Contrato de arrendamiento de local comercial en Querétaro

Lo que cambia en Querétaro

El arrendamiento vive en los artículos 2284 a 2393 del Título Sexto del Libro Cuarto. El texto se leyó el 14 de octubre de 2026 en la publicación del Poder Judicial del Estado de Querétaro; las reformas al código se publican en el Periódico Oficial «La Sombra de Arteaga» y surten efectos tres días después, por el artículo 3 del propio código.

1. La prórroga de un año alcanza al giro comercial, y está dicho así (artículos 2378, 2379 y 2381). Es la diferencia de fondo y la que juega a favor del inquilino. El 2378 da al inquilino al corriente en el pago derecho a que se le prorrogue el contrato un año al vencer, y el mismo derecho a quien renta sin plazo expresamente determinado; permite al arrendador aumentar la renta en el monto del interés legal anual, y señala la vía: si el contrato era por tiempo determinado, el inquilino reconviene la prórroga al contestar la demanda de desocupación. El 2379 declara nula la renuncia y cualquier pacto en contrario, así que una cláusula de renuncia no sirve de nada. Y el 2381 dice literalmente que el derecho surte efectos «tanto para arrendamientos destinados a casa habitación, como a giro comercial». Para un arrendador de local en Querétaro eso significa que el plazo que firmó puede estirarse un año más, y que no hay redacción que lo evite. La excepción del 2380 está escrita para el propietario «que vaya a habitar la casa o a cultivar la finca»: su alcance para un local no es claro, así que esta plantilla no la ofrece como salida.
2. El depósito no puede pasar de tres meses de renta (artículo 2297, fracción VII). La fracción VII del 2297 pone entre las obligaciones del arrendador, aunque no haya pacto expreso, «no exigir más de lo correspondiente a tres mensualidades de renta, para garantizar el cumplimiento del contrato». Está en el artículo que enumera lo que el arrendador debe hacer, no en uno de vivienda, y no distingue el destino del inmueble: alcanza al local, a la oficina y a la bodega. El Código Civil Federal no topa el depósito. Si tu operación pide garantía mayor, el camino no es subir el depósito sino un fiador o un aval, y ahí entra la regla del 2384.
3. Quince años para comercio, veinte para industria (artículo 2284). El segundo párrafo del 2284 fija tres plazos máximos distintos: diez años para las fincas destinadas a habitación, quince para las destinadas al comercio y veinte para las destinadas al ejercicio de una industria. El 2398 federal mete comercio e industria en el mismo cajón de veinte años. Para un local comercial la diferencia es de cinco años, y pesa cuando se negocia un contrato largo a cambio de que el inquilino invierta en la adaptación.
4. Sin plazo, el aviso va por notificación judicial y con dos meses (artículo 2371). El 2371 alcanza a todos los arrendamientos, rústicos o urbanos, que no se celebraron por tiempo expresamente determinado: concluyen a voluntad de cualquiera de las partes previo aviso dado «en forma de notificación judicial» con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico. Dos cosas que cambian la operación: el plazo es cuatro veces el de los quince días del 2478 federal, y la forma no es un correo ni un escrito firmado de recibido, es una notificación judicial. El 2372 agrega que, hecha la notificación, el arrendatario del predio urbano queda obligado a poner cédula y a mostrar el interior a quien pretenda verlo.
5. El fiador sigue obligado durante la prórroga (artículo 2384). En la prórroga subsisten las estipulaciones previas por todo su tiempo, salvo la del monto de la renta, y «igualmente subsistirán las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo pacto en contrario». Es lo contrario del 2487 federal, donde las obligaciones del fiador cesan al terminar el plazo determinado. En Querétaro el fiador te acompaña el año de prórroga por disposición de la ley, y lo que hay que vigilar es la frase final: un «salvo pacto en contrario» escrito en el contrato del fiador deshace la protección.
6. La cesión es causa de rescisión, y la solidaridad nombra al cesionario (artículos 2386 y 2373). La fracción III del 2386 permite rescindir «por el subarriendo o cesión de la cosa», con las dos palabras. El 2489 federal sólo nombra el subarriendo en su fracción equivalente, aunque el 2480 prohíba las dos cosas. Y el 2373 queretano, que es el gemelo del 2480 federal, agrega una palabra que el federal no trae: el arrendatario que subarrienda o cede sin consentimiento «responderá solidariamente con el subarrendatario o cesionario, de los daños y perjuicios». La fracción IV del 2386 cierra el cuadro con una causal abierta —el incumplimiento de cualquier obligación del arrendatario derivada del contrato o de la ley— que el catálogo cerrado del federal no tiene.

