Voy a rentar mi local en Cancún para un restaurante: ¿quién saca la licencia y qué firmamos?
La licencia de funcionamiento la tramita quien va a operar el restaurante, porque se expide a nombre del negocio, no del inmueble. Lo que al dueño le toca es acreditar que el local tiene el uso de suelo que ese giro necesita y entregarlo en condiciones de servir para ese uso, que es lo que pide el artículo 2412, fracción I, del Código Civil Federal. Y lo que el contrato tiene que resolver en tres líneas es qué pasa si la licencia no sale: hasta qué fecha, quién puede terminar el contrato sin pena y desde cuándo corre la renta mientras tanto.
La pregunta llega casi siempre con el contrato ya medio acordado. El local está en la zona hotelera o en una avenida de la Supermanzana, el inquilino quiere abrir una cocina, y alguien se da cuenta de que nadie habló de la licencia. El dueño asume que la saca el inquilino; el inquilino asume que el local ya la trae.
Los dos tienen una parte de razón, y de ahí sale el pleito. La licencia es del negocio; el uso de suelo es del inmueble. Son dos cosas distintas, con dos responsables distintos, y el contrato tiene que decirlo.
Uso de suelo y licencia no son lo mismo
El uso de suelo es una característica del predio: qué actividades permite ahí el programa de desarrollo urbano del municipio. No depende de quién rente; depende de dónde está el local. Si la zonificación no admite un giro con venta de alimentos preparados o con venta de alcohol, ningún contrato lo arregla.
La licencia de funcionamiento es un permiso para operar un negocio concreto: se pide a nombre del titular, con su RFC, su giro y su domicilio. Cambia de dueño el restaurante y hay que rehacerla. Por eso la tramita quien opera: es el único que puede, porque es a su nombre.
Un restaurante suele necesitar además otras cosas que no son la licencia: aviso de funcionamiento sanitario, protección civil, anuncio, y si va a vender bebidas alcohólicas, un permiso aparte, que casi siempre es el trámite largo. Todo eso es municipal o estatal y se tramita donde está el local, así que esta página no afirma plazos ni costos de Benito Juárez: no se leyeron hoy en una fuente oficial.
| Uso de suelo | Licencia de funcionamiento | |
|---|---|---|
| De qué es | Del inmueble | Del negocio y su titular |
| Quién lo acredita o tramita | El dueño, al ofrecer el local para ese giro | El inquilino, a su nombre |
| Sobrevive al cambio de inquilino | Sí | No: se rehace |
| Qué pasa si no lo hay | El local no sirve para ese giro | El negocio no puede abrir |
| Dónde vive en el contrato | Declaración del arrendador y cláusula de destino | Cláusula de giro, licencias y permisos |
Lo que la ley le pide al dueño
El artículo 2412, fracción I, del Código Civil Federal, leído hoy, obliga al arrendador —aunque no haya pacto expreso— «a entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada». Si el uso convenido es «restaurante», entregar un local cuya zonificación no admite ese giro es entregar algo que no sirve para lo convenido.
Del otro lado, el 2425, fracción III, obliga al arrendatario «a servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella». Es decir: si el contrato dice restaurante, el inquilino no puede abrir un bar; y si abre un bar, el dueño tiene una causal, no un favor que pedir.
El arrendamiento es materia local, así que lo que rige un local en Cancún es el Código Civil para el Estado de Quintana Roo, no el federal. Las diferencias de ese código que ya están verificadas —el tope de quince años para comercio y despachos del 2676, la prórroga de un año del 2738 con su ventana de quince días, el aviso de dos meses del 2714— están en la plantilla de contrato de arrendamiento de local comercial para Quintana Roo, con su fuente y su fecha de lectura. Lo que esta página cita del código federal lo cita como base común, no como ley aplicable en Quintana Roo.
Las tres líneas que faltan en casi todos los contratos
Un contrato de local para restaurante que no resuelve la licencia funciona bien hasta el día en que el permiso se atora. Lo que lo vuelve firmable son tres líneas.
1. Quién tramita qué, con nombre
«EL ARRENDATARIO tramita a su nombre y a su costa la licencia de funcionamiento, el aviso sanitario, el visto bueno de protección civil, el permiso de anuncio y, en su caso, el de bebidas alcohólicas. EL ARRENDADOR entrega copia del documento que acredita el uso de suelo del inmueble y la información del predio que las autoridades le requieran al arrendatario.» Esa segunda mitad es la que falta más seguido: el inquilino no puede tramitar nada sin papeles del inmueble.
2. La fecha límite y la salida
Una condición sin fecha no es una condición: es una espera indefinida. «Si al [fecha] EL ARRENDATARIO no ha obtenido la licencia de funcionamiento por causa no imputable a él, cualquiera de las partes puede dar por terminado este contrato sin responsabilidad, mediante aviso por escrito, y EL ARRENDADOR devuelve el depósito dentro de los [x] días siguientes.» Dos detalles que conviene no saltarse: que la salida sea para las dos partes, y que diga qué pasa con el depósito y con las rentas ya pagadas.
3. Desde cuándo corre la renta
Aquí es donde se juega el dinero. Hay tres fechas y conviene que el contrato las nombre por separado: la entrega de llaves, el inicio de la renta y la apertura. Lo normal en un local que necesita obra es pactar meses de gracia o renta escalonada mientras el inquilino adapta y tramita; cómo se escribe eso, con sus números, está en local en Puebla: renta escalonada y meses de gracia.
