Arrendamiento de vivienda en Morelos: la prórroga de un año y los sesenta días para negarla

Lo que el formato de Word no dice

Casi todos los contratos de renta que circulan para Morelos son el mismo machote genérico con el nombre del estado cambiado: plazo de un año, depósito de un mes, prohibición de subarrendar, y una cláusula que dice que al vencer el contrato el inquilino entregará el inmueble. Esa última cláusula es la que no se cumple, porque en Morelos la ley dice otra cosa y lo que dice no se puede renunciar en el contrato.

El artículo 1919 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Morelos declara de naturaleza social y de interés público, y por lo tanto irrenunciables, los beneficios que la ley concede a favor de los arrendatarios de inmuebles destinados a la habitación, y agrega que las estipulaciones de los contratos que consignen esas renuncias se tendrán por no puestas. No es una recomendación: una cláusula de renuncia a la prórroga en un contrato de casa habitación en Morelos no se discute, se ignora.

La prórroga de un año, con su tope de aumento

El artículo 1950 tiene tres párrafos y cada uno cambia una cosa. El primero da el derecho: vencido un contrato de arrendamiento, el inquilino que esté al corriente en el pago de las rentas tiene derecho a que se le prorrogue hasta por un año. Y en el mismo párrafo acota el precio: el arrendador podrá aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trata han sufrido un alza después de que se celebró el contrato.

Ese «siempre que demuestre» es la parte que se pierde al copiar. El diez por ciento no es automático: es un techo que se alcanza con prueba del alza en la zona, no con la inflación nacional ni con lo que el dueño considere justo. Donde el aumento se pacta libre es en un local comercial, que es otro capítulo y otra lógica; el caso de Morelos para un local está en el local en Cuernavaca y el predial.

El segundo párrafo abre la única puerta de salida: quedan exceptuados de la obligación de prorrogar los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido. Nada más. No hay excepción por vender, por remodelar, por rentarle a otro que paga más ni por necesitarla para un familiar.

Y el tercero extiende todo lo anterior al arrendamiento por tiempo indeterminado: el plazo de un año empieza a correr desde el día siguiente al que concluyan los que señala el artículo 1938. Ese 1938 es el del aviso para terminar un contrato sin plazo, y en Morelos son dos meses si el predio es urbano y un año si es rústico, contra los quince días del Código Civil Federal.

Los sesenta días del 1951, que es lo que de verdad decide

El artículo 1951 dice, textual, que para que opere la excepción prevista en el segundo párrafo del 1950 es menester que el propietario notifique judicialmente, ante Notario o testigos, con sesenta días de anticipación al vencimiento del contrato, haciendo saber al arrendatario su propósito de habitar la casa o cultivar la finca. Tres cosas ahí valen cada palabra.

Sesenta días antes, no al vencer

Si el contrato vence el 31 de enero, el aviso se da a más tardar alrededor del 2 de diciembre. Un dueño que avisa en enero ya perdió el año: el inquilino conserva la prórroga aunque el aviso sea impecable en todo lo demás. Es el error más caro y el más común, porque el calendario de un contrato de renta se mira cuando ya está encima.

Tres formas válidas, y ninguna es un WhatsApp

La ley admite notificación judicial, ante notario o ante testigos. La tercera es la que casi nadie usa y la más barata: dos personas que presencien la entrega del aviso y lo firmen con su nombre, su firma y la fecha. No es un acta notarial, pero sí es una constancia con firma de quien la presenció, que es lo que el artículo pide. Cómo se construye una constancia de aviso que sirva después está en cómo se avisa la terminación de un contrato.

El propósito se escribe, y después se cumple

El segundo párrafo del 1951 cierra el círculo: si posteriormente el dueño no habitare la casa o cultivare la finca, será responsable de los daños y perjuicios que hubiere causado al arrendatario al privarlo de la prórroga anual. Es decir, el aviso no es un trámite para vaciar la casa y rentarla más caro: es una declaración que se puede revisar después. El aviso dice qué se va a hacer con el inmueble, y conviene que lo diga en concreto.

La fianza y el mes de depósito, al revés de lo que se cree

El artículo 1917 trae dos reglas que tampoco salen en los formatos. La primera: el propietario no puede rehusar como fiador a una persona que reúna los requisitos que la ley exige para serlo. La segunda, en su segundo párrafo: si la renta mensual no excede de veinticinco veces el salario mínimo general diario vigente en la zona, es potestativo para el arrendatario dar fianza o sustituir esa garantía con el depósito de un mes de renta.

Potestativo para el arrendatario, no para el dueño. En las rentas de ese rango el inquilino elige entre fiador y un mes de depósito, y el contrato que exige las dos cosas al mismo tiempo está pidiendo una renuncia que el 1919 tiene por no puesta. La comparación con otros estados ayuda a ver que esto cambia mucho por entidad: en Guerrero el depósito llega a dos meses, en el arrendamiento en Guerrero; en Tabasco la renta tiene techo, en la renta con techo de Tabasco; y en Durango el aumento también hay que probarlo, en el aumento que hay que probar en Durango.

Preferencia y derecho del tanto: cinco años y mejoras

El artículo 1915 de Morelos da preferencia al inquilino al corriente en los arrendamientos que han durado más de cinco años y cuando ha hecho mejoras de importancia en la finca, tanto para el nuevo arrendamiento como para la compra si el propietario quiere vender, aplicando en lo conducente los artículos 1789 y 1790. Las dos condiciones son copulativas: cinco años y mejoras de importancia, no una u otra.

Vale contrastarlo con la Ciudad de México, donde la preferencia para el nuevo arrendamiento arranca a los tres años y sin mejoras: está en la ley de arrendamiento de la CDMX y en las cláusulas del 2448. Qué es exactamente el derecho que se ejerce al comprar está explicado en el derecho del tanto, y la figura de la prórroga en general, en la prórroga legal del arrendamiento.

Qué cláusulas se escriben distinto para Morelos

1. 1La de vigencia, que menciona el derecho a la prórroga de hasta un año del 1950 y el aviso de sesenta días del 1951 en lugar de prometer la entrega al vencer.
2. 2La de renta, que dice que un aumento durante la prórroga no pasa del diez por ciento y que se apoya en prueba del alza en la zona.
3. 3La de garantía, que deja al inquilino elegir entre fiador y un mes de depósito cuando la renta está por debajo del rango del 1917.
4. 4La de terminación sin plazo, con los dos meses de aviso indubitable del 1938 y no con los quince días del federal.
5. 5La de irrenunciabilidad, una línea que reconoce el 1919 para que nadie firme pensando que renunció a algo.
6. 6La de subarriendo, porque la forma del permiso cambia quién responde; el detalle está en el contrato de subarrendamiento.

Un contrato con esas seis cláusulas ya redactadas para Morelos, con sus artículos citados, es el contrato de arrendamiento para Morelos. Si lo que buscas es la versión sin estado, está el contrato de arrendamiento genérico, y el catálogo por entidad en las plantillas. Para otras entidades del mismo eje: Veracruz y dónde se paga la renta y Jalisco y la salida del inquilino.

Cómo se firma cuando el inquilino todavía vive en otra ciudad

En Cuernavaca y en Tepoztlán una parte de las rentas se cierra con alguien que todavía vive en la Ciudad de México y va a mudarse. Mandar el contrato a firmar por liga no cambia nada de lo legal: el artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite la manifestación de la voluntad por medios electrónicos, y el 1298-A del Código de Comercio valora el mensaje de datos por la fiabilidad del método con que se generó, archivó, comunicó y conservó.

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De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.