Mi local está en una casona del centro de Mérida: ¿qué firmamos si el inquilino quiere remodelar?

Un dueño renta la planta baja de una casona en la calle 60 para una cafetería. El inquilino quiere tirar un muro para abrir la cocina, cambiar la herrería de la fachada y poner un letrero. En cualquier otra colonia de Mérida eso se resuelve con una cláusula de mejoras y la licencia municipal. Aquí no, y la diferencia no la pone el contrato: la puso un decreto de 1982.

El centro de Mérida es zona de monumentos históricos, y está delimitado

El Decreto por el que se declara una Zona de Monumentos Históricos en la Ciudad de Mérida, Yucatán se firmó el 8 de octubre de 1982 y se publicó en el Diario Oficial de la Federación del lunes 18 de octubre de 1982 (Tomo CCCLXXIV, número 32, página 13). No es una declaración general: su artículo 2o. define un área de 8.795 kilómetros cuadrados con un perímetro «A» y perímetros adicionales descritos calle por calle y cruce por cruce.

Y 3,838 de los inmuebles son casas particulares

El artículo 3o. del decreto es el que conviene leer si eres dueño. La zona está formada por 659 manzanas que comprenden 3,906 edificios con valor histórico construidos entre los siglos XVI y XIX. De ellos, 21 se destinaron en alguna época al culto religioso y 47 a fines educativos, asistenciales o al uso de autoridades civiles y militares —la Casa de Montejo, el Palacio Cantón, el Teatro Peón Contreras—. Los 3,838 restantes son inmuebles civiles de uso particular.

Esa última cifra es el punto. La inmensa mayoría de los monumentos históricos del centro de Mérida son casas de alguien, y muchas tienen un local abajo. No hacen falta una placa ni un aviso para estar dentro: la fracción I del artículo 36 de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos declara monumentos históricos, por determinación de la propia ley, las obras civiles relevantes de carácter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. Y el artículo transitorio segundo del decreto ordenó inscribirlas de oficio en el Registro Público de Monumentos, previa notificación personal al propietario.

Qué obra pide permiso, y a quién se lo pide la ley

Construcción, restauración o conservación

El artículo 5o. del decreto es directo: las construcciones que se hagan en la zona se sujetarán a las disposiciones legales aplicables, y en todo caso cualquier obra de construcción, restauración o conservación en la zona de monumentos históricos deberá realizarse previa solicitud ante el Instituto Nacional de Antropología e Historia. El artículo 6o. del mismo decreto le encarga al INAH vigilar su cumplimiento, y el 44 de la ley lo declara competente en materia de monumentos y zonas de monumentos arqueológicos e históricos.

El deber es del propietario, aunque la obra la quiera el inquilino

Aquí está lo que cambia el contrato. El artículo 6o. de la ley dice que los propietarios de bienes inmuebles declarados monumentos históricos o artísticos deberán conservarlos y, en su caso, restaurarlos, previa autorización del Instituto correspondiente. El deber y el permiso están del lado del dueño, no del arrendatario. Y hay un segundo párrafo que casi nadie conoce: los propietarios de inmuebles colindantes a un monumento que pretendan realizar obras de excavación, cimentación, demolición o construcción que puedan afectar las características del monumento también deben obtener permiso del Instituto.

O sea que si tu local no está dentro del perímetro pero el edificio de al lado sí es monumento, la obra de tu inquilino puede necesitar permiso igual. Es la razón por la que la cláusula de mejoras no puede remitir sólo a «las licencias municipales que correspondan».

Qué pasa si la obra se hace sin permiso

La obra sin permiso se suspende

El artículo 12 de la ley no deja lugar a la interpretación: las obras de restauración y conservación en inmuebles declarados monumentos que se ejecuten sin la autorización o permiso correspondiente, o que violen los otorgados, serán suspendidas por disposición del Instituto competente, y en su caso se procederá a su demolición por el interesado o por el Instituto, así como a su restauración o reconstrucción.

Para un dueño eso es el peor escenario posible de una cláusula mal escrita: una obra parada, un local inservible y la posibilidad de tener que deshacer y reconstruir. Y el aparato administrativo que lo resuelve tampoco es rápido: el 5o. Quáter remite la garantía de audiencia de los demás actos de autoridad a la Ley Federal de Procedimiento Administrativo.

Los anuncios también entran

El letrero de la cafetería no es un detalle aparte. El artículo 42 de la ley sujeta a sus disposiciones y a su reglamento, en las zonas de monumentos y en el interior y exterior de éstos, todo anuncio, aviso y cartel, además de cocheras, sitios de vehículos, expendios de gasolina, postes e hilos telegráficos y telefónicos, transformadores, instalaciones de alumbrado, kioscos, templetes, puestos y cualesquiera otras construcciones permanentes o provisionales. En otra ciudad el anuncio se resuelve con el municipio y una cláusula; qué se firma ahí está en el anuncio del local. Aquí el anuncio es materia federal también.

Los cuatro renglones que resuelven la obra en el contrato

Por qué la cláusula estándar no alcanza

Una cláusula de mejoras estándar —«el arrendatario no podrá hacer obra sin consentimiento por escrito del arrendador»— no alcanza aquí, porque el consentimiento del dueño no sustituye la autorización del INAH y porque deja sin resolver quién gasta en un proyecto que puede no aprobarse.

