningún contrato de internet contempla. El 1988 dice que «por virtud de la autorización expresa para subarrendar a determinada persona, se extingue el contrato de arrendamiento, quedando liberado el arrendatario, salvo convenio expreso en otro sentido». El 2482 federal sólo subroga al subarrendatario. En Guanajuato, autorizar un subarriendo a nombre propio sin la salvedad escrita puede dejarte sin tu inquilino original y sin su fiador.

La cuarta es el derecho de preferencia. El 1949 permite aumentar la renta en proporción a las mejoras que haga el arrendador, conforme a avalúo bancario o de peritos, y da preferencia en el nuevo arrendamiento a quien haya durado más de cinco años o haya hecho mejoras de importancia. El 2447 federal exige las dos condiciones a la vez y la refiere al caso de venta, no al nuevo arrendamiento.

Dos más, menores pero útiles. El 1997 obliga al arrendador a hacer valer su oposición a la continuación dentro de un término de treinta días, plazo que el 2487 federal no fija; y el 1900 permite veinticinco años a las fincas destinadas a una industria o a la agricultura, cuando el 2398 federal topa en veinte. Para comercio los dos dicen veinte, así que el plazo de un local no cambia: el de una nave industrial sí.

Fuente: Código Civil para el Estado de Guanajuato, versión vigente desde el 19 de diciembre de 2025; dentro del capítulo de arrendamiento la última reforma anotada es la del primer párrafo del artículo 1992, publicada en el Periódico Oficial del 1 de julio de 2016. El Código Civil Federal se leyó en el PDF de la Cámara de Diputados, con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025.

Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.

Lo que esta plantilla hace con la prórroga, y por qué no la esconde

La reacción natural de un arrendador al leer el 1992 es buscar cómo renunciar a él en el contrato. Conviene no gastar el intento: el derecho está en la ley y una cláusula que lo niegue no lo borra; lo único que logra es que el inquilino descubra el derecho cuando ya hay pleito, que es el peor momento.

Lo que esta plantilla hace es lo contrario: nombra la prórroga en la cláusula de vigencia y pone el aviso por escrito. Así el arrendador sabe en qué fecha deja de ser una incógnita si el local se desocupa, y el inquilino sabe que tiene que avisar antes del vencimiento o pierde el derecho. Un plazo conocido se administra; uno escondido se litiga.

Cómo se firma, y con quién

Un contrato de local se firma entre dos personas que casi nunca están en la misma ciudad el mismo día: el dueño y el comerciante que va a abrir. Llenas los datos una vez, mandas la liga por WhatsApp o correo y las dos partes firman desde el celular, sin crear cuenta ni instalar nada.

Las dos se quedan con el PDF y su certificado de auditoría —hora, dispositivo y huella del archivo—, comprobable en /verificar. El camino completo está en cómo funciona y las preguntas de ley en el FAQ legal.

Aquí la firma electrónica rinde en un lugar concreto: el aviso «en forma indubitable» del 1982. La ley no nombra una vía, así que lo que hay que poder probar es que el aviso se dio y cuándo; un acuse con hora, dispositivo y huella del archivo documenta exactamente eso. Cómo se arma ese aviso está en cómo se avisa la terminación de un contrato. Si lo que rentas es bodega o mini bodega, los renglones propios del caso están en contrato de renta de bodega y mini bodega; y la plantilla de local del estado vecino, en Nuevo León.

Preguntas frecuentes

¿Mi inquilino de un local en Guanajuato tiene derecho a prórroga?

Sí, hasta por un año, si está al corriente en el pago de las rentas y notifica al arrendador su deseo de prorrogar antes del vencimiento del contrato. Lo dice el artículo 1992 del Código Civil para el Estado de Guanajuato, que a diferencia de otros estados no acota esa prórroga a las fincas destinadas a habitación. El Código Civil Federal no tiene prórroga legal, así que un contrato copiado del modelo federal no la contempla y el derecho existe igual.

¿Puedo pactar en el contrato que no haya prórroga?

No conviene intentarlo. El derecho nace de la ley y una cláusula que lo niegue no lo elimina; lo único que hace es que la discusión aparezca cuando el inquilino lo descubra, normalmente con el plazo encima. Lo que sí sirve es usar las excepciones que el propio artículo 1992 prevé —ocupar el inmueble, reconstruir la finca que amenaza ruina, o hacerle modificaciones o mejoras por al menos el veinticinco por ciento de su valor comercial con la obra previamente aprobada— y cumplir la notificación del 1994 con sesenta días de anticipación.

¿Con cuánta anticipación aviso que termina el contrato?

Tres meses, si el contrato quedó sin tiempo expresamente determinado y el predio es urbano, y un año si es rústico. El artículo 1982 pide que el aviso se dé «en forma indubitable», sin nombrar una vía en particular: no exige notario, pero sí que no quede duda de que se dio ni de cuándo. Si el contrato tiene plazo determinado, termina en el día prefijado y lo que entra en juego es la prórroga del 1992, no este aviso.

¿Qué pasa si autorizo a mi inquilino a subarrendar el local?

Puede extinguirse tu contrato. El artículo 1988 dispone que por virtud de la autorización expresa para subarrendar a determinada persona se extingue el arrendamiento y queda liberado el arrendatario, salvo convenio expreso en otro sentido. El Código Civil Federal hace lo contrario en su 2482: subroga al subarrendatario y deja vivo el contrato. Si vas a autorizar un subarriendo en Guanajuato, el convenio tiene que decir expresamente que la autorización no extingue el arrendamiento y que el arrendatario original sigue obligado.

¿Hasta cuántos años puedo rentar un local en Guanajuato?

Veinte, igual que en el Código Civil Federal. El artículo 1900 topa el arrendamiento por tiempo determinado en quince años para las fincas destinadas a habitación, veinte para las destinadas a comercio y veinticinco para las destinadas al ejercicio de una industria o a la agricultura. La diferencia con el 2398 federal, que da veinte parejos a comercio e industria, sólo aparece si lo que rentas es una nave industrial o un predio agrícola.

¿Si mi inquilino remodeló el local, tiene algún derecho sobre el nuevo contrato?

Sí, preferencia en el nuevo arrendamiento, si está al corriente en el pago. El artículo 1949 la concede a quien haya durado más de cinco años o haya hecho mejoras de importancia en la finca: basta una de las dos condiciones. El 2447 federal exige las dos a la vez y la refiere al caso de venta. Y hay otra mitad del mismo artículo que juega a favor del dueño: si las mejoras las ejecuta el arrendador, la renta puede aumentarse en proporción a ellas conforme a avalúo bancario o de peritos. Esto no es asesoría legal: para tu caso concreto consulta a tu abogado.

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