Arrendamiento de vivienda en Quintana Roo: la prórroga se pide quince días después de que vence

La ventana que se abre cuando el contrato ya terminó

Un dueño en Cancún o en Playa del Carmen hace lo que haría en cualquier otro estado: dos meses antes del vencimiento manda un aviso de que no va a renovar, y considera el asunto cerrado. El inquilino se queda callado, el contrato vence, y a los diez días pide la prórroga.

En Quintana Roo ese inquilino está dentro de su plazo. El 2738 dice que el arrendatario al corriente podrá pedir que se le prorrogue hasta por un año, y que debe hacerlo a más tardar quince días después del vencimiento. La ventana no se abre antes de que termine el contrato: se abre cuando termina. Qué es exactamente esta figura, y en qué se diferencia de una renovación pactada, está en la prórroga legal del arrendamiento.

La excepción del dueño, y lo que cuesta no cumplirla

El mismo 2738 exceptúa de prorrogar a los propietarios que quieran ocupar el inmueble. Hasta ahí es la excepción de siempre. Lo que distingue a Quintana Roo es que le pone precio: si en tres meses no lo ocupan, el artículo los condena a indemnizar con hasta doce meses de renta.

Esa cifra cambia la decisión de un dueño en una zona de alquiler turístico. Negar la prórroga «porque la voy a ocupar» y luego ponerla en renta a mejor precio deja al dueño expuesto a un año de rentas, no a un reclamo vago. Lo que conviene es decidirlo de verdad y dejar la constancia: la fecha en que se notificó, por qué medio y qué se dijo. Cómo se avisa una terminación de forma que deje constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato.

La renta es libre, y eso también se escribe

El 2677 da a las partes la más amplia libertad para fijar el monto de la renta. Este código no topa el monto ni el aumento, a diferencia de los que sí lo hacen —Hidalgo con su tope del dos por ciento, Tabasco, el Estado de México—. Tampoco topa el depósito: la cantidad es la que las partes convengan, igual que en Sonora y al contrario de Nuevo León y Querétaro.

La libertad tiene un límite dentro de la prórroga: en ella el arrendador podrá subir la renta hasta un diez por ciento si demuestra que los alquileres de la zona subieron. La carga de probarlo es suya, así que la cláusula útil es la que dice con qué se va a demostrar —un comparativo de la zona, un avalúo— y no la que fija el porcentaje en el aire.

El 2688: aquí sí se descuentan las reparaciones

Esta es la diferencia que más dinero mueve entre estados vecinos. Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias y no las ejecuta en el término que fije el juez en ejecución de sentencia, el 2688 permite que el juez autorice al arrendatario a hacerlas a cuenta de rentas.

No es un permiso para descontarse solo lo que gastó: el camino pasa por el juez. Pero el resultado final sí existe aquí y no existe, por ejemplo, en Sonora, donde el 2686 prohíbe descontar las reparaciones de la renta. Para un dueño eso significa que el renglón de mantenimiento no es decorativo: quién arregla qué, en cuántos días y con qué aviso es la cláusula que evita llegar a ese juez. El reparto en un local, que es el mismo problema con otra cara, está en quién arregla el aire acondicionado.

Y el subarriendo tiene dos caminos con resultados opuestos

Subarrendar sin autorización es causa bastante para demandar la rescisión del contrato y la nulidad del subarrendamiento (2716). Lo que hay que leer dos veces es el 2717: con autorización general, el subarrendatario y el arrendatario quedan obligados frente al arrendador; con autorización especial —señalando a quién se subarrienda, o aprobando después el contrato— se extingue este arrendamiento y el arrendatario queda liberado, salvo convenio expreso en contrario. Es la misma trampa que Guanajuato tiene en su 1988 y Sonora en su 2758. El 2718 remata: todo subarrendamiento debe constar por escrito. Cuándo se puede y qué se firma está en contrato de subarrendamiento.

Qué conviene escribir, en orden

1. 1La descripción del inmueble con instalaciones, accesorios y su estado, que es lo que se compara al devolver, y la aclaración del 2678: el arrendamiento no concede derechos reales, sólo personales sobre el uso o goce.
2. 2El vencimiento con fecha exacta y la ventana del 2738 escrita: quince días después, y qué medio vale para pedirla. Es lo que evita que la petición llegue por un mensaje que nadie puede probar.
3. 3La renta, el día de pago y la fórmula del aumento, aprovechando la libertad del 2677, más qué se va a usar para probar el alza de la zona si llega la prórroga.
4. 4El depósito, con la cifra, porque el código no lo topa pero tampoco lo presume.
5. 5El reparto de reparaciones a la luz del 2688: plazos y avisos, para no acabar en ejecución de sentencia.
6. 6La cláusula de subarriendo distinguiendo la autorización general de la especial, con la frase «salvo convenio expreso en contrario» por el 2717.
7. 7Quién representa a los herederos si el arrendatario fallece, por el 2683, que les pide comunicarlo por escrito.
8. 8La vigencia y los dos meses de aviso del 2714 si el contrato continúa sin plazo determinado.

La plantilla de arrendamiento de vivienda para Quintana Roo ya trae todo eso redactado, y vive junto a las de los otros estados en /plantillas. Si lo que rentas es un local y no una casa, el caso está trabajado en local en Cancún para restaurante; si es una renta de temporada, lo que aplica es otro contrato: contrato de hospedaje o arrendamiento vacacional.

Cómo se firma cuando el inquilino llega de fuera

En Quintana Roo buena parte de los inquilinos de largo plazo llegan de otra ciudad o de otro país, y firmar en persona significa esperar a que lleguen. El arrendamiento no pide notario ni e.firma del SAT: el artículo 2406 del Código Civil Federal pide que conste por escrito —y aclara que la falta de esa formalidad se imputa al arrendador—, y el 1834 bis reconoce el consentimiento por medios electrónicos. Lo que pesa después es la fiabilidad del método con que la información se generó, archivó, comunicó y conservó, como lo dice el 1298-A del Código de Comercio; está desarrollado en el valor probatorio.

En la práctica: el dueño sube el contrato, pone al inquilino y al fiador si lo hay, y cada uno recibe la liga por WhatsApp o correo y firma desde el celular sin abrir cuenta ni pagar. Si el inquilino no habla español, quien manda elige el idioma por firmante y a esa persona le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma, mientras el dueño sigue en español: el caso está en mi inquilino no habla español. Queda un acuse de auditoría con hora, IP, dispositivo y huella SHA-256, y cualquiera comprueba el documento en /verificar sin cuenta. El recorrido está en cómo funciona y las dudas legales en preguntas frecuentes legales. El plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.