Contrato de arrendamiento de local comercial en Yucatán

Lo que cambia en Yucatán

El arrendamiento vive en los artículos 1564 a 1650 del Capítulo VI. El capítulo se leyó completo el 8 de octubre de 2026 en el texto consolidado vigente desde el 31 de diciembre de 2025; la última reforma que anota es la del Diario Oficial del Estado del 7 de junio de 2022 (artículo 1573), y los artículos 1613 y 1614 traen la del 28 de diciembre de 2016.

1. El arrendamiento se otorga ante notario (artículo 1573). El artículo 1573 exige que todo arrendamiento conste en documento ante notario si no pasa de tres años, y en escritura pública si los excede. El artículo 2406 del Código Civil Federal sólo pide que el contrato se otorgue por escrito. Es la diferencia más grande de este estado y la que menos aparece en los formatos que circulan: un contrato de local en Mérida firmado sólo entre las partes cumple la forma federal y no la local. Esta plantilla lo dice en su propio texto en vez de esconderlo, y el renglón del notario se llena con quién lo tramita y quién paga.
2. Sin plazo máximo: lo que las partes convengan (artículo 1571). El artículo 1571 deja la duración del arrendamiento a lo que convengan las partes, sin fijar techo. El artículo 2398 del Código Civil Federal limita a diez años las fincas destinadas a habitación y a veinte las destinadas al comercio o a la industria. Para un local que el inquilino va a remodelar o para una bodega que va a equipar, el plazo largo es el que hace rentable la inversión, y aquí no hay tope legal que lo recorte.
3. Prórroga de un año con aumento a la UMA (artículo 1613). El artículo 1613, reformado el 28 de diciembre de 2016, da al arrendatario que esté al corriente en sus pagos derecho a una prórroga de hasta un año, con un aumento igual al incremento anual de la Unidad de Medida y Actualización. El Código Civil Federal no tiene prórroga legal: su artículo 2487 continúa el arrendamiento por tiempo indeterminado si el inquilino sigue sin oposición, que es otra figura. Para el dueño eso significa que el fin del plazo no cierra necesariamente el contrato, y que el aumento de ese año extra ya viene escrito en la ley con una referencia que el INEGI publica. La excepción del 1614 existe, pero es para el propietario de un solo predio urbano que quiera habitarlo: no sirve para recuperar un local y poner ahí el negocio propio.
4. Dos rentas vencidas para rescindir un local (artículo 1629, fracción I). La fracción I del artículo 1629 exige dos meses de renta sin pagar para rescindir el arrendamiento de predios urbanos no habitacionales. El artículo 2489 del Código Civil Federal no fija mínimo alguno: la falta de pago le basta. La consecuencia práctica es directa: una cláusula que prometa rescisión al primer mes vencido ofrece en Yucatán algo que el código local no sostiene, y el contrato queda con una expectativa falsa adentro. Lo que sí se puede escribir es el recordatorio de pago y el recibo de cada renta, que es la prueba de estar al corriente y por lo tanto de tener derecho a la prórroga del 1613.
5. El inquilino de un negocio puede subarrendar sin permiso (artículo 1646). El artículo 1646 permite al arrendatario de un establecimiento mercantil o industrial subarrendar sin el consentimiento del arrendador, y declara nula la cláusula que lo prohíba. El artículo 2480 del Código Civil Federal dice lo contrario: el arrendatario no puede subarrendar sin consentimiento expreso, y si lo hace responde solidariamente de los daños. Aquí está el error más común de los contratos de local en Yucatán, porque la cláusula de subarriendo se copia tal cual del modelo federal y para una tienda o un taller queda sin efecto. Para una oficina o un consultorio sin establecimiento mercantil, el 1646 puede no alcanzar: la plantilla exceptúa expresamente el supuesto en vez de dejar la contradicción adentro.
6. Para terminar un local sin plazo hace falta notificación judicial (artículo 1628). El artículo 1628 exige notificación judicial con dos meses de anticipación para dar por terminado un arrendamiento urbano sin plazo determinado. El artículo 2478 del Código Civil Federal resuelve lo mismo con un aviso por escrito de quince días. La diferencia es de meses y de trámite, y es la razón por la que en Yucatán conviene siempre pactar plazo determinado en un local: con plazo escrito, el contrato termina el día que dice, y la discusión que queda es la de la prórroga del 1613, no la de un juzgado.

