Contrato de arrendamiento de local comercial en Oaxaca: dos reglas que el federal no tiene

Por qué un contrato de local no es un contrato de casa con otro nombre

El arrendamiento es materia local y el Código Civil para el Estado de Oaxaca reparte sus reglas en capítulos: uno general, uno de fincas urbanas y uno del modo de terminar. Qué le toca a un local comercial depende de en qué capítulo cae cada artículo, y ahí es donde los formatos se equivocan en los dos sentidos: copian al local topes que son de vivienda, y le quitan derechos que sí le corresponden.

Esta pieza separa las dos cosas con los artículos en la mano. La misma lectura, para la casa habitación, está en el formato de arrendamiento de vivienda en Oaxaca.

El plazo: Oaxaca no pone techo

El artículo 2273 define el arrendamiento —las partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto— y el capítulo no le fija duración máxima. El Código Civil Federal, en cambio, dispone en su artículo 2398 que el arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación y de veinte años para las destinadas al comercio o a la industria.

Un contrato de local en Oaxaca a veinticinco años no choca con el código local. Es una diferencia por ausencia, y conviene saberla antes de aceptar que «la ley topa a veinte años», que es lo que dicen los formatos descargados. Lo que otros estados hacen con el plazo largo de un local está en noventa y nueve años y el arraigo comercial en Coahuila y en cinco años para local comercial en el Estado de México.

La prórroga de un año también es del local

El artículo 2366 dice que, vencido el contrato, tendrá derecho el arrendatario, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue el contrato hasta por un año, y exceptúa de esa obligación a los propietarios que justifiquen su necesidad de habitar la casa o de cultivar la finca.

Dos cosas importan ahí. Una: el derecho se enuncia para el «arrendatario», sin distinguir destino, así que el inquilino de un local al corriente lo tiene. Otra: la excepción está redactada para habitar la casa o cultivar la finca, y no para «necesitar el local»; un dueño que quiera recuperar su local al vencimiento no cae en el supuesto tal como está escrito. Por eso el plazo pactado y la fecha de vencimiento son lo primero que hay que negociar en Oaxaca, no lo último.

Las obras urgentes que el inquilino puede pagar y cobrarte

El artículo 2323 prohíbe dar en arrendamiento un local que no reúna las condiciones de higiene y salubridad exigidas por las leyes y reglamentos. El 2324 agrega la consecuencia: el arrendador que no haga las obras que la autoridad ordene como necesarias responde de los daños y perjuicios que el arrendatario sufra por esa causa, y cuando esas obras sean de urgente ejecución a juicio de la autoridad, podrán hacerlas los inquilinos, en cuyo caso tendrán derecho de exigir al arrendador el pago de su importe.

Los dos artículos están en el capítulo de fincas urbanas y los dos hablan de «local». En el Código Civil Federal la regla equivalente vive en el 2448-B y está escrita para la habitación. Y el artículo 2326 cierra la puerta de la cláusula fácil: el derecho a esa indemnización no puede renunciarse anticipadamente.

Para el dueño, eso vuelve urgente una cosa aburrida: tener al día la licencia, el uso de suelo y lo que la autoridad haya ordenado antes de entregar el local. Quién saca cada permiso está en quién saca la licencia de un local para restaurante, y las obras que pide el inquilino para acondicionar, en el inquilino del local quiere hacer obra: qué firma.

El tope del doce por ciento no es de los locales

Aquí está el error que corre al revés. El artículo 2329 dispone que el total de las rentas de las fincas a que se refiere el artículo anterior no podrá exceder del doce por ciento anual sobre su valor catastral. El artículo anterior, el 2328, dice que los arrendamientos de fincas urbanas para habitación son de interés público. El tope es de vivienda: la renta de un local y su incremento son los que pacten las partes.

Vale la pena anotar una rareza del código, porque confunde. El artículo 2370, al listar las causas de rescisión, remite al 2329 para la falta de pago aun tratándose de un local. Las cláusulas de los formatos lo transcriben tal cual, y eso no convierte el tope del doce por ciento en una regla aplicable al local. Cómo se pacta un aumento en un local sin tope legal está en aumento con inflación en Aguascalientes y en renta escalonada y meses de gracia en Puebla.

