Contrato de arrendamiento de local comercial en Oaxaca

Lo que cambia en Oaxaca

El arrendamiento vive en los artículos 2273 a 2377. El título se leyó el 8 de octubre de 2026 en el texto refundido vigente desde el 2 de agosto de 2026; el código se publicó el 25 de noviembre de 1944 y el capítulo de arrendamiento anota como última reforma la del Periódico Oficial del 12 de septiembre de 2020, en los artículos 2282 y 2325.

1. Sin plazo máximo legal (artículo 2273). El artículo 2273 define el arrendamiento sin fijarle duración máxima, y en todo el título no hay una regla de plazo que lo tope. El artículo 2398 del Código Civil Federal limita a veinte años el arrendamiento de fincas destinadas al comercio o a la industria. La consecuencia práctica es del lado bueno: en Oaxaca se puede pactar un arrendamiento de local más largo que en casi cualquier otro estado sin pelearse con un techo legal, lo cual importa cuando el inquilino va a invertir en adaptar la bodega o la nave. Es una diferencia por ausencia, y aun descontándola quedan cuatro positivas.
2. Prórroga de un año para todo arrendatario al corriente (artículo 2366). El artículo 2366 da al arrendatario que esté al corriente en el pago de las rentas derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por un año, y sólo exceptúa al propietario que justifique necesitar habitar la casa o cultivar la finca. El artículo habla de «arrendatario», sin limitarse a la habitación, así que alcanza al local. El Código Civil Federal no tiene prórroga legal: lo más cercano es la tácita reconducción del 2487, que opera sólo si el arrendatario sigue en el inmueble sin oposición. Para el arrendador eso significa que el fin del plazo no cierra necesariamente el contrato. La excepción está escrita para la casa y el campo, y esta plantilla no la amplía al dueño que quiera ocupar el local con su negocio.
3. Las obras urgentes del local las paga el arrendador (artículo 2324). El artículo 2324 está en el capítulo de arrendamiento de fincas urbanas y habla expresamente del local: el arrendatario puede hacer las obras de urgente ejecución que ordene la autoridad y cobrar su importe al arrendador. En el Código Civil Federal la regla equivalente es el 2448-B, que está escrita para los inmuebles destinados a la habitación y no para un local. La diferencia se nota el día que Protección Civil o el municipio ordenan una obra: en Oaxaca el inquilino del local no queda atrapado entre la orden y un dueño que no contesta, y el dueño tiene un gasto que no decidió. Por eso conviene que el contrato fije el aviso previo y un tope de gasto antes de que la obra empiece.
4. Dos meses de aviso indubitable para terminar un local sin plazo (artículo 2359). El artículo 2359 exige que el aviso para terminar un arrendamiento urbano sin plazo determinado se dé en forma indubitable con dos meses de anticipación. El artículo 2478 del Código Civil Federal resuelve lo mismo con quince días por escrito. «En forma indubitable» es una exigencia de prueba además de plazo: un mensaje sin acuse difícilmente la satisface, y un aviso firmado de recibido sí. Es también la razón por la que en Oaxaca conviene pactar plazo determinado en un local, porque con plazo escrito el contrato termina el día que dice y la única discusión que queda es la de la prórroga del 2366.
5. Tres causas de rescisión, no cinco (artículo 2370). El artículo 2370 le da al arrendador tres causas para exigir la rescisión del contrato. El artículo 2489 del Código Civil Federal tiene cinco: a las tres equivalentes agrega los daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario y variar la forma de la cosa arrendada sin el consentimiento expreso del arrendador. Un contrato de local copiado del modelo federal promete en Oaxaca dos causas que el código local no respalda. Una rareza del artículo conviene saberla: para la falta de pago remite al 2329, que es el artículo del tope del doce por ciento de la vivienda. La cláusula lo transcribe tal cual sin sostener que ese tope rija un local.

Qué trae la plantilla

1. Objeto. El uso y goce temporal del local, la oficina o la bodega a cambio de una renta.
2. Destino y giro. El uso al que se dedica el inmueble y el giro que va a operar en él.
3. Vigencia. Inicio y fin del contrato, sin el techo de veinte años del modelo federal porque el 2273 no fija plazo máximo.
4. Renta. Monto, día de pago y forma de pago, con el recibo de cada mensualidad.
5. Lugar de pago. El convenido y, a falta de convenio, el domicilio del arrendatario, como dice el 2302.
6. Aumento de la renta. La fórmula del aumento pactado, sin el tope del doce por ciento del 2329 porque ése es de vivienda.
7. Depósito en garantía. Cuánto y de qué responde, con la devolución al entregar el local.
8. Servicios y obligaciones accesorias. Luz, agua, gas e internet al arrendatario; el predial, a cargo de quien lo pacte y siempre a nombre del propietario.
9. Entrega y estado del inmueble. La descripción de las partes de que se compone el local, con su anexo.
10. Conservación y reparaciones. Quién repara qué y el aviso que el arrendatario debe dar.
11. Obras de urgente ejecución. La regla del 2324: las que ordene la autoridad las puede hacer el inquilino y cobrarle el importe al arrendador.
12. Mejoras y modificaciones. Ninguna obra sin permiso por escrito, y qué pasa con lo instalado al terminar.
13. Subarrendamiento. Prohibido sin consentimiento por escrito, con la consecuencia del 2370 si se hace sin él.
14. Prórroga legal del 2366. Que el arrendatario al corriente puede pedir hasta un año más, y la única excepción que el artículo admite.
15. Terminación y aviso. Cómo termina el contrato con plazo, y el aviso indubitable de dos meses del 2359 cuando no lo tiene.
16. Rescisión. Las tres causas del 2370, sin las dos que el 2489 federal agrega.
17. Preferencia y derecho del tanto. La preferencia en el nuevo arrendamiento y