Qué trae la plantilla

1. Objeto. El uso y goce temporal del local, la oficina o la bodega a cambio de una renta.
2. Destino y giro. El uso al que se dedica el inmueble y el giro que va a operar en él.
3. Vigencia. Inicio y fin, sin el tope de veinte años del modelo federal: el 1571 lo deja al convenio.
4. Forma ante notario. La mención de que el contrato se otorga ante notario como pide el 1573, y quién cubre ese costo.
5. Renta. Monto, día de pago y forma de pago.
6. Aumento de la renta. La fórmula del aumento, y cómo se distingue del alza a la UMA que el 1613 fija para la prórroga.
7. Depósito en garantía. Cuánto y de qué responde; el tope de un mes del 1619 es para habitación y no alcanza al local.
8. Servicios y obligaciones accesorias. Luz, agua, gas e internet al arrendatario; predial al arrendador.
9. Entrega y estado del inmueble. La descripción de las partes de que se compone el local, con su anexo.
10. Conservación y reparaciones. Quién repara qué y el aviso que el arrendatario debe dar.
11. Mejoras y modificaciones. Ninguna obra sin permiso por escrito, y qué pasa con lo instalado al terminar.
12. Subarrendamiento. Con la excepción expresa del 1646 para el establecimiento mercantil o industrial.
13. Prórroga legal del 1613. Que el inquilino al corriente puede pedir hasta un año más, con el aumento a la UMA.
14. Terminación y aviso. Cómo termina el contrato con plazo, y la notificación judicial del 1628 cuando no lo tiene.
15. Rescisión. Las causas, con las dos rentas que el 1629 exige en predio urbano no habitacional.
16. Entrega al terminar. El local de vuelta en el estado en que se recibió, salvo el desgaste normal, con llaves y servicios pagados.
17. Licencias y permisos del giro. La responsabilidad del arrendatario por las licencias de su actividad.
18. Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
19. Anexo A. El inventario y estado del local que se firma junto con el contrato.
20. Firma electrónica y jurisdicción. Validez de la firma y tribunales del lugar del inmueble.

Lo que capturas

Qué dice la ley

El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en Mérida o en Progreso es el Código Civil del Estado de Yucatán, no el federal. El arrendamiento vive en el Capítulo VI, artículos 1564 a 1650; la sección séptima, del 1651 al 1673, es la de muebles y no viene al caso aquí.

La primera diferencia no es una cifra, es la forma. El artículo 1573 exige que todo arrendamiento conste en documento ante notario si no excede de tres años, y en escritura pública si los excede. El 2406 del Código Civil Federal sólo pide forma escrita. Conviene decirlo sin rodeos: en Yucatán el papel firmado entre las partes no agota la forma que pide el código local, y eso vale igual si el papel se firma a mano o en línea.

La segunda es el plazo, y aquí el estado es más libre que la Federación. El artículo 1571 deja la duración a lo que convengan las partes. El 2398 federal topa en diez años las fincas de habitación y en veinte las destinadas al comercio o a la industria. Para una nave o una bodega que el inquilino va a equipar, eso es margen real.

La tercera es la prórroga, y es la que más mueve la caja. El artículo 1613 da al arrendatario que esté al corriente derecho a una prórroga de hasta un año, con un aumento igual al incremento anual de la Unidad de Medida y Actualización. El código federal no tiene prórroga legal: lo que tiene es la tácita reconducción del 2487, que continúa el contrato por tiempo indeterminado. Son dos cosas distintas, y la de aquí trae su propia fórmula de aumento.

La cuarta son las dos rentas. La fracción I del artículo 1629 exige dos meses de renta sin pagar para rescindir en predios urbanos no habitacionales. El 2489 federal no fija mínimo: le basta la falta de pago. En un local de Yucatán, un contrato que prometa rescisión con una sola mensualidad vencida promete algo que el código local no respalda.

La quinta es la que más formatos trae mal. El artículo 1646 permite al arrendatario de un establecimiento mercantil o industrial subarrendar sin consentimiento del arrendador, y anula la cláusula que lo prohíba. El 2480 federal exige el consentimiento expreso. Para una oficina o un consultorio sin establecimiento mercantil, el 1646 puede no aplicar; para una tienda o un taller, la prohibición de subarrendar es papel mojado.

La sexta es la salida del contrato sin plazo. El artículo 1628 exige notificación judicial con dos meses de anticipación para terminar un arrendamiento urbano sin plazo determinado. El 2478 federal pide quince días por escrito. Es la diferencia entre un correo certificado y un trámite ante un juez.

Y conviene saber qué no aplica a un local: el tope de depósito de un mes del 1619, el plazo en beneficio del inquilino del 1620 y las condiciones de higiene de las casas del 1610 se limitan a predios destinados a habitación. El 1609 da preferencia en el nuevo arrendamiento a quien lleve más de cinco años al corriente, con quince días para ejercerla, y el 1643 declara nulo frente al adquirente en ejecución judicial todo adelanto de renta de más de dos meses: ése último sí importa si se pacta renta anticipada. La excepción del 1614 a la prórroga es para el propietario de un solo predio urbano que quiera habitarlo, y no ampara al dueño que quiera ocupar el local para su propio negocio.

Fuente: el Capítulo VI del Código Civil del Estado de Yucatán, artículos 1564 a 1650, en el texto consolidado vigente desde el 31 de diciembre de 2025, leído completo el 8 de octubre de 2026; la última reforma que anota el capítulo de arrendamiento es la del Diario Oficial del Estado del 7 de junio de 2022 (artículo 1573), y los artículos 1613 y 1614 se reformaron el 28 de diciembre de 2016. El Código Civil Federal, en el PDF de la Cámara de Diputados con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025, leído el 24 de octubre de 2026.

Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.