Qué trae la plantilla

1. Declaraciones. Capacidad de las partes, propiedad o facultades para arrendar, y que el arrendatario conoció el local y lo recibe a su satisfacción.
2. Objeto. El uso o goce temporal del local, oficina o bodega por tiempo determinado y mediante un precio cierto.
3. Destino: el giro, escrito. El giro que va a operar; servirse del bien en contravención al uso convenido es causa de rescisión.
4. Vigencia y prórroga legal. Inicio y fin, dentro de los quince años que el 2284 fija para el comercio, y el aviso del inquilino si quiere la prórroga del 2378.
5. Renta. Monto, día y forma de pago, y el comprobante de cada pago.
6. Depósito en garantía, con tope. Cuánto, para qué responde y cómo se devuelve, sin pasar de tres mensualidades de renta: lo prohíbe la fracción VII del 2297.
7. Servicios y contribuciones. Luz, agua, gas e internet al arrendatario; predial al arrendador.
8. Conservación y reparaciones. Quién repara qué, con el aviso del arrendatario al arrendador en cuanto la reparación sea necesaria.
9. Adaptaciones y mejoras. Ninguna obra sin autorización previa y por escrito del arrendador.
10. Licencias y permisos. Del arrendatario: licencia de funcionamiento, uso de suelo, protección civil y anuncios.
11. Subarriendo y cesión. Prohibidos sin consentimiento del arrendador, y con lo que Querétaro agrega: la cesión sin consentimiento también es causa de rescisión y la responsabilidad solidaria alcanza al cesionario.
12. Garantías de terceros. El fiador o aval, con la advertencia del 2384: sus obligaciones subsisten en la prórroga salvo pacto en contrario.
13. Terminación y aviso. Concluye el día prefijado; si el contrato queda sin plazo determinado, el aviso del 2371 va por notificación judicial con dos meses de anticipación.
14. Rescisión y entrega. Las cuatro causas del 2386 y la devolución del local al terminar el contrato.
15. Domicilios, notificaciones, firma electrónica y jurisdicción. Domicilio y correo de cada parte, validez de la firma y tribunales del lugar del inmueble.

Lo que capturas

Qué dice la ley

El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en Santiago de Querétaro o en San Juan del Río es el Código Civil del Estado de Querétaro, no el federal. El arrendamiento vive en el Título Sexto del Libro Cuarto, artículos 2284 a 2393, repartidos en nueve capítulos.

La diferencia que más pesa es la prórroga, y son tres artículos seguidos. El 2378 da al inquilino al corriente en el pago, al vencer el contrato, derecho «a que se le prorrogue un año ese contrato», con el mismo derecho para los arrendamientos sin tiempo expresamente determinado, y deja al arrendador aumentar la renta «en el monto del interés legal anual». El 2379 remata: «La renuncia al derecho de prórroga y cualquier pacto en contrario, será nulo». Y el 2381 cierra la discusión que en otros estados se queda abierta: «El derecho de prórroga surtirá efectos, tanto para arrendamientos destinados a casa habitación, como a giro comercial». El Código Civil Federal no tiene prórroga legal: su 2487 continúa el arrendamiento por tiempo indeterminado si el inquilino se queda sin oposición, que es otra cosa.

