Rento un local en Cuernavaca: ¿puedo hacer que el inquilino pague el predial?
Basada en Ley Gral. de Hacienda Municipal de Morelos, arts. 93 Ter a 93 Ter-9 · Revisada en octubre de 2026
Sí puedes pactarlo, y ese pacto vale entre tú y tu inquilino. Lo que no cambia es quién le debe el impuesto al municipio: el artículo 93 Ter de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos obliga al pago del predial a las personas físicas y morales que sean propietarias del suelo y de las construcciones adheridas a él, y sólo llama al poseedor cuando no se conoce al propietario o el derecho de propiedad es controvertible. Si el inquilino no paga, la tesorería te lo cobra a ti y tú le reclamas a él por el contrato. Por eso la cláusula sólo sirve acompañada de un comprobante firmado cada bimestre.
La pregunta sale siempre igual en una renta de local: el dueño quiere pasarle el predial al negocio que lo ocupa, igual que la luz y el agua. La respuesta corta es que se puede. La respuesta útil es que se puede de dos maneras distintas, y sólo una de las dos deja al dueño cubierto.
Quién es el contribuyente, en el texto de la ley
En Morelos el predial lo regula la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos, cuya última reforma es del 3 de febrero de 2026, en el texto que publica la Consejería Jurídica del Poder Ejecutivo del Estado. El capítulo del impuesto predial vigente lo introdujo el Decreto número 952, publicado en el Periódico Oficial «Tierra y Libertad» número 5139 del 6 de noviembre de 2013, y sus artículos van numerados como 93 Ter y siguientes.
El artículo 93 Ter, que nombra al propietario
Dice que están obligados al pago del impuesto predial las personas físicas y morales que sean propietarias del suelo y construcciones adheridas a él, independientemente de los derechos que sobre las construcciones tenga un tercero. Y agrega que los poseedores también están obligados por los inmuebles que posean cuando no se conozca propietario o el derecho de propiedad sea controvertible. Un inquilino con contrato no es ninguna de esas dos cosas: el propietario se conoce y su derecho no está en disputa.
Y el 93 Ter-2, que no distingue por uso
El objeto del impuesto es la propiedad o posesión de predios ubicados dentro del territorio del municipio, cualquiera que sea su uso o destino. O sea que el local, la oficina y la bodega causan predial igual que la casa; lo que cambia entre un local y una vivienda son otras cosas, y están en contrato de arrendamiento de local comercial, que explica por qué el capítulo de vivienda no alcanza al local, con el derecho del tanto del 2447 y el plazo del 2398 del código federal como referencia.
Qué dice el código civil de Morelos sobre esto: nada
Vale la pena decirlo porque es un dato y no una omisión del artículo. El Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Morelos regula el arrendamiento en los artículos 1875 a 1960, y ni el capítulo de obligaciones del arrendador ni el de obligaciones del arrendatario reparten las contribuciones del inmueble. El código federal tampoco. Eso significa que el predial queda donde la ley fiscal lo pone y donde el contrato lo acuerde, y que no hay norma civil que impida pactarlo a cargo del inquilino.
Lo que el código de Morelos sí cambia en un local
Cuatro cosas, y ninguna es el predial. El artículo 1876 limita el arrendamiento a quince años para las fincas destinadas al comercio o a la agricultura y a veinte para las de industria, mientras el 2398 del Código Civil Federal da veinte a comercio e industria. El 1950 da al inquilino al corriente derecho a una prórroga de hasta un año, con un aumento de hasta diez por ciento sólo si el arrendador prueba el alza de la zona. El 1938 pide aviso indubitable con dos meses de anticipación para terminar un arrendamiento urbano sin plazo, contra los quince días del 2478 federal. Y el 1945 hace que la autorización expresa para subarrendar a determinada persona extinga el arrendamiento, salvo convenio expreso en otro sentido. Todo eso está en la plantilla del estado, contrato de arrendamiento de local comercial en Morelos.