Terminar: dos meses y el inmueble que hay que mostrar

Si terminado el contrato y su prórroga el arrendatario continúa sin oposición, el artículo 2368 hace seguir el arrendamiento por tiempo indefinido pagando la renta con arreglo a lo que pagaba. En ese caso concluye a voluntad de cualquiera de las partes con aviso dado en forma indubitable con dos meses de anticipación, por tratarse de predio urbano (artículo 2359); el federal pide quince días en su 2478. Y el artículo 2360 obliga al arrendatario, dado el aviso, a permitir que se muestre el inmueble a quien pretenda verlo.

Esa última obligación se olvida y es la que evita un mes de pleito: el dueño tiene derecho a enseñar el local mientras el inquilino sigue dentro. Cómo se documenta un aviso de terminación de modo que después se pueda probar está en cómo se avisa la terminación de un contrato. Si el inquilino se va antes del plazo, lo que se firma está en el inquilino del local en Oaxaca se va antes: qué se firma.

Las causas de rescisión son tres, no cinco

El efecto práctico es de redacción. Si el dueño quiere poder rescindir por un daño grave o por una modificación del local sin su consentimiento, tiene que pactarlo como causa de rescisión en el contrato, porque no la va a encontrar en el 2370. Cuándo se puede subarrendar parte del local está en subarrendar parte del local: qué se firma.

El depósito y el fiador al prorrogar

El artículo 2325, en el capítulo de fincas urbanas, hace potestativo para el arrendatario dar fianza o sustituirla con el depósito de un mes de renta cuando la renta mensual no excede de treinta veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización. Y el 2369 trae un detalle que arruina garantías: cuando hay prórroga, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.

Léelo del lado del dueño: si el local se prorroga por el 2366 y el contrato no dijo nada, el fiador se cae. La cláusula que lo evita es de una línea. Cómo firma un fiador a distancia está en el fiador puede firmar en línea.

Lo que conviene escribir, en orden

1. 1El giro y el uso convenido del local, con la licencia y el uso de suelo a cargo de quién.
2. 2El plazo con fecha de inicio y fin, y cómo se avisa si alguna de las partes no quiere la prórroga del 2366.
3. 3El procedimiento de las obras urgentes del 2324: aviso al arrendador antes de hacerlas, cotización y plazo de reembolso. No se renuncia, se ordena.
4. 4La renta y su incremento, pactados con una fórmula, porque el tope del 2329 no aplica al local.
5. 5La garantía, y la cláusula que la mantiene vigente si hay prórroga, contra el 2369.
6. 6El aviso de dos meses del 2359 y la obligación del 2360 de mostrar el inmueble.
7. 7Las causas de rescisión del 2370 transcritas, más las que el dueño quiera pactar de más.

El formato con esas cláusulas, armado para Oaxaca, está en el contrato de arrendamiento de local comercial en Oaxaca. Para comparar con otro estado, el de Michoacán y el de Guanajuato. Lo general del documento está en el contrato de arrendamiento de local comercial.

Firmarlo sin que nadie cruce la ciudad

El artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite que el consentimiento se exprese por medios electrónicos, y el 1834 bis tiene por cumplida la forma escrita cuando la información generada o comunicada en forma íntegra sea atribuible a las personas obligadas y accesible para su ulterior consulta.

Con SignSolú el contrato sale por WhatsApp desde tu número o por correo, el inquilino firma desde el celular sin abrir cuenta ni pagar, y el acuse guarda hora, dirección IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo. Cualquiera comprueba después que el documento no cambió en la página de verificación, sin cuenta. El detalle del acuse está en qué es un acuse de auditoría, el flujo en cómo funciona, las dudas de validez en las preguntas legales frecuentes y los formatos por estado en las plantillas. El plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta.

Si rentas varios locales, cómo se lleva el control está en plataformas de firma electrónica para arrendadores de locales. Y si quien firma por el inquilino es una empresa, quién puede hacerlo está en la firma electrónica de personas morales.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.