Contrato de arrendamiento de local comercial en Puebla

Lo que cambia en Puebla

Texto consolidado publicado por el Orden Jurídico Poblano (Secretaría de Gobernación del Estado de Puebla) con última reforma del 17 de octubre de 2025. El arrendamiento vive en los artículos 2261 a 2346 del Capítulo Sexto del Libro Quinto; la sección octava (2347 a 2364) es la de bienes muebles y las secciones de habitación no rigen el local.

1. Quince años para el comercio, no veinte (artículo 2271). El 2271 deja que las partes fijen el plazo que quieran «pero no puede exceder de diez años para los inmuebles destinados a habitación, de quince para los destinados al comercio y de veinte tratándose de una industria». El Código Civil Federal da veinte al comercio y a la industria por igual en su 2398, así que un contrato largo copiado del modelo federal puede nacer por encima del tope poblano. La distinción entre comercio e industria importa aquí más que en otros estados: son cinco años de diferencia y dependen del giro que escribas.
2. El aviso va por notario o por juez, con dos meses (artículo 2320). Si el contrato quedó sin plazo expresamente determinado, el 2320 lo termina a voluntad de cualquiera de las partes «previa notificación judicial o notarial a la otra parte, con dos meses de anticipación, si el predio es urbano, y un año si es rústico». No es un aviso por escrito cualquiera: la vía está nombrada en la ley. El 2478 federal pide quince días y se conforma con escrito. Es la diferencia que más cuesta descubrir tarde, porque se descubre cuando ya quieres el local de vuelta.
3. El local no se renueva solo (artículo 2332, fracción II). Terminado el contrato, si el inquilino de un local comercial o industrial se queda sin oposición, la fracción II del 2332 dice que «no se tendrá por renovado el arrendamiento»; sólo deberá pagar la renta del tiempo excedente conforme a lo que pagaba, más los aumentos del 2323 aplicados por analogía. El 2487 federal hace lo contrario: continúa el arrendamiento por tiempo indeterminado. Y la fracción III agrega algo que conviene leer si hay fiador: cesan las obligaciones otorgadas por persona distinta a las partes, salvo convenio en contrario.
4. Seis meses de impedimento antes de rescindir (artículo 2296). Si un caso fortuito o de fuerza mayor impide usar el local, el 2296 resuelve en tres pasos: no se causa renta mientras dure el impedimento si es total, se reduce proporcionalmente a juicio de peritos si es parcial, y la rescisión sólo se puede demandar cuando el impedimento, parcial o total, dura más de seis meses. El 2431 federal abre la rescisión a los dos meses. Para un arrendador poblano eso es cuatro meses más de contrato vivo; para el inquilino, cuatro meses sin poder salir.
5. La muerte no rescinde, y la venta se pacta (artículos 2340 y 2344). El 2340 es tajante: el arrendamiento «no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario y no puede pactarse lo contrario». El federal dice lo inverso en sus 2408 y 2409. Y el 2344, por no tratarse de casa habitación, permite pactar que la transmisión de la propiedad —entre vivos o por causa de muerte— termine o no el contrato. Esta plantilla elige que no lo termine, de modo que quien compre el local lo compra rentado; si prefieres lo contrario, es la cláusula que hay que cambiar antes de firmar.
6. Cuatro causas de rescisión, y faltan dos del federal (artículo 2334). El 2334 le da al arrendador cuatro causas: no pagar la renta en los plazos de la fracción I del 2290 si el arrendamiento no es de habitación, no pagar tres meses consecutivos si lo es, usar el bien en contra del destino convenido y subarrendar sin permiso. No están los daños graves ni variar la forma de la cosa, que el federal sí incluye en las fracciones IV y V de su 2489. De ahí que la cláusula de obras se apoye en el 2299 —que exige consentimiento escrito del arrendador para variar la forma del bien— y que el contrato trate una adaptación no autorizada como incumplimiento, no como causal legal.

