Contrato de arrendamiento de local comercial en Quintana Roo
Local, oficina, despacho o consultorio en Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Cozumel o Chetumal, con las reglas del Código Civil para el Estado de Quintana Roo y no las del modelo federal que circula en internet. Dos cosas cambian de entrada: el plazo máximo es de quince años para comercio, despachos, oficinas y consultorios por el artículo 2676, cuando el federal da veinte; y el inquilino al corriente tiene una prórroga de hasta un año que debe pedir dentro de una ventana muy corta.
Esa ventana es lo que más se pasa por alto. El artículo 2738 da la prórroga al arrendatario al corriente, pero se la condiciona a pedirla a más tardar quince días después del vencimiento del contrato. Quien no la pide en esos quince días la pierde; quien la pide, la tiene, y el arrendador sólo puede subir hasta un diez por ciento probando el alza de la zona.
Lo llenas, lo mandas por WhatsApp o correo y las dos partes firman desde el celular. Si el inmueble es casa habitación, la que te toca es la plantilla de arrendamiento de Quintana Roo; qué cambia entre casa y local en todo el país está en contrato de arrendamiento de local comercial, y quién saca la licencia cuando el local va a ser un restaurante, en mi local en Cancún para un restaurante.
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Lo que cambia en Quintana Roo
El arrendamiento vive en los artículos 2676 a 2745 del Título Sexto. La fuente es el texto consolidado vigente desde el 23 de julio de 2026 (Decreto 258); dentro del capítulo de arrendamiento la única nota de reforma es la del artículo 2687, del Periódico Oficial del 24 de noviembre de 2021.
- Quince años para comercio y despachos (artículo 2676). El arrendamiento no puede exceder de quince años para las fincas destinadas al comercio, a despachos, oficinas o consultorios, ni de veinte para las destinadas a la industria. El Código Civil Federal da veinte años al comercio en su artículo 2398, así que un contrato copiado del modelo federal con plazo de veinte años pasa del tope en un local de Cancún. La bodega de almacenaje sin giro no está nombrada en la lista del 2676: ahí conviene definir el destino con cuidado.
- Prórroga de un año, pedida en quince días (artículo 2738). Vencido el contrato, el arrendatario que esté al corriente tiene derecho a que se le prorrogue hasta por un año, y debe pedirlo a más tardar quince días después del vencimiento. Con la prórroga, el arrendador puede aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres de la zona subieron. El Código Civil Federal no tiene prórroga legal. La ventana es la parte que se pierde: quince días después del vencimiento es poco tiempo para un inquilino que da por hecho que el contrato se renueva solo.
- El dueño que ocupa el local queda fuera, y responde si no lo ocupa (artículo 2738). El mismo artículo exceptúa de la prórroga al propietario que quiera ocupar personalmente el local de despacho, industria o comercio, y si dentro de tres meses no lo ocupa, lo condena a pagar hasta doce meses de renta. Es una diferencia con otros estados: en Baja California y en Sonora la excepción está escrita para quien quiere habitar la casa o cultivar la finca, y no alcanza al dueño del local. Aquí sí lo alcanza, con esa condición y esa consecuencia.
- Aviso de dos meses para terminar sin plazo (artículo 2714). El arrendamiento de un predio urbano que no se celebró por tiempo expresamente determinado concluye a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso dado en forma indubitable con dos meses de anticipación. El 2478 del Código Civil Federal se conforma con quince días por escrito. «Indubitable» quiere decir que hay que poder probar que el aviso llegó y cuándo, y un contrato sin plazo es más común de lo que parece: es en lo que se convierte uno vencido cuando las dos partes siguen como si nada.
- La autorización especial para subarrendar extingue el contrato (artículo 2717). Cuando el arrendador da autorización especial para subarrendar, el arrendamiento se extingue y el arrendatario queda liberado: el subarrendatario pasa a ser el arrendatario. En el federal, el artículo 2482 subroga al subarrendatario en los derechos y obligaciones sin decir que el contrato original se extinga. La diferencia importa para el local que cambia de manos: aquí, con autorización especial, el que se va sale del contrato en lugar de seguir respondiendo.
