Contrato de arrendamiento de local comercial en Morelos

Lo que cambia en Morelos

El arrendamiento vive en los artículos 1875 a 1960. El título se leyó en el texto que publica la Consejería Jurídica del Poder Ejecutivo del Estado de Morelos el 25 de octubre de 2026; el código se publicó en el Periódico Oficial «Tierra y Libertad» número 3661, Sección Segunda, del 13 de octubre de 1993, y entró en vigor el 1 de enero de 1994. La única reforma que el capítulo de arrendamiento anota es la del Periódico Oficial del 17 de septiembre de 1997, en los artículos 1921 y 1922.

1. Quince años de tope para el comercio (artículo 1876). El artículo 1876 limita el arrendamiento a diez años para las fincas destinadas a habitación, quince para las destinadas al comercio o a la agricultura y veinte para las destinadas al ejercicio de una industria. El artículo 2398 del Código Civil Federal da diez a habitación y veinte al comercio y a la industria por igual. La consecuencia práctica es directa: un contrato de veinte años para una tienda o una oficina en Morelos pacta más plazo del que el código local permite, y conviene estructurarlo dentro de los quince con renovación expresa en vez de pactar un plazo que excede el tope.
2. Prórroga de un año para todo inquilino, con alza probada (artículo 1950). El artículo 1950 da al inquilino que esté al corriente en el pago de las rentas derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por un año, y permite al arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior siempre que demuestre que los alquileres en la zona han sufrido un alza después de que se celebró el contrato. No se limita a la habitación: el artículo habla de «contrato de arrendamiento» e «inquilino». El federal no tiene prórroga legal, sólo la tácita reconducción del 2487. Para el arrendador eso significa que el fin del plazo no cierra necesariamente el contrato, y que el aumento de ese año extra está topado y hay que probarlo. La excepción del segundo párrafo está escrita para el propietario que quiera habitar la casa o cultivar la finca, y pide la notificación de sesenta días del artículo 1951: encaja mal con un local y esta plantilla no la amplía.
3. Dos meses de aviso indubitable para terminar un local sin plazo (artículo 1938). El artículo 1938 exige que el aviso para terminar un arrendamiento urbano sin plazo determinado se dé en forma indubitable con dos meses de anticipación. El artículo 2478 del Código Civil Federal resuelve lo mismo con quince días por escrito. «En forma indubitable» es una exigencia de prueba, no sólo de plazo: un mensaje sin acuse difícilmente la satisface. Es la razón por la que en Morelos conviene siempre pactar plazo determinado en un local, porque con plazo escrito el contrato termina el día que dice y la única discusión que queda es la de la prórroga del 1950.
4. Tres causas de rescisión, no cinco (artículo 1955). El artículo 1955 le da al arrendador tres causas para exigir la rescisión: la falta de pago de la renta en los términos de los artículos 1918 y 1921, el uso de la cosa en contravención de lo dispuesto en la fracción III del artículo 1901, y el subarriendo en contravención del artículo 1940. El artículo 2489 del Código Civil Federal agrega los daños graves causados a la cosa arrendada y variar su forma sin consentimiento del arrendador. Un contrato de local copiado del modelo federal promete en Morelos dos causas que el código local no le da, y esa promesa se descubre cuando hay que usarla.
5. Autorizar un subarriendo concreto extingue el contrato (artículo 1945). El artículo 1945 dice que, en virtud de la autorización expresa para subarrendar a determinada persona, o por la aprobación del contrato de subarrendamiento, se extingue el contrato de arrendamiento y queda liberado el arrendatario, salvo convenio expreso en otro sentido. El artículo 2482 del Código Civil Federal dice otra cosa: ahí el subarrendatario se subroga y el arrendatario sigue respondiendo. Es el efecto que sorprende a los arrendadores de local en Morelos, porque autorizar por escrito al traspaso de un negocio puede dejarlos con un inquilino nuevo y sin el original. El propio artículo permite pactar lo contrario, y esta plantilla deja la autorización abierta en vez de pactarla de antemano.