Lo que un arrendador de local en Yucatán decide antes de firmar

Las seis diferencias se traducen en tres decisiones. La primera es el notario: el 1573 lo pide y el contrato tiene que decir quién lo lleva y quién paga, en vez de dejar el renglón vacío y descubrirlo cuando ya hay un pleito. La segunda es el plazo, y aquí la recomendación es la contraria a la de otros estados: con el 1571 sin tope y el 1628 pidiendo notificación judicial para los contratos sin plazo, el plazo determinado y largo es el que más conviene a las dos partes.

La tercera es el subarriendo. Si el local va a alojar una tienda, un taller o cualquier establecimiento mercantil, la prohibición de subarrendar no se sostiene por el 1646, y vale más escribir las condiciones —a quién se avisa, con qué datos, qué pasa con la garantía— que una prohibición que la ley anula. Qué cambia cuando el inquilino quiere traspasar el negocio está en el inquilino quiere traspasarlo.

Yucatán contra otros estados, en los mismos renglones

Frente al modelo federal cambian seis renglones: la forma ante notario, el plazo sin tope, la prórroga con aumento a la UMA, las dos rentas para rescindir, el subarriendo libre del negocio y la notificación judicial para terminar un contrato sin plazo. Frente a Nuevo León, lo que más se separa es la forma: allá el contrato escrito basta y aquí el código pide notario.

Frente a Aguascalientes, donde seguir en el local prorroga el contrato por un plazo igual y el fiador se va salvo pacto, aquí la prórroga es de un año como máximo y viene con su propia fórmula de aumento. Y frente a Veracruz, donde la prórroga legal llega a dos años, Yucatán queda en medio. Por eso las variantes por estado existen sólo donde el código local cambia en al menos tres puntos verificados en el texto oficial: Yucatán llega a seis.

Cómo se firma sin que nadie cruce la ciudad

Capturas los datos una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; el inquilino firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada. Quien manda elige el idioma de cada firmante, y a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma.

Las dos partes se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta. Lo que el código de Yucatán pide aparte —el otorgamiento ante notario del 1573— se atiende con el notario; el contrato llenado y su acuse son lo que llevas a esa cita.

Preguntas frecuentes

¿El contrato de un local en Yucatán tiene que ir ante notario?

El artículo 1573 del Código Civil del Estado de Yucatán exige que el arrendamiento conste en documento ante notario si no pasa de tres años, y en escritura pública si los excede. El artículo 2406 del Código Civil Federal sólo pide forma escrita, así que ésta es una exigencia propia del estado. Firmar el contrato en línea te deja el documento, las firmas y el acuse; el otorgamiento ante notario que pide el 1573 es un paso aparte y esta plantilla lo dice en su propio texto.

¿Cuánto puede durar el contrato de un local aquí?

Lo que convengan las partes. El artículo 1571 no fija plazo máximo, a diferencia del artículo 2398 del Código Civil Federal, que topa en veinte años las fincas destinadas al comercio o a la industria y en diez las de habitación. Para un local que el inquilino va a remodelar o una bodega que va a equipar, el plazo largo es lo que hace rentable la inversión y el código local no lo recorta.

Se venció el contrato y mi inquilino quiere quedarse, ¿puede?

Si está al corriente de sus pagos, el artículo 1613 le da derecho a una prórroga de hasta un año, con un aumento igual al incremento anual de la Unidad de Medida y Actualización. No es la tácita reconducción del artículo 2487 federal, que continúa el contrato por tiempo indeterminado: es un derecho con duración y con fórmula de aumento escritos en la ley. La excepción del 1614 es para el propietario de un solo predio urbano que quiera habitarlo, y no sirve para recuperar un local y poner ahí el propio negocio.

Mi inquilino lleva un mes sin pagar, ¿puedo rescindir?

En un predio urbano no habitacional, no: la fracción I del artículo 1629 exige dos meses de renta sin pagar. El artículo 2489 del Código Civil Federal no fija mínimo, así que un contrato copiado del modelo federal promete aquí algo que el código local no sostiene. Lo que sí conviene es dejar el aviso de cobro y el recibo de cada renta documentados, porque el pago al corriente es además lo que decide la prórroga del 1613.

¿Puedo prohibirle a mi inquilino que subarriende el local?

Si en el local hay un establecimiento mercantil o industrial, el artículo 1646 lo permite subarrendar sin tu consentimiento y declara nula la cláusula que lo prohíba. El artículo 2480 del Código Civil Federal exige consentimiento expreso, así que la cláusula copiada del formato federal queda sin efecto aquí. Para una oficina o un consultorio sin establecimiento mercantil el 1646 puede no aplicar. Lo práctico es escribir condiciones —a quién se avisa, con qué datos y qué pasa con la garantía— en vez de una prohibición que la ley anula.

¿Cómo termino un contrato de local que no tiene plazo?

Con notificación judicial y dos meses de anticipación, por el artículo 1628. El artículo 2478 del Código Civil Federal resuelve lo mismo con un aviso por escrito de quince días. Es la razón por la que en Yucatán conviene siempre pactar plazo determinado en un local. Esto no es asesoría legal: para tu caso concreto consulta a tu abogado antes de notificar.

Para leer antes de firmar

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