- Reparaciones a cuenta de rentas por orden del juez (artículo 2688). Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias en ejecución de sentencia, el juez puede autorizar al arrendatario a hacerlas a cuenta de rentas. El 2416 del Código Civil Federal permite al arrendatario pedir la rescisión o la ejecución forzosa, pero no prevé esa autorización. En un local con una falla que impide operar, la diferencia es entre esperar y arreglar descontando.
Qué trae la plantilla
- Declaraciones. Capacidad de las partes, propiedad o facultades para arrendar, y que el arrendatario conoció el local y lo recibe a su satisfacción.
- Objeto. El uso y goce temporal del local, oficina, despacho o consultorio, a cambio de la renta pactada.
- Destino. El uso convenido, sin cambiarlo sin autorización previa y por escrito del arrendador.
- Vigencia y prórroga. Inicio y fin, dentro de los quince años que el 2676 permite para comercio, despachos, oficinas y consultorios, y la prórroga de hasta un año del 2738 con su ventana de quince días.
- Renta. Monto, día y forma de pago y el comprobante de cada pago; en la prórroga, el aumento de hasta diez por ciento que el 2738 permite probando el alza en la zona.
- Depósito en garantía. Cuánto se deja y cuándo se devuelve, descontando sólo lo comprobado.
- Servicios. Luz, agua, teléfono e internet al arrendatario; predial al arrendador.
- Conservación y reparaciones. Las reparaciones necesarias al arrendador, con el aviso inmediato del arrendatario, y la vía del 2688 si el arrendador no las hace.
- Mejoras y modificaciones. Ninguna obra sin autorización previa y por escrito; las autorizadas quedan en beneficio del inmueble salvo pacto en contrario.
- Subarrendamiento. Prohibido subarrendar o ceder sin consentimiento previo y por escrito; la autorización especial del 2717 extingue el arrendamiento y libera al arrendatario.
- Rescisión. Las causas de rescisión del código del estado, con la falta de pago de la renta y el uso distinto del convenido a la cabeza.
- Terminación sin plazo. El aviso en forma indubitable con dos meses de anticipación que exige el 2714 para un urbano sin plazo.
- Entrega. El local de vuelta en el estado en que se recibió, salvo el desgaste normal, con las llaves y los servicios pagados.
- Giro y licencias. El giro que se va a operar y la responsabilidad del arrendatario por licencias, permisos y derechos.
- Domicilios, anexo, firma electrónica y jurisdicción. Domicilios para avisos, el inventario del Anexo A, la validez de la firma y los tribunales del lugar del inmueble.
Y la forma, que es lo que distingue un contrato hecho de uno bajado de internet:
- Declaraciones de cada parte antes de las cláusulas, como se acostumbra en México, con la manifestación de que el arrendatario conoció el local.
- La cláusula de vigencia nombra la prórroga del 2738 y su ventana de quince días en vez de callarla: es un derecho del arrendatario y conviene que las dos partes sepan desde el primer día que existe y cuándo se pide.
- El inventario y el estado del local van en un Anexo A que se firma con el contrato: es la referencia para devolver el depósito.
- Cada hoja numerada y con espacio de rúbrica al margen, para que no se pueda sustituir una hoja intermedia.
- Negro sobre blanco, en Times New Roman y a hoja carta: el formato con el que se lee un contrato en un juzgado.
Lo que capturas
| Campo | Ejemplo |
|---|---|
| Arrendador y arrendatario, con domicilio | Laura Garza Treviño · Carlos Méndez Salinas |
| Domicilio del local | Avenida Tulum 220, local 9, Supermanzana 4, Cancún, Q. Roo |
| Uso | local comercial, oficina, despacho o consultorio |
| Giro que va a operar | venta de abarrotes y productos de limpieza al menudeo |
| Renta mensual, día y forma de pago | $12,500.00, dentro de los primeros cinco días de cada mes, por transferencia |
| Depósito en garantía | $12,500.00 |
| Inicio y fin de vigencia | 1 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2027 |
| Ciudad y fecha de firma | Cancún, Quintana Roo |
Qué dice la ley
El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en Cancún o en Chetumal es el Código Civil para el Estado de Quintana Roo, no el federal. El arrendamiento vive en el Título Sexto, artículos 2676 a 2745.
