Contrato de subarrendamiento: cuándo se puede, qué firma cada uno y qué cambia según cómo se autorice

Tres documentos distintos que la gente llama igual

Antes de buscar un formato conviene saber cuál de las tres cosas quieres hacer, porque el papel es distinto y las consecuencias también.

• Subarriendo. El inquilino renta a un tercero, total o parcialmente, el inmueble que él renta. El contrato original sigue vivo y aparece un segundo contrato debajo.
• Cesión de derechos. El inquilino sale y entra otro en su lugar en el contrato original. No hay dos contratos: hay uno con otro inquilino.
• Arrendamiento nuevo. El dueño firma directo con el nuevo ocupante y el contrato anterior se termina. Es lo más limpio y casi siempre lo mejor para el dueño.

El Código Civil Federal mete el subarriendo y la cesión en la misma prohibición. El artículo 2480 dice que el arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios. «En parte» es importante: rentar un cuarto, una bodega del fondo o media nave también es subarrendar.

Los tres escenarios del Código, en orden de riesgo

Sin permiso: responsabilidad solidaria

Es el escenario del artículo 2480 y el peor para el inquilino. Subarrendar sin consentimiento no vuelve nulo el subarriendo frente al tercero, pero sí lo deja respondiendo solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios frente al dueño. Y además da al arrendador un incumplimiento del contrato, que es materia de rescisión.

Hay un efecto más que suele sorprender: el artículo 2441 dice que el arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada, y que si lo hace debe restablecerla al devolverla, además de responder por los daños. Un subarriendo casi siempre trae adaptaciones —una mampara, un medidor aparte, una puerta nueva— y ésas son variación de forma.

Con autorización general en el contrato: el inquilino sigue respondiendo

Es la cláusula que muchos contratos traen de fábrica: «el arrendatario podrá subarrendar». El artículo 2481 dice qué significa: si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorización general concedida en el contrato, el arrendatario será responsable al arrendador como si él mismo continuara en el uso o goce de la cosa. Para el dueño es cómodo; para el inquilino es el escenario que hay que entender antes de firmar abajo, porque el subarrendatario que no paga o que daña el inmueble no lo libera de nada.

Con aprobación expresa del contrato especial: el de abajo se subroga

Es el escenario del artículo 2482 y el que casi nadie usa por escrito: si el arrendador aprueba expresamente el contrato especial de subarriendo, el subarrendatario queda subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendatario, a no ser que por convenio se acuerde otra cosa. Nótese la diferencia con el anterior: aquí no basta una cláusula general, el dueño tiene que aprobar ese contrato de subarriendo. Y el efecto es grande, porque el subarrendatario pasa a tener los derechos y las obligaciones del inquilino frente al dueño.

La consecuencia práctica para quien redacta: si el dueño firma la aprobación y no quiere que su inquilino original quede fuera del gancho, el convenio tiene que decirlo. El propio 2482 admite el pacto en contrario, pero hay que escribirlo.

Qué tiene que decir el contrato de subarriendo

1. 1La referencia al contrato de arriba, con su fecha y sus partes. Un subarriendo que no identifica el arrendamiento del que cuelga es un documento huérfano.
2. 2La autorización del dueño, anexa o transcrita, y de qué tipo es: general del contrato o aprobación expresa de este subarriendo. De eso depende quién responde, por los artículos 2481 y 2482.
3. 3Qué parte del inmueble se subarrienda. Si es parcial, con planta o croquis. Lo que se entrega con descripción expresa se devuelve igual, por el artículo 2442; y el 2443 presume que quien admitió la cosa sin esa descripción la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
4. 4El plazo, que no puede pasar del plazo de arriba. Nadie puede dar más derecho del que tiene. Y el artículo 2398 pone techos al arrendamiento: no puede exceder de diez años para fincas destinadas a habitación y de veinte para las destinadas al comercio o a la industria.
5. 5La renta, la fecha y el lugar de pago, y si el subarrendatario paga al inquilino o directo al dueño. Dónde se paga la renta tiene reglas propias: arrendamiento Veracruz, dónde se paga la renta.
6. 6El destino del inmueble y la prohibición de variar su forma, por el artículo 2441, con el procedimiento para pedir una adaptación.
7. 7Qué pasa si el contrato de arriba se termina. Es la cláusula que falta en casi todos: el subarriendo no puede sobrevivir al arrendamiento del que depende, y conviene decir con qué aviso y en cuánto tiempo desocupa el subarrendatario.
8. 8El inventario y el estado de entrega, con fotos. El molde está en el acta de entrega del equipo con fotos, que sirve igual para un inmueble.

La base para redactarlo —cláusulas, firmantes y variables— es el contrato de arrendamiento, y encima se agrega la referencia al contrato de arriba y la autorización. Si el inmueble está en la Ciudad de México hay además obligaciones propias: la ley de arrendamiento de la CDMX y las cláusulas del 2448. Para local comercial, el documento base es el contrato de arrendamiento de local comercial.

Lo que más se rompe: el final

Un subarriendo bien firmado y mal terminado deja al inquilino original con dos problemas al mismo tiempo: el dueño le pide el inmueble y el subarrendatario no se va. El artículo 2483 lista cómo termina el arrendamiento —por haberse cumplido el plazo o estar satisfecho el objeto, por convenio expreso, por nulidad, por rescisión, por confusión— y nada de eso ocurre solo ni en silencio.

Dos cosas que conviene prever por escrito. La primera, el aviso: con cuánta anticipación y por qué medio se avisa en cada contrato, porque el plazo del de abajo tiene que ser más corto que el del de arriba. Cómo se avisa y qué deja constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato. La segunda, la renovación automática: si el contrato de arriba se renueva solo y el de abajo no, o al revés, se produce justo el desfase que nadie quiere; el derecho que la ley le da al inquilino a seguir está en qué es la prórroga legal del arrendamiento, y la mecánica de vigilancia, en el control de vigencias y renovaciones.

Firmarlo entre tres, que es la parte incómoda

Un subarriendo bien hecho tiene tres firmas: el inquilino, el subarrendatario y el dueño que autoriza. Y las tres personas casi nunca están en el mismo lugar el mismo día, que es la razón por la que la autorización se queda en un mensaje de WhatsApp y luego nadie la encuentra.

El medio no es el problema. El artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal dice que el consentimiento es expreso cuando la voluntad se manifiesta verbalmente, por escrito, por medios electrónicos, ópticos o por cualquier otra tecnología, o por signos inequívocos. Y el artículo 1298-A del Código de Comercio estima la fuerza probatoria de un mensaje de datos primordialmente por la fiabilidad del método con que fue generada, archivada, comunicada o conservada la información. Un permiso en un chat es consentimiento expreso; lo que le falta es método y evidencia.

Con SignSolú el contrato y la autorización salen por WhatsApp desde tu número o por correo, cada uno firma desde su teléfono sin abrir cuenta ni pagar, y el acuse guarda hora, dirección IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo, con la hora de cada firmante por separado. Cualquiera comprueba después que el documento no cambió en la página de verificación, sin cuenta. El orden del envío cuando firman tres está en mandar el mismo contrato a varias personas a la vez, y el caso de quien no vive en la misma ciudad, en mi inquilino vive en otra ciudad, cómo firma. Hay plantillas mexicanas de arrendamiento por estado en plantillas; el plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta, el flujo está en cómo funciona y las dudas de validez en las preguntas legales frecuentes.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.