La obra de adaptación, que viene con el restaurante
Una cocina no cabe en cualquier local: hace falta extracción, trampa de grasa, instalación de gas y a veces reforzar la toma eléctrica. Esa obra la paga casi siempre el inquilino y se queda en el inmueble, así que conviene decir desde ahora qué se lleva y qué se queda al final, y que ninguna obra empieza sin autorización por escrito.
La adaptación se contrata con alguien, y si es a precio fijo conviene que el plano vaya firmado: cómo hago que el cliente de la obra firme los planos aprobados. Qué firmar cuando el inquilino quiere hacer obra está en mi inquilino del local quiere hacer obra. Y si el restaurante cambia de manos antes de que termine el contrato, lo que se firma es un traspaso: el inquilino de mi local quiere traspasarlo.
Qué se firma, en orden
- 1Carta de intención o acuerdo de condiciones, si la negociación va a tomar semanas: deja por escrito el precio indicativo y hasta cuándo se sostiene, sin cerrar nada.
- 2Contrato de arrendamiento de local comercial del estado, con el giro, el uso de suelo declarado, el reparto de trámites, la fecha límite de la licencia y la renta escalonada si la hay: local comercial en Quintana Roo.
- 3Anexo de entrega con el estado del local, las llaves, las lecturas de medidores y las fotos: es la referencia para devolver el depósito.
- 4Autorización de obra, por escrito y antes de que entre el primer albañil.
- 5Aviso de terminación, si la licencia no sale: por escrito y con acuse, porque el aviso que no se puede probar no sirve. Cómo se hace está en cómo se avisa la terminación de un contrato.
Si el inquilino pide un fiador, la diferencia entre fianza y depósito está en depósito en garantía o fianza, y el comprobante de domicilio que conviene pedir y el que no sirve, en comprobante de domicilio para rentar. Qué cambia entre un contrato de casa y uno de local en todo el país está en contrato de arrendamiento de local comercial, que explica por qué el capítulo de vivienda no alcanza al local, el tanto del 2447 y el plazo del 2398 del código federal. Lo que un restaurante firma todos los días con su propia operación —proveedores, personal, comandas— está en firma electrónica para restaurantes.
Cómo se firma si el inquilino todavía no vive en Cancún
Pasa seguido: el que va a abrir el restaurante está en Ciudad de México o en Estados Unidos y viaja hasta que el local está cerrado. No hace falta que coincidan en una notaría para firmar un arrendamiento: la liga sale por WhatsApp o por correo y cada quien firma desde su celular, sin abrir cuenta y sin pagar.
Si el inquilino es extranjero, el contrato sigue siendo mexicano y del estado donde está el inmueble; lo que cambia es el idioma en el que lo lee. Quien manda elige el idioma de cada firmante y a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma. Qué dice la ley sobre el idioma está en un contrato con un extranjero, y cómo firma alguien que vive en otra ciudad, en mi inquilino vive en otra ciudad.
Las dos partes se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta, y el camino completo está en cómo funciona.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿Quién saca la licencia de funcionamiento, el dueño o el inquilino?
El inquilino, porque la licencia se expide a nombre del titular del negocio, con su RFC y su giro, y no es una característica del inmueble. Lo que le toca al dueño es acreditar que el predio tiene un uso de suelo compatible con ese giro y entregar la documentación del inmueble que la autoridad le pida al inquilino para su trámite.
¿Qué pasa si no le dan la licencia?
Lo que diga el contrato. Si no dice nada, el inquilino queda con un local que paga y no puede operar, y el dueño con un inquilino que va a dejar de pagar. Por eso conviene una cláusula con fecha límite que permita a cualquiera de las dos partes terminar el contrato sin responsabilidad si la licencia no se obtiene por causa no imputable al inquilino, diciendo además qué pasa con el depósito y con las rentas pagadas.
¿El dueño responde si el uso de suelo no permite un restaurante?
El artículo 2412, fracción I, del Código Civil Federal obliga al arrendador a entregar la finca en estado de servir para el uso convenido. Si el contrato dice que el destino es un restaurante y la zonificación del predio no admite ese giro, el local no sirve para lo convenido. Conviene que el dueño revise el uso de suelo antes de firmar y lo declare en el contrato.
¿Puedo cobrar renta mientras el inquilino tramita permisos y hace obra?
Se puede pactar de las dos formas, y lo que no conviene es dejarlo implícito. Lo común en un local que necesita adaptación es pactar meses de gracia o renta escalonada, separando en el contrato tres fechas: la entrega de llaves, el inicio de la renta y la apertura del negocio.
¿La licencia se hereda si cambia el inquilino?
No. La licencia es del titular del negocio, así que un inquilino nuevo tramita la suya. El uso de suelo, en cambio, es del inmueble y sigue ahí. Por eso en un traspaso lo que se negocia es el contrato y las adaptaciones, mientras que los permisos se rehacen a nombre de quien entra.
¿El contrato de un local en Cancún se rige por el Código Civil Federal?
No: el arrendamiento es materia local y lo que rige es el Código Civil para el Estado de Quintana Roo. El código federal sirve de base común y de punto de comparación. Las diferencias verificadas del código de Quintana Roo —el tope de quince años para comercio del 2676, la prórroga de un año del 2738 y el aviso de dos meses del 2714— están en la página de la plantilla de local comercial de ese estado. Esto no es asesoría legal: para tu caso concreto consulta a tu abogado.