La primera diferencia es el plazo. El artículo 2676 limita a quince años el arrendamiento de fincas destinadas al comercio, despachos, oficinas o consultorios, y a veinte el de las destinadas a la industria; el 2398 del Código Civil Federal da veinte al comercio.
La segunda es la prórroga y su ventana. El artículo 2738 da al arrendatario al corriente una prórroga de hasta un año que debe pedir a más tardar quince días después del vencimiento, con un aumento de hasta diez por ciento que el arrendador tiene que probar. El Código Civil Federal no tiene prórroga legal.
La tercera está en el mismo 2738 y es la excepción: el propietario que quiera ocupar personalmente el local de despacho, industria o comercio queda fuera de la prórroga, y si en tres meses no lo ocupa, se le condena a pagar hasta doce meses de renta.
La cuarta es el aviso. El artículo 2714 exige aviso en forma indubitable con dos meses de anticipación para terminar un arrendamiento urbano sin plazo; el 2478 federal pide quince días por escrito.
La quinta es el subarriendo. Por el artículo 2717, la autorización especial para subarrendar extingue el arrendamiento y libera al arrendatario; en el federal (2482) el subarrendatario se subroga sin que la ley diga que el contrato se extingue.
Y la sexta son las reparaciones: el artículo 2688 permite al juez autorizar al arrendatario a hacerlas a cuenta de rentas si el arrendador no las hace en ejecución de sentencia, algo que el 2416 federal no prevé.
Fuente: Código Civil para el Estado de Quintana Roo, texto consolidado de vLex, versión vigente desde el 23 de julio de 2026 (Decreto 258), leído completo el 8 de octubre de 2026 al construir la plantilla; la única nota de reforma dentro del capítulo de arrendamiento es la del 2687, del Periódico Oficial del 24 de noviembre de 2021. No se cotejó contra el texto que publica el Congreso del Estado. El Código Civil Federal, en el PDF de la Cámara de Diputados con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025.
Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.
Lo que un arrendador de local en Quintana Roo decide antes de firmar
Las seis diferencias se traducen en tres decisiones. La primera es el plazo, con dos límites: el tope de quince años del 2676 y, en la práctica, el año de prórroga del 2738. Si el arrendador quiere el local libre en una fecha, esa fecha tiene que contemplar que el inquilino al corriente puede pedir doce meses más dentro de los quince días siguientes al vencimiento.
La segunda es qué se escribe sobre la licencia y el uso de suelo, que en un destino turístico decide si el negocio abre o no. La tercera es el giro, que manda sobre la licencia, sobre el seguro y sobre la causal de rescisión si mañana abre otra cosa.
La ventana de quince días, por escrito
Como el 2738 condiciona la prórroga a pedirla dentro de los quince días siguientes al vencimiento, conviene que el contrato diga a qué domicilio y por qué medio se hace esa petición. Sin eso, la discusión no va a ser si la pidió sino si llegó. Qué es la prórroga y en qué estados existe está en qué es la prórroga legal del arrendamiento.
Quién saca la licencia de funcionamiento
El uso de suelo y la licencia son trámites municipales y el contrato no los sustituye, pero sí decide a cargo de quién corren y qué pasa si no se obtienen. Cómo se escribe esa cláusula de salida, y desde cuándo corre la renta mientras tanto, está en voy a rentar mi local en Cancún para un restaurante.
El aviso de dos meses, cuando ya no hay plazo
Si el contrato venció, pasó la prórroga y siguieron como si nada, el aviso del 2714 es de dos meses y tiene que ser indubitable. Cómo se avisa una terminación y qué deja constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato.
Quintana Roo contra otros estados, en los mismos renglones
Frente al modelo federal cambian seis renglones: el plazo máximo, la prórroga, la excepción del dueño que ocupa, el aviso para terminar, el efecto de la autorización de subarriendo y las reparaciones a cuenta de rentas. Frente a Baja California, que también tiene prórroga de un año, la diferencia está en quién queda exceptuado: allá la excepción se escribió para habitar la casa o cultivar la finca, y aquí alcanza al dueño que quiere su local.