Las dos maneras de pasarle el predial al inquilino
La diferencia no es de redacción, es de quién toca la tesorería. Y de ella depende qué pasa cuando el inquilino se atrasa.
| Cómo se pacta | Quién paga al municipio | Qué comprobante queda | Riesgo para el dueño |
|---|---|---|---|
| Reembolso: el dueño paga y el inquilino le reintegra | El dueño, que es el contribuyente | El recibo oficial a nombre del dueño y el recibo del reembolso | Bajo: el predial siempre está al corriente |
| Pago directo: el inquilino paga en la caja municipal | El inquilino, como tercero | El recibo oficial, que sale a nombre del predio y del propietario | Alto si no entrega el recibo: el adeudo lo persigue al dueño |
| Renta con el predial incluido, sin desglosar | El dueño | Sólo el recibo de renta | Ninguno fiscal; el costo queda dentro del precio |
| Cláusula sin comprobante ni plazo | Nadie con certeza | Ninguno | El peor: se descubre con el requerimiento |
Por qué el reembolso es la opción tranquila
Porque el contribuyente paga y el pago queda a su nombre, y después cobra. El inquilino no toca la tesorería y el dueño no depende de que alguien más cumpla un deber que es suyo. El renglón se escribe en el contrato como un cargo adicional a la renta, con su periodicidad, y cada reembolso deja su propio comprobante firmado. La plantilla del comprobante es recibo de dinero, y cómo se firma un cargo que se repite cada bimestre, en mandar el mismo contrato a varias personas a la vez para el caso de varios locales.
Y qué conviene escribir si el inquilino va a pagar él
- 1La obligación con su plazo, atada a los bimestres que el artículo 93 Ter-6 fija: el impuesto se causa bimestralmente y se paga dentro del primer mes de cada bimestre, es decir en enero, marzo, mayo, julio, septiembre y noviembre.
- 2La entrega del recibo oficial dentro de los cinco días siguientes al pago, como condición de la cláusula y no como cortesía.
- 3La facultad del dueño de pagar y cobrarlo si el inquilino no entrega el comprobante en el plazo, con el recargo que el propio municipio aplique.
- 4La aclaración de que el pago lo hace por cuenta del propietario, porque el recibo va a salir a nombre del predio y de su dueño, no del inquilino.
El recibo del predial: qué prueba y qué no
Aquí hay un renglón de la ley que conviene tener a mano cuando el inquilino lleve años pagando y empiece a hablar de derechos sobre el local. El artículo 93 Ter-8 dice dos cosas: que los recibos de pago del predial sólo tienen efectos en relación con ese mismo impuesto y por el periodo que amparan, sin ser prueba de que se hayan pagado bimestres de los cinco años anteriores; y que no prejuzgan la propiedad del inmueble ni su regularización inmobiliaria. Pagar el predial no da propiedad ni posesión en concepto de dueño. Qué sí es la prórroga a la que el inquilino al corriente tiene derecho está en qué es la prórroga legal del arrendamiento, y el caso del estado donde seguir en el inmueble renueva el contrato, en arrendamiento en Yucatán: los diez días que renuevan el contrato.
El certificado de no adeudo, cuando el local se vende
El artículo 93 Ter-9 pone tres condiciones para que la autoridad hacendaria municipal pueda expedir un certificado de no adeudo del predial: que el predio esté al corriente, que el valor catastral no tenga una antigüedad de más de dos años, y que no exista inconformidad pendiente de resolver sobre los avalúos o las bases del impuesto. Ese certificado es el que se pide al vender, y es la razón más concreta para no dejar el predial en manos de un tercero: un bimestre sin pagar frena una operación. Qué se firma cuando el inmueble se vende rentado está en vender un inmueble rentado.
Los otros gastos del local, que no se pactan igual
Conviene separarlos porque se discuten juntos. La luz, el agua y el internet son del uso y van al inquilino sin discusión. La cuota de mantenimiento de una plaza tiene su propia lógica y está en local en plaza: la cuota de mantenimiento. El IVA y las retenciones de la renta de un local son federales y aplican igual en todo el país: local en Tampico: IVA y retenciones. Y el anuncio en la fachada, con sus derechos municipales, en el anuncio del local. Quién arregla lo que se descompone está en local en Hermosillo: quién arregla el aire acondicionado, y cómo se escribe un aumento que no caduque, en local en Aguascalientes: el aumento con la inflación.
