Local comercial en Guanajuato: autorizar el subarriendo por escrito te deja sin inquilino
El artículo 1988 del Código Civil para el Estado de Guanajuato dice que, por virtud de la autorización expresa para subarrendar a determinada persona, se extingue el contrato de arrendamiento, quedando liberado el arrendatario, salvo convenio expreso en otro sentido. O sea: el dueño que autoriza por escrito que su inquilino subarriende a alguien concreto no queda con dos contratos encima del otro, queda sin el primero y sin su inquilino original respondiendo. En el Código Civil Federal el artículo 2482 sólo subroga al subarrendatario en los derechos del arrendatario. La frase que cambia el resultado son las cuatro últimas palabras, y hay que escribirlas.
La autorización que parece inofensiva
El inquilino de un local en León llama: le va a entrar un socio, o va a dejar la mitad del espacio a otro negocio, y pide permiso para subarrendar. El dueño contesta por escrito que sí, con el nombre de la persona. Hasta ahí todo parece normal, y la mayoría de los dueños cree que acaba de sumar un responsable.
En Guanajuato acaba de hacer lo contrario. El arrendamiento se extingue y el arrendatario original queda liberado, a menos que el papel diga expresamente que no. Es el tipo de regla local que un formato descargado no trae, porque está escrita para el Código Civil Federal.
El artículo 1988, y el federal al lado
El texto de Guanajuato es corto: por virtud de la autorización expresa para subarrendar a determinada persona, se extingue el contrato de arrendamiento, quedando liberado el arrendatario, salvo convenio expreso en otro sentido.
El federal resuelve lo mismo al revés en su artículo 2482: cuando el arrendatario subarrienda con autorización, el subarrendatario se subroga en los derechos del arrendatario, y el arrendatario sigue siendo responsable frente al arrendador. Dos códigos, dos resultados opuestos, misma operación.
Lo práctico se reduce a una cláusula. Si el dueño quiere autorizar sin perder a su inquilino, el documento tiene que decir que la autorización se otorga sin extinguir el arrendamiento y que el arrendatario continúa obligado solidariamente, que es el «convenio expreso en otro sentido» que el propio 1988 admite. Sin esa frase, el sí es una salida.
Cuándo se puede subarrendar en general y qué documento se firma está en el subarrendamiento: cuándo se puede y qué firma, y el caso de ceder sólo una parte del local, en subarrendar parte del local. Si lo que el inquilino quiere es traspasar el negocio, es otra figura: el traspaso del local.
Una mensualidad basta para rescindir un local
El artículo 1999 da al arrendador la rescisión por falta de pago de la renta en los plazos convenidos o, a falta de convenio, por meses vencidos. Y trae una salvedad que sólo protege a la vivienda: en el caso de fincas urbanas destinadas para habitación se requiere que el inquilino deje de pagar dos mensualidades consecutivas.
Un local no es finca destinada a habitación, así que ese mínimo no lo cubre: una mensualidad vencida es suficiente. Es la diferencia que más se nota en la operación de un arrendador con locales y casas en la misma ciudad, porque el mismo retraso tiene dos respuestas distintas.
El artículo 1999 también permite rescindir por usar el inmueble en contra de la fracción III del artículo 1923, y por subarriendo contra el artículo 1984. Y el artículo 1943 agrega la variación de la forma substancial del inmueble sin consentimiento expreso. Los daños graves no figuran en el catálogo, al contrario del federal.
La prórroga de un año también alcanza al local
El artículo 1992 dice que en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. El artículo no limita ese derecho a las fincas destinadas a habitación, y la prórroga pide una cosa que el inquilino suele olvidar: notificar su deseo antes del vencimiento.
Durante esa prórroga el arrendador puede incrementar la renta en la misma proporción en que haya aumentado la Unidad de Medida y Actualización diaria durante la vigencia del contrato. No es un porcentaje libre: está atado a un índice público.
El dueño tiene una salida, y es el artículo 1994: queda exceptuado de prorrogar el arrendador que vaya a ocupar el inmueble para su propio uso o el de su cónyuge o parientes en primer grado, o a reconstruirlo cuando amenace ruina, o a mejorarlo con un costo no menor del veinticinco por ciento de su valor comercial, si lo notifica judicialmente, ante notario o ante testigos con sesenta días de anticipación al vencimiento. Y si después no lo hace, responde de los daños y perjuicios.
| Qué | Guanajuato | Código Civil Federal |
|---|---|---|
| Autorización expresa para subarrendar | Extingue el arrendamiento y libera al arrendatario, salvo convenio expreso (1988) | El subarrendatario se subroga; el arrendatario sigue respondiendo (2482) |
| Rescisión por falta de pago en un local | Una mensualidad: el mínimo de dos es sólo para habitación (1999) | Falta de pago, sin mínimo propio (2489) |
| Prórroga del inquilino al corriente | Hasta un año, notificando antes del vencimiento (1992) | No existe prórroga legal |
| Aumento en la prórroga | En la misma proporción del alza de la UMA diaria | Lo que pacten las partes |
| Aviso para terminar sin plazo | Tres meses, en forma indubitable, predio urbano (1982) | Quince días (2478) |
| Plazo para oponerse a la continuación tácita | Treinta días (1997), y ya no hay nueva prórroga (1996) | Sin plazo fijado (2487) |
| Plazo máximo | 20 años para comercio y 25 para industria o agricultura (1900) | 20 años para comercio o industria (2398) |
Tres meses de aviso, y treinta días para oponerse
Si el contrato continúa sin plazo expresamente determinado, el artículo 1982 lo hace concluir con aviso dado en forma indubitable con tres meses de anticipación por tratarse de predio urbano. Tres meses, contra los quince días del 2478 federal: es el plazo más largo de los estados vecinos y el que más desacuerdos de desocupación provoca.