Frente a Nuevo León, Jalisco o Querétaro, lo que cambia es cuánto dura de verdad el contrato y con cuánta anticipación se avisa. Por eso las variantes por estado existen sólo donde el código local cambia en al menos tres puntos verificados: Quintana Roo llega a seis.
Las dos plantillas de Quintana Roo
Ésta es la de local comercial. La de vivienda del mismo estado está en contrato de arrendamiento de Quintana Roo. La genérica, sobre el Código Civil Federal, en plantilla de contrato de arrendamiento; para un terreno, arrendamiento de terreno.
Lo que viene después de firmar
La obra que el inquilino quiere hacer en el local, en mi inquilino del local en León quiere hacer obra; el traspaso, en el inquilino de mi local en Querétaro quiere traspasarlo; los meses de gracia con renta escalonada, en local en Puebla; y el fiador que vive en otra ciudad, en local en Pachuca: el fiador puede firmar en línea.
Si el inquilino es extranjero
En la Riviera Maya pasa seguido. El arrendamiento de un inmueble se rige por el derecho del lugar donde está, aunque el inquilino sea de fuera, así que el contrato sigue siendo de Quintana Roo. Lo que cambia es el idioma en el que se lee y se firma: un contrato con un extranjero, ¿tiene que estar en español?, y para rentas de temporada, el contrato de arrendamiento vacacional bilingüe.
Cómo se firma sin que nadie viaje a Cancún
Capturas los datos una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; el inquilino firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada. Quien manda elige el idioma de cada firmante, y a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma.
Las dos partes se quedan con el PDF y su certificado de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto puede durar el contrato de un local en Quintana Roo?
- Hasta quince años si la finca se destina al comercio, a despachos, oficinas o consultorios, y hasta veinte si se destina a la industria, por el artículo 2676 del Código Civil para el Estado de Quintana Roo. El Código Civil Federal da veinte años al comercio en su artículo 2398, así que un contrato copiado del modelo federal con plazo de veinte años se pasa del tope en un local de Cancún.
- ¿Mi inquilino puede quedarse un año más cuando vence el contrato?
- Si está al corriente y lo pide a más tardar quince días después del vencimiento, sí: el artículo 2738 le da derecho a una prórroga de hasta un año. Si no lo pide dentro de esa ventana, la pierde. Durante la prórroga el arrendador puede subir hasta un diez por ciento la renta anterior, demostrando que los alquileres de la zona subieron.
- ¿Puedo recuperar mi local si lo quiero para mi propio negocio?
- El artículo 2738 exceptúa de la prórroga al propietario que quiera ocupar personalmente el local de despacho, industria o comercio. La excepción tiene precio: si dentro de tres meses no lo ocupa, se le condena a pagar hasta doce meses de renta. Conviene no invocarla si no se va a cumplir.
- ¿Con cuánta anticipación aviso que termino un contrato de local sin plazo?
- Con dos meses y en forma indubitable, por el artículo 2714, si el predio es urbano. El artículo 2478 del Código Civil Federal pide quince días por escrito. Indubitable quiere decir que hay que poder probar que el aviso llegó y cuándo, así que conviene un medio que deje acuse.
- ¿Qué pasa si autorizo a mi inquilino a subarrendar?
- Si la autorización es especial, el artículo 2717 extingue el arrendamiento y libera al arrendatario: el subarrendatario se convierte en el arrendatario. Es distinto del Código Civil Federal, cuyo artículo 2482 subroga al subarrendatario sin decir que el contrato original se extinga. Por eso conviene decidir si se autoriza el subarriendo o se firma un contrato nuevo con el que entra.
- ¿El contrato sirve para una bodega?
- El artículo 2676 nombra el comercio, los despachos, las oficinas, los consultorios y la industria; una bodega de almacenaje sin giro no está nombrada en esa lista, así que conviene definir el destino con precisión en la cláusula correspondiente y, si el uso es industrial, tomar el plazo de veinte años. Esto no es asesoría legal: para tu caso concreto consulta a tu abogado.