Si el inquilino quiere hacer obra, el predial se mueve
Porque la base del impuesto es el valor catastral, y el valor catastral mira las construcciones. El artículo 93 Ter-1 obliga a los propietarios o poseedores a registrar y manifestar las modificaciones que sufra el inmueble y las construcciones adheridas. Si el inquilino levanta un entrepiso o cierra una terraza, el que tiene que manifestarlo es el dueño. Qué se firma antes de esa obra está en mi inquilino del local quiere hacer obra.
Cómo se firma el contrato y los comprobantes sin ir a Cuernavaca
El contrato con su cláusula de predial, el Anexo A con el inventario del local y cada comprobante de reembolso salen por WhatsApp o por correo, y el inquilino firma desde su celular sin crear cuenta ni instalar nada. Queda el acuse con hora, IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta: eso es lo que importa cuando lo que se discute es si el inquilino entregó el recibo del tercer bimestre. Si el inquilino está en otra ciudad, el camino está en mi inquilino vive en otra ciudad.
La plantilla del estado es contrato de arrendamiento de local comercial en Morelos; la genérica sobre el código federal, plantilla de contrato de arrendamiento. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. El plan gratis son diez documentos sin tarjeta desde tu cuenta. Para una inmobiliaria chica que administra varios locales, el panorama está en tengo una inmobiliaria chica.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿Puedo poner en el contrato que el predial lo paga mi inquilino?
Sí. Ni el código civil de Morelos ni el federal reparten las contribuciones del inmueble en el capítulo de arrendamiento, así que el pacto es válido entre las partes. Lo que el pacto no hace es cambiar al contribuyente: el artículo 93 Ter de la Ley General de Hacienda Municipal del Estado de Morelos obliga al pago a quien sea propietario del suelo y de las construcciones adheridas a él.
Si mi inquilino no paga el predial, ¿a quién le cobra el municipio?
Al propietario, porque es el obligado que la ley nombra. El poseedor sólo queda obligado cuando no se conoce propietario o el derecho de propiedad es controvertible, y un inquilino con contrato no cae en ninguno de esos dos supuestos. El dueño paga y después le reclama al inquilino por incumplimiento del contrato, que es una discusión distinta y más lenta.
¿Cada cuándo se paga el predial en Morelos?
El artículo 93 Ter-6 dice que el impuesto se causa bimestralmente y debe pagarse dentro del primer mes de cada bimestre, durante los meses de enero, marzo, mayo, julio, septiembre y noviembre. El mismo artículo prevé una reducción cuando se paga todo el año durante el primer bimestre, en el porcentaje que determine cada año la Ley de Ingresos del municipio correspondiente.
Mi inquilino lleva cinco años pagando el predial, ¿eso le da algún derecho sobre el local?
No. El artículo 93 Ter-8 es expreso: los recibos de pago del impuesto predial no prejuzgan la propiedad del inmueble ni su regularización inmobiliaria, y sólo tienen efectos en relación con ese mismo impuesto y por el periodo que amparan. Pagar el predial no acredita propiedad ni posesión en concepto de dueño.
¿Qué conviene más, que yo pague y me reembolse o que pague él directo?
Que pagues tú y te reembolse. Así el pago queda a nombre de quien la ley obliga, el predio no se atrasa y no dependes de que un tercero cumpla un deber tuyo. Si de todos modos va a pagar él, la cláusula necesita tres cosas: el plazo atado a los bimestres de la ley, la entrega del recibo oficial en pocos días como condición, y tu facultad de pagar y cobrárselo con recargos si no lo entrega.
¿El predial frena la venta del local?
Puede frenarla. El artículo 93 Ter-9 condiciona el certificado de no adeudo del predial a que el predio esté al corriente, a que el valor catastral no tenga más de dos años de antigüedad y a que no haya inconformidad pendiente sobre los avalúos o las bases del impuesto. Ese certificado es el que se pide en una operación, y un bimestre sin pagar la detiene.