Qué trae la plantilla

1. Objeto. El uso y goce temporal del local, la oficina o la bodega a cambio de una renta.
2. Destino y giro. El uso al que se dedica el inmueble y el giro que va a operar en él.
3. Vigencia. Inicio y fin, dentro del tope de quince años que el 1876 fija para el comercio.
4. Renta. Monto, día de pago y forma de pago, con el recibo de cada mensualidad.
5. Lugar de pago. El convenido y, a falta de convenio, el domicilio del arrendatario, como dice el 1903.
6. Aumento de la renta. La fórmula del aumento pactado, separada del alza de hasta diez por ciento que el 1950 permite en la prórroga.
7. Depósito en garantía. Cuánto y de qué responde, con la opción de fianza que el 1917 deja al arrendatario cuando la renta es baja.
8. Servicios y obligaciones accesorias. Luz, agua, gas e internet al arrendatario; el predial, a cargo de quien lo pacte y siempre a nombre del propietario.
9. Entrega y estado del inmueble. La descripción de las partes de que se compone el local, con su anexo.
10. Conservación y reparaciones. Quién repara qué y el aviso que el arrendatario debe dar.
11. Mejoras y modificaciones. Ninguna obra sin permiso por escrito, y qué pasa con lo instalado al terminar.
12. Subarrendamiento. Con el efecto extintivo del 1945 a la vista: la cláusula lo deja abierto en vez de pactarlo.
13. Prórroga legal del 1950. Que el inquilino al corriente puede pedir hasta un año más, con el alza de hasta diez por ciento que el arrendador debe probar.
14. Terminación y aviso. Cómo termina el contrato con plazo, y el aviso indubitable de dos meses del 1938 cuando no lo tiene.
15. Rescisión. Las tres causas del 1955: falta de pago, uso en contravención del 1901 fracción III y subarriendo contra el 1940.
16. Entrega al terminar. El local de vuelta en el estado en que se recibió, salvo el desgaste normal, con llaves y servicios pagados.
17. Licencias y permisos del giro. La responsabilidad del arrendatario por las licencias de su actividad.
18. Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
19. Anexo A. El inventario y estado del local que se firma junto con el contrato.
20. Firma electrónica y jurisdicción. Validez de la firma y tribunales del lugar del inmueble.

Lo que capturas

Qué dice la ley

El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en Cuernavaca o en Cuautla es el Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Morelos, no el federal. El arrendamiento vive en el Título del arrendamiento, artículos 1875 a 1960, con el Capítulo VI dedicado a las fincas urbanas (1916 a 1919) y el Capítulo XI a las causas de terminación (1948 a 1960).

La primera diferencia es el techo del plazo. El artículo 1876 limita el arrendamiento a diez años para las fincas destinadas a habitación, quince para las destinadas al comercio o a la agricultura y veinte para las destinadas al ejercicio de una industria. El 2398 del Código Civil Federal da diez a habitación y veinte a comercio o industria por igual. Para una bodega o un local que el inquilino va a equipar, esos cinco años de diferencia son dinero.

La segunda es la prórroga, y no se limita a la vivienda. El artículo 1950 dice que, vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año; y que podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona han sufrido un alza después de que se celebró el contrato. El código federal no tiene prórroga legal: lo que tiene es la tácita reconducción del 2487, que es otra figura.

Su excepción conviene leerla con cuidado. El segundo párrafo del 1950 exceptúa de la obligación de prorrogar a los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido, y el 1951 exige que, para que esa excepción opere, el propietario notifique judicialmente, ante notario o ante testigos, con sesenta días de anticipación al vencimiento, haciendo saber su propósito; si después no habita la casa ni cultiva la finca, responde de los daños y perjuicios por privar al arrendatario de la prórroga. Esta plantilla transcribe la excepción sin ampliarla: no afirma que el dueño de un local pueda negar la prórroga por querer ocuparlo con su propio negocio.