Qué trae la plantilla

1. Declaraciones. Capacidad de las partes, propiedad o facultades para arrendar, y que el arrendatario conoció el local y lo recibe a su satisfacción.
2. Objeto. El uso o goce temporal del local, oficina o bodega por tiempo determinado y mediante un precio cierto.
3. Destino: el giro, escrito. El giro que va a operar; servirse del bien para otro uso es causa de rescisión por la fracción III del 2334.
4. Vigencia. Inicio y fin, dentro de los quince años que el 2271 fija para el comercio y los veinte para una industria.
5. Renta. Monto cierto y determinado como pide el 2268, día y forma de pago, y el comprobante de cada pago.
6. Depósito en garantía. Cuánto, para qué responde y cómo se devuelve; Puebla no le fija tope ni obliga a mencionarlo.
7. Servicios y contribuciones. Luz, agua, gas e internet al arrendatario; predial al arrendador.
8. Conservación, higiene y obras de autoridad. Quién repara qué, con la higiene y salubridad de la sección de fincas urbanas y las obras que ordene la autoridad.
9. Adaptaciones y mejoras. Ninguna obra sin autorización previa y por escrito: el 2299 prohíbe variar la forma del bien sin consentimiento escrito del arrendador.
10. Licencias y permisos. Del arrendatario: licencia de funcionamiento, uso de suelo, protección civil y anuncios.
11. Subarrendamiento. Prohibido sin consentimiento del arrendador; subarrendar contra esa regla rescinde por la fracción IV del 2334.
12. Muerte de las partes y transmisión de la propiedad. La muerte no rescinde y no puede pactarse lo contrario (2340); al no ser casa habitación, el 2344 deja pactar si la venta termina el contrato, y aquí se pacta que no.
13. Terminación y aviso de dos meses. Concluye el día prefijado; si queda sin plazo determinado, el aviso del 2320 va por notificación judicial o notarial con dos meses de anticipación.
14. Rescisión y entrega. Las cuatro causas del 2334 y la devolución del local al terminar el contrato.
15. Domicilios, notificaciones, firma electrónica y jurisdicción. Domicilio y correo de cada parte, validez de la firma y tribunales del lugar del inmueble.

Lo que capturas

Qué dice la ley

El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en la ciudad de Puebla o en Cholula es el Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Puebla, no el federal. El arrendamiento vive en el Capítulo Sexto del Libro Quinto, artículos 2261 a 2346; la sección octava, del 2347 al 2364, es la de bienes muebles y no es ésta.

La primera diferencia es el plazo. El artículo 2271 permite celebrar el arrendamiento por el tiempo que convengan las partes, «pero no puede exceder de diez años para los inmuebles destinados a habitación, de quince para los destinados al comercio y de veinte tratándose de una industria». El Código Civil Federal da veinte años al comercio y a la industria en su 2398. Un contrato de dieciocho años para un local en Puebla excede el tope local.

La segunda es cómo se avisa. El 2320 dispone que el arrendamiento de predios urbanos que no se haya celebrado por tiempo expresamente determinado concluye a voluntad de cualquiera de las partes, «previa notificación judicial o notarial a la otra parte, con dos meses de anticipación». El federal se conforma con aviso por escrito de quince días en su 2478. Aquí la forma es parte del requisito, no un detalle.

La tercera es la que más tranquiliza a un arrendador. El 2332, fracción II, dice que si el predio es urbano y se arrendó para comercio o para establecer una industria y el arrendatario continúa sin oposición después de terminado el contrato, no se tendrá por renovado el arrendamiento; deberá pagar la renta del tiempo que exceda, con los aumentos del 2323 aplicados por analogía. El 2487 federal, en cambio, lo continúa por tiempo indeterminado. Qué es esa figura y por qué importa, en qué es la tácita reconducción.

La cuarta se nota el día que algo cierra el local. El 2296 dispone que si por caso fortuito o fuerza mayor se impide al arrendatario el uso del bien, no se causa renta mientras dure el impedimento si es total, se reduce proporcionalmente si es parcial, y «si el impedimento parcial o total dura más de seis meses, podrá el arrendatario demandar la rescisión del contrato». El federal permite rescindir a los dos meses en su 2431.

Dos más cambian lo que se puede pactar. El 2340 dispone que el arrendamiento «no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario y no puede pactarse lo contrario» —el federal dice lo inverso en sus 2408 y 2409—, y el 2344 permite pactar, cuando el inmueble no se arrendó para casa habitación, que la transmisión de la propiedad termine o no el contrato. Esta plantilla elige que no lo termine.

Y la sexta es una lista más corta de lo que se cree. El 2334 da al arrendador cuatro causas de rescisión: no pagar la renta en los plazos de la fracción I del 2290 cuando el arrendamiento no es de habitación, no pagar tres meses consecutivos cuando sí lo es, usar el bien contra el destino convenido y subarrendar sin permiso. No incluye los daños graves ni variar la forma de la cosa, que el federal sí pone en las fracciones IV y V de su 2489. Por eso la cláusula de adaptaciones de esta plantilla se apoya en el 2299, que exige consentimiento escrito, y no en una causal que aquí no existe.

Lo que no rige tu local, por estar limitado a habitación: la prórroga de hasta tres años de los artículos 2321 a 2326 y su irrenunciabilidad del 2327, el pago semanal del obrero o empleado del 2293, la subsistencia del contrato tras la venta de los 2341 a 2343 y la prohibición del 2272. Esta página no los cita como si aplicaran.