Y aun así, el artículo 1993 conserva al arrendatario la prórroga de un año contada desde que concluya ese aviso. Si, terminados el plazo y la prórroga, el arrendatario continúa sin oposición, el artículo 1996 hace seguir el arrendamiento por tiempo indefinido con la misma renta y sin nueva prórroga, y el 1997 obliga al arrendador a oponerse dentro de treinta días.
Sumando: entre el aviso y la prórroga pueden pasar quince meses. Un dueño que piensa recuperar su local en enero tiene que empezar en el año anterior, y el artículo 1994 es el único camino corto. Cómo se deja constancia de un aviso para que después se pueda probar está en cómo se avisa la terminación de un contrato; los avisos de otros estados, en dos meses en Oaxaca y el año de aviso en CDMX.
Las mejoras suben la renta, con avalúo
El artículo 1949 permite que, si el arrendador ejecuta mejoras en el inmueble, la renta se aumente proporcionalmente a ellas, de acuerdo con el avalúo bancario o el efectuado por peritos designados por el juez. No es un aumento a ojo: pide un avalúo. El mismo artículo da preferencia en el nuevo arrendamiento a quien lleve más de cinco años o haya hecho mejoras de importancia.
Qué firma el inquilino que quiere hacer obra en el local está en el inquilino del local quiere hacer obra, y cómo se pacta un aumento sin tope legal, en aumento con inflación en Aguascalientes y renta escalonada en Puebla.
Qué conviene escribir, en orden
- 1El giro y el uso convenido del local, con la licencia y el uso de suelo a cargo de quién.
- 2El plazo, dentro de los veinte años del 1900 para comercio o los veinticinco para industria.
- 3La cláusula de subarriendo: prohibido, o autorizado sin extinguir el arrendamiento, con el arrendatario obligado solidariamente. Ésa es la frase del 1988.
- 4Cómo se notifica la prórroga del 1992 y cómo se calcula el aumento atado a la UMA.
- 5Si el dueño piensa usar la excepción del 1994, dejar escrito el camino: notificación judicial, ante notario o ante testigos, con sesenta días.
- 6El aviso de tres meses del 1982, con la forma en que se dará, y el plazo de treinta días del 1997 para oponerse.
- 7Las causas de rescisión del 1999, 1943 y 1984, transcritas, y la mención de que el mínimo de dos mensualidades es de vivienda.
- 8La garantía: el código no le fija tope, y el 1998 hace cesar las obligaciones de terceros en la prórroga salvo convenio en contrario, así que la fianza necesita su cláusula.
El formato armado para este estado está en el contrato de arrendamiento de local comercial en Guanajuato. Para comparar, el de Oaxaca y el de Querétaro. Lo general del documento, en el contrato de arrendamiento de local comercial. Si lo que se renta es vivienda en el mismo estado, dos mensualidades antes de rescindir en Guanajuato.
Firmarlo sin que nadie viaje
El artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite que el consentimiento se exprese por medios electrónicos, y el 1834 bis tiene por cumplida la forma escrita cuando la información generada o comunicada en forma íntegra sea atribuible a las personas obligadas y accesible para su ulterior consulta. Eso vale igual para el contrato que para la autorización de subarriendo, que después de leer el 1988 conviene que esté por escrito y bien redactada.
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De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
Si autorizo el subarriendo por escrito, ¿pierdo a mi inquilino?
En Guanajuato, sí, salvo convenio expreso en otro sentido. El artículo 1988 dispone que la autorización expresa para subarrendar a determinada persona extingue el contrato de arrendamiento y deja liberado al arrendatario.
¿Cómo autorizo sin perder el contrato?
Usando el «salvo convenio expreso en otro sentido» que el propio artículo admite: la autorización tiene que decir que se otorga sin extinguir el arrendamiento y que el arrendatario continúa obligado. Sin esa frase, el sí es una salida.
¿Cuántas mensualidades hay que dejar de pagar para rescindir un local?
Una. El mínimo de dos mensualidades consecutivas del artículo 1999 está reservado a las fincas urbanas destinadas para habitación, y un local no lo es. Eso quiere decir que el mismo retraso tiene dos respuestas distintas para un arrendador que tiene casas y locales en la misma ciudad.
¿El inquilino de un local tiene prórroga legal en Guanajuato?
El artículo 1992 da al inquilino al corriente el derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por un año, siempre que notifique su deseo antes del vencimiento, y no limita ese derecho a la vivienda. La renta de esa prórroga puede subir en la misma proporción que la UMA diaria.
¿Con cuánto tiempo se avisa para terminar un arrendamiento sin plazo?
Tres meses, en forma indubitable, por el artículo 1982 al tratarse de predio urbano. El Código Civil Federal pide quince días, y el artículo 1993 conserva además al arrendatario la prórroga de un año contada desde que concluye ese aviso.
¿Puedo recuperar mi local antes para usarlo yo?
El artículo 1994 exceptúa de prorrogar al arrendador que vaya a ocuparlo para sí, su cónyuge o parientes en primer grado, o a reconstruirlo cuando amenace ruina o mejorarlo con un costo no menor del veinticinco por ciento de su valor comercial, si lo notifica judicialmente, ante notario o ante testigos con sesenta días de anticipación. Si después no lo hace, responde de daños y perjuicios.