1. 1Que el inmueble está en zona de monumentos históricos, con la referencia del decreto del 18 de octubre de 1982, y que cualquier obra requiere autorización previa del INAH además del consentimiento del arrendador.
2. 2Quién tramita y con qué proyecto. El deber de conservar previa autorización es del propietario por el artículo 6o., así que el trámite va a su nombre; lo que se pacta es quién lo prepara, quién paga al perito o restaurador y en qué plazo.
3. 3Qué pasa si el permiso no sale. Es el renglón que falta siempre. Si la obra era la razón por la que el inquilino rentó, conviene una condición: plazo para obtener el permiso y derecho a terminar sin penalidad si no se obtiene.
4. 4A quién queda la obra al terminar el contrato. Lo autorizado por el INAH normalmente no se deshace, así que la cláusula de «retirar las mejoras al final» puede ser imposible de cumplir. Lo que se pacta es si se compensa, cómo y con qué tope.

La obra de un local en general, sin monumento de por medio, está resuelta en mi inquilino del local quiere hacer obra, y ésta es la variante que agrega el permiso federal. Cómo se documenta un cambio a media obra, en orden de cambio en obra; el contrato con el contratista que la va a ejecutar, en contrato de obra a precio alzado y en precio alzado: si suben los materiales, quién paga; y el acta con la que se recibe la obra terminada, en acta de entrega de la obra terminada. Quién firma los planos aprobados, en el cliente de la obra firma los planos aprobados.

Lo que el Código Civil de Yucatán agrega, y lo que no

La ley de monumentos es federal y no sustituye al código local, que sigue mandando en el arrendamiento. De lo que trae el Código Civil del Estado de Yucatán para un local, tres renglones importan para este caso. La forma: el artículo 1573 exige que el arrendamiento conste en documento ante notario si no pasa de tres años, y en escritura pública si los excede. El plazo: el 1571 lo deja a lo que convengan las partes, sin tope. Y la prórroga: el 1613 da al inquilino al corriente derecho a hasta un año más, con un aumento igual al incremento anual de la UMA.

Por qué el plazo libre importa en una casona

Un inquilino que va a pagar un proyecto de restauración y esperar un permiso necesita años para amortizarlo, y en Yucatán la ley no le pone techo al plazo, a diferencia de los veinte años que el artículo 2398 del Código Civil Federal fija para fincas destinadas al comercio. Eso convierte el plazo largo en la pieza que hace viable la obra, y es una ventaja real del estado que casi nadie usa.

El resto de las diferencias del estado, con su artículo, están en la plantilla: contrato de arrendamiento de local comercial en Yucatán. Qué pasa cuando el inquilino se queda después del vencimiento está en arrendamiento en Yucatán: los diez días que renuevan el contrato. Y el marco general de un local frente al de una casa —el capítulo de vivienda que no alcanza al local, el derecho del tanto del 2447 y el plazo del 2398— está en contrato de arrendamiento de local comercial.

Lo que esta pieza no es

No es la de León. Una obra en un local de León se resuelve con el municipio y el consentimiento del dueño, sin monumento federal de por medio, y está en mi inquilino del local en León quiere hacer obra. Tampoco es el caso de un local en plaza, donde lo que manda es el reglamento del centro comercial y la cuota: eso está en local en plaza: la cuota de mantenimiento. Y si el giro es un restaurante, quién saca la licencia está en local en Cancún para restaurante.

Un beneficio que el dueño sí puede pedir

La exención del predial del artículo 11

Vale la pena saberlo porque compensa parte del costo. El artículo 11 de la ley dice que los propietarios de bienes inmuebles declarados monumentos históricos o artísticos que los mantengan conservados y, en su caso, los restauren en los términos de la ley, podrán solicitar la exención de los impuestos prediales correspondientes, con base en el dictamen técnico que expida el instituto competente y conforme al reglamento. Su segundo párrafo añade que los Institutos promoverán ante los gobiernos estatales la conveniencia de eximir del predial a los inmuebles declarados monumentos que no se exploten con fines de lucro.

Esa última condición importa para un local: un inmueble con una cafetería adentro se explota con fines de lucro, así que la promoción del segundo párrafo no aplica. La exención del primer párrafo es otra puerta y se solicita, no se obtiene de oficio; quién la gestiona y a quién le queda el ahorro es algo que conviene escribir en el contrato en lugar de discutirlo después.

Cómo se firma todo esto sin cruzar la ciudad

El contrato, el anexo del estado del inmueble y la cláusula de obra salen en un solo envío por WhatsApp o correo, y el inquilino firma desde su celular sin crear cuenta. Si quien renta es un extranjero —en el centro de Mérida pasa seguido—, quien manda elige el idioma de cada firmante: a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma, mientras el dueño trabaja en español. Qué ley manda cuando el inquilino es de fuera está en le rento mi casa a un extranjero: qué ley manda.

Las dos partes se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta. El recibo de cada renta, que es la prueba de estar al corriente y por lo tanto de tener derecho a la prórroga del 1613, está en recibo de dinero. Lo que el artículo 1573 pide aparte —el otorgamiento ante notario— se atiende con el notario, y el contrato firmado con su acuse es lo que llevas a esa cita.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.