Fuente: texto consolidado del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Puebla publicado por el Orden Jurídico Poblano con última reforma del 17 de octubre de 2025, leído el 12 de octubre de 2026. El Código Civil Federal se leyó en el PDF de la Cámara de Diputados, con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025.

Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.

Lo de la vivienda que no rige tu local, y las confusiones más caras

En Puebla hay una regla famosa: vencido el contrato, el inquilino tiene derecho a una prórroga de hasta tres años, y ese derecho es irrenunciable. Está en los artículos 2321 a 2326, con la irrenunciabilidad del 2327. No es de tu local. La fracción I del 2321 lo acota en una línea: «Que el bien se haya arrendado para habitación».

Copiar esas cláusulas a un contrato de local no lo hace más seguro: lo llena de obligaciones que la ley no pedía y que después hay que cumplir, porque las firmaron. Lo mismo pasa con el 2328, que mantiene vivas las garantías del fiador durante esa prórroga: aplica a la prórroga de habitación, no a un local.

Cómo se firma, y con quién

Un contrato de local se firma entre dos personas que casi nunca están en la misma ciudad el mismo día: el dueño y el comerciante que va a abrir. Llenas los datos una vez, mandas la liga por WhatsApp o correo y las dos partes firman desde el celular, sin crear cuenta ni instalar nada.

Las dos se quedan con el PDF y su certificado de auditoría —hora, dispositivo y huella del archivo—, comprobable en /verificar. El camino completo está en cómo funciona y las preguntas de ley en el FAQ legal.

Una advertencia de forma que vale más que cualquier cláusula: la notificación del 2320 no se hace con una liga. Es judicial o notarial, y el contrato firmado en línea sirve para probar lo pactado, no para sustituir esa vía. Lo mismo vale para el aviso de terminación: cómo se documenta está en cómo se avisa la terminación de un contrato. Si lo que rentas es una bodega o mini bodega, esa pieza trata los renglones propios del caso.

Preguntas frecuentes

¿Hasta cuántos años puedo rentar un local en Puebla?

Quince, si el destino es el comercio, y veinte si es una industria. El artículo 2271 del código poblano lo dice así, y pone diez años como tope para los inmuebles destinados a habitación. El Código Civil Federal da veinte al comercio y a la industria por igual en su artículo 2398, así que un contrato copiado del modelo federal puede nacer con un plazo por encima del tope local. El giro que escribas en el contrato decide cuál de los dos topes te aplica.

¿Un correo con acuse sirve como aviso para terminar el contrato?

No, cuando el contrato quedó sin plazo expresamente determinado. El artículo 2320 exige notificación judicial o notarial a la otra parte con dos meses de anticipación si el predio es urbano. La vía está nombrada en la ley, no es un detalle de forma. Si el contrato sí tiene plazo determinado, el 2319 lo termina en el día prefijado y el aviso del 2320 no entra.

¿Si mi inquilino se queda después del vencimiento, se renueva el contrato?

No, tratándose de un local para comercio o industria. La fracción II del artículo 2332 dispone que no se tendrá por renovado el arrendamiento, aunque el arrendatario deberá pagar la renta del tiempo que exceda conforme a lo que pagaba, más los aumentos del 2323 aplicados por analogía. Es lo contrario de lo que hace el 2487 del Código Civil Federal. Y la fracción III añade que cesan las obligaciones de quien dio garantía sin ser parte, salvo convenio en contrario.

¿Tiene mi inquilino derecho a una prórroga de tres años?

No, si lo que rentó es un local. La prórroga de hasta tres años de los artículos 2321 a 2326 del código poblano exige, en la fracción I del 2321, que el bien se haya arrendado para habitación. Su irrenunciabilidad del 2327 y la continuación de las garantías del fiador del 2328 van con ella, así que tampoco alcanzan a un local comercial.

¿Puede el inquilino dejar de pagar si una obra de la calle le cierra el local?

Mientras el impedimento sea total y venga de caso fortuito o fuerza mayor, sí: la fracción I del artículo 2296 dispone que no se causará renta mientras dure. Si el impedimento es sólo parcial, la fracción II la reduce proporcionalmente a juicio de peritos. Y la rescisión sólo se puede demandar cuando el impedimento, parcial o total, dura más de seis meses, contra los dos meses del 2431 federal.

¿Qué pasa con el contrato si vendo el local o si una de las partes fallece?

La muerte no lo rescinde, y eso no se puede pactar en contra: lo dice el artículo 2340, al revés de lo que disponen los artículos 2408 y 2409 del Código Civil Federal. La venta sí se puede pactar, porque el 2344 permite convenir, cuando el inmueble no es casa habitación, que la transmisión de la propiedad termine o no el contrato. Esta plantilla pacta que no lo termine. Esto no es asesoría legal: para tu caso concreto consulta a tu abogado.

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