La segunda es el depósito, y es la única de las seis que está escrita como prohibición al arrendador. La fracción VII del 2297 obliga al arrendador, aunque no haya pacto expreso, «a no exigir más de lo correspondiente a tres mensualidades de renta, para garantizar el cumplimiento del contrato». No distingue el destino del inmueble, así que alcanza al local igual que a la casa. El Código Civil Federal no le pone techo al depósito.

La tercera es el plazo máximo. El 2284 limita el arrendamiento «de quince para las fincas destinadas al comercio y de veinte para las fincas destinadas al ejercicio de una industria». El 2398 federal permite veinte años para comercio o industria sin separarlos. Son cinco años de diferencia para un local, y conviene saberlo antes de firmar un contrato largo con un inquilino ancla.

La cuarta es cómo se avisa cuando no hay plazo. El 2371 dispone que los arrendamientos que no se celebraron por tiempo expresamente determinado concluyen a voluntad de cualquiera de las partes, «previo aviso a la otra parte, dado en forma de notificación judicial con dos meses de anticipación si el predio es urbano y con un año si es rústico». El 2478 federal pide quince días y se conforma con un escrito. Notificación judicial no es un correo: es un trámite, y hay que contarlo en el calendario.

La quinta es el fiador. El 2384 dispone que en la prórroga «subsistirán las estipulaciones previas por todo el tiempo de la prórroga, salvo la conducente al monto de la renta» y que «igualmente subsistirán las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo pacto en contrario». En el federal, el 2487 las hace cesar al término del plazo determinado. En Querétaro la garantía te acompaña el año de prórroga, salvo que alguien haya escrito lo contrario.

Y la sexta es la rescisión. El 2386 permite al arrendador exigirla por falta de pago, por servirse de la cosa en contravención al uso convenido, «por el subarriendo o cesión de la cosa» y «por incumplimiento de las obligaciones a cargo del arrendatario, derivadas del contrato o de la ley». Esa última fracción es una puerta abierta que el 2489 federal no tiene: el federal trae un catálogo de cinco causas y su fracción de subarriendo no nombra la cesión.

Fuente: Código Civil del Estado de Querétaro, texto publicado por el Poder Judicial del Estado de Querétaro, leído el 14 de octubre de 2026; los artículos 2284, 2297, 2371, 2373 a 2375, 2378 a 2381, 2384 y 2386 se verificaron uno por uno ese día. El Código Civil Federal se leyó el mismo día en el PDF de la Cámara de Diputados, con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025.

Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.

Lo que un arrendador de local en Querétaro tiene que decidir antes de firmar

Las seis diferencias de arriba se traducen en tres decisiones, y las tres se toman antes de llenar la plantilla, no después. La primera es el plazo: con quince años de techo para comercio y una prórroga de un año que no se puede renunciar, el plazo real de un contrato de cinco años es de seis.

La segunda es la garantía. Con el tope de tres mensualidades del 2297, la forma de cubrir un riesgo mayor es un fiador, y en Querétaro el fiador tiene una ventaja que en el federal no existe: por el 2384 sigue obligado durante la prórroga, salvo pacto en contrario. La tercera es el giro, que decide la licencia, el uso de suelo y la causal de rescisión del 2386 si mañana abre otra cosa.

Querétaro contra otros estados, en los mismos renglones

El valor de tener una plantilla por estado se ve cuando se comparan dos. Frente al modelo federal cambian cinco renglones del contrato: el plazo máximo, el aviso para terminarlo, el techo del depósito, la suerte del fiador en la prórroga y las causas de rescisión. Frente a Guanajuato, donde la prórroga al local se sostiene en la generalidad del texto, aquí hay un artículo que la nombra. Cada estado trae las suyas, y la de Nuevo León las lista en su propia página.

Por eso las variantes por estado existen sólo donde el código local cambia en al menos tres puntos verificados. Querétaro llega a seis, y dos de ellas —el tope del depósito y la extensión expresa de la prórroga al giro comercial— están escritas de forma que ningún contrato puede esquivarlas.