La tercera es la salida del contrato sin plazo. El artículo 1938 dice que todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado concluirán a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico. El 2478 federal pide quince días por escrito. Es la razón por la que en Morelos conviene siempre pactar plazo determinado en un local.

La cuarta es la rescisión, y el catálogo local es más corto. El artículo 1955 da al arrendador tres causas: la falta de pago de la renta en los términos de los artículos 1918 y 1921, el uso de la cosa en contravención de la fracción III del 1901, y el subarriendo en contravención del 1940. El 2489 federal agrega los daños graves y variar la forma de la cosa sin consentimiento. Un contrato copiado del formato federal promete aquí causas que el código local no respalda.

La quinta es la que más formatos trae mal. Por el artículo 1945, en virtud de la autorización expresa para subarrendar a determinada persona, o por la aprobación del contrato de subarrendamiento, se extingue el contrato de arrendamiento, quedando liberado el arrendatario, salvo convenio expreso en otro sentido. En el federal (2482) el subarrendatario sólo se subroga. Autorizar por escrito a un subarrendatario concreto, en Morelos, puede dejar al arrendador sin su inquilino original.

Y conviene saber qué no alcanza a un local. El artículo 1919 declara irrenunciables los beneficios que la ley otorga a los arrendatarios de inmuebles destinados a la habitación, y por eso no aplica al local; la plantilla de vivienda lo trae como cláusula y ésta no debe traerlo. El 1917 sí alcanza al local, porque vive en el capítulo de fincas urbanas, pero con un umbral bajo: cuando la renta mensual no excede de veinticinco veces el salario mínimo general diario vigente en la zona, es potestativo para el arrendatario dar fianza o sustituir esa garantía con el depósito de un mes de renta. El lugar de pago es el mismo del federal: el domicilio del arrendatario a falta de convenio, por el 1903.

Fuente: el Título del arrendamiento del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Morelos, artículos 1875 a 1960, en el texto que publica la Consejería Jurídica del Poder Ejecutivo del Estado de Morelos en su portal de Marco Jurídico, leído el 25 de octubre de 2026; el código fue publicado en el Periódico Oficial «Tierra y Libertad» número 3661, Sección Segunda, del 13 de octubre de 1993, con vigencia desde el 1 de enero de 1994. El Código Civil Federal, en el PDF de la Cámara de Diputados con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025, leído el mismo día.

Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.

Lo que un arrendador de local en Morelos decide antes de firmar

Las cinco diferencias se traducen en tres decisiones. La primera es el plazo: con el tope de quince años del 1876 para el comercio y el aviso indubitable de dos meses del 1938 para los contratos sin plazo, lo que conviene es plazo determinado y dentro del tope, con renovación expresa. La segunda es la prórroga del 1950: existe, alcanza al local y su alza está topada en diez por ciento y hay que probarla, así que el contrato gana si distingue desde el principio el aumento pactado del alza de la prórroga.

La tercera es el subarriendo, y es la menos intuitiva. Autorizar expresamente a una persona determinada extingue el arrendamiento por el 1945, salvo convenio expreso en otro sentido. Lo práctico no es prohibir el subarriendo a secas, sino escribir las condiciones y el convenio que conserva la relación original. Qué se firma cuando el inquilino quiere traspasar el negocio está en el inquilino quiere traspasarlo.

Morelos contra otros estados, en los mismos renglones

Frente al modelo federal cambian cinco renglones: el tope de quince años para el comercio, la prórroga de un año con alza probada, el aviso indubitable de dos meses, el catálogo corto de rescisión y el efecto extintivo de autorizar un subarriendo concreto. Frente a Nuevo León, lo que más se separa es el plazo: allá el 2292 permite hasta cuarenta años en comercio y aquí el tope son quince.

Frente a Yucatán, donde el 1573 pide que el arrendamiento se otorgue ante notario y el plazo no tiene techo, Morelos es más simple en la forma y más estricto en el plazo. Y frente a Veracruz, donde la prórroga legal llega a dos años, aquí es de uno con alza topada. Por eso las variantes por estado existen sólo donde el código local cambia en al menos tres puntos verificados en el texto oficial: Morelos llega a cinco.

Cómo se firma sin que nadie cruce la ciudad

Capturas los datos una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; el inquilino firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada. Quien manda elige el idioma de cada firmante, y a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma.

Las dos partes se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta. Para el aviso de terminación, el de dos meses del 1938 conviene mandarlo como documento a firma de recibido, porque «en forma indubitable» es una exigencia de prueba.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede durar el contrato de un local en Morelos?

Hasta quince años si el inmueble está destinado al comercio o a la agricultura, y hasta veinte si se destina al ejercicio de una industria, por el artículo 1876 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Morelos. El artículo 2398 del Código Civil Federal da veinte años al comercio y a la industria por igual, así que un formato genérico puede pactar un plazo que en Morelos excede el tope. Para una tienda o una oficina conviene quedarse dentro de los quince y pactar la renovación.

Se venció el contrato y mi inquilino del local quiere quedarse, ¿puede?

Si está al corriente en el pago de las rentas, el artículo 1950 le da derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por un año. El arrendador puede aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, pero sólo si demuestra que los alquileres de la zona subieron después de que se celebró el contrato. El artículo no se limita a la habitación. La excepción de su segundo párrafo está escrita para el propietario que quiera habitar la casa o cultivar la finca, y pide notificar con sesenta días de anticipación por el 1951.

¿Cómo termino un contrato de local que no tiene plazo?

Con un aviso dado en forma indubitable y con dos meses de anticipación, por el artículo 1938. El artículo 2478 del Código Civil Federal resuelve lo mismo con quince días por escrito. «En forma indubitable» es una exigencia de prueba además de plazo, y por eso conviene mandar ese aviso como documento a firma de recibido, con su acuse. Es también la razón por la que en Morelos conviene siempre pactar plazo determinado en un local.

Mi inquilino lleva un mes sin pagar, ¿puedo rescindir?

El artículo 1955 le da al arrendador tres causas de rescisión, y la primera es la falta de pago de la renta en los términos de los artículos 1918 y 1921. A diferencia de otros estados, el código de Morelos no fija un mínimo de mensualidades en este artículo. Lo que sí conviene saber es que el catálogo es más corto que el federal: el 2489 agrega los daños graves y variar la forma de la cosa, y esas dos causas no están en el 1955.

¿Puedo autorizarle a mi inquilino que subarriende el local?

Con cuidado. El artículo 1945 dice que la autorización expresa para subarrendar a determinada persona, o la aprobación del contrato de subarrendamiento, extingue el contrato de arrendamiento y libera al arrendatario, salvo convenio expreso en otro sentido. O sea que autorizar un traspaso puede dejarte con el subarrendatario y sin tu inquilino original. El propio artículo permite pactar lo contrario, y esta plantilla deja la autorización abierta para que se escriba el convenio que conserva la relación.

¿El tope de un mes de depósito aplica a un local en Morelos?

No como tope. El artículo 1917 está en el capítulo de fincas urbanas, que en Morelos no se limita a la habitación, pero lo que hace es dar una opción al arrendatario: cuando la renta mensual no excede de veinticinco veces el salario mínimo general diario vigente en la zona, es potestativo para él dar fianza o sustituirla con el depósito de un mes de renta. En un local con renta por encima de ese umbral, el depósito se pacta libremente. Esto no es asesoría legal: para tu caso concreto consulta a tu abogado.

Para leer antes de firmar

• Rento un local en Cuernavaca: ¿puedo hacer que el inquilino pague el predial?
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