Cómo se firma sin que nadie vaya a una oficina

Un arrendador de locales firma dos o tres contratos al año y rara vez tiene al inquilino enfrente el mismo día. Capturas los datos una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; el inquilino firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada, y el fiador firma el mismo documento o el suyo.

Las dos partes se quedan con el PDF y su certificado de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera puede comprobar en /verificar sin cuenta. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta.

Lo que viene después tiene sus propias piezas: el traspaso, en el inquilino de mi local en Querétaro quiere traspasarlo; la obra que el inquilino quiere hacer en el local, en mi inquilino del local en León quiere hacer obra; y los contratos que piden dos testigos, en contratos que piden dos testigos.

Preguntas frecuentes

¿La prórroga legal de un año aplica a un local comercial en Querétaro?

Sí, y está dicho con esas palabras. El artículo 2381 del Código Civil del Estado de Querétaro dispone que el derecho de prórroga surtirá efectos tanto para arrendamientos destinados a casa habitación como a giro comercial. El derecho lo da el 2378 al inquilino que esté al corriente en el pago de las rentas, por un año, y el 2379 declara nula la renuncia y cualquier pacto en contrario. Es la diferencia más importante frente al Código Civil Federal, que no tiene prórroga legal.

¿Cuánto depósito puedo pedir por un local en Querétaro?

Hasta tres mensualidades de renta. La fracción VII del artículo 2297 pone entre las obligaciones del arrendador, aunque no haya pacto expreso, no exigir más de lo correspondiente a tres mensualidades de renta para garantizar el cumplimiento del contrato, y no distingue si la finca es casa, local u oficina. El Código Civil Federal no le pone tope al depósito. Si necesitas cubrir un riesgo mayor, la vía es un fiador o un aval.

¿Cuál es el plazo máximo de un contrato de local comercial en Querétaro?

Quince años. El segundo párrafo del artículo 2284 fija diez años para las fincas destinadas a habitación, quince para las destinadas al comercio y veinte para las destinadas al ejercicio de una industria. El artículo 2398 del Código Civil Federal permite veinte años para comercio o industria sin separarlos, así que un contrato de dieciocho años que sería válido bajo el modelo federal no lo es para un local en Querétaro.

Si el contrato ya se venció y mi inquilino sigue ahí, ¿cómo le aviso?

Si el arrendamiento quedó sin tiempo expresamente determinado, el artículo 2371 pide aviso dado en forma de notificación judicial con dos meses de anticipación cuando el predio es urbano, y con un año cuando es rústico. No basta un escrito firmado de recibido: la forma que el artículo nombra es la notificación judicial. El 2372 agrega que, hecha la notificación, el arrendatario está obligado a poner cédula y a mostrar el interior a quien pretenda verlo.

¿El fiador sigue obligado si el contrato se prorroga?

En Querétaro sí, salvo pacto en contrario. El artículo 2384 dispone que en la prórroga subsisten las estipulaciones previas por todo su tiempo, salvo la del monto de la renta, y que igualmente subsisten las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo pacto en contrario. Es lo contrario del 2487 del Código Civil Federal, donde las obligaciones del fiador cesan al terminar el plazo determinado. Conviene revisar que nadie haya escrito ese pacto en contrario.

¿Puedo rescindir si mi inquilino traspasa el local sin avisarme?

En Querétaro sí, y con nombre propio. La fracción III del artículo 2386 permite al arrendador exigir la rescisión por el subarriendo o cesión de la cosa, y el 2373 hace responder al arrendatario solidariamente con el subarrendatario o cesionario de los daños y perjuicios. La fracción equivalente del 2489 del Código Civil Federal sólo nombra el subarriendo. Qué se firma cuando el traspaso sí se quiere autorizar está en el artículo de esta plantilla. Esto no es asesoría legal: para tu caso concreto consulta a tu abogado.

Para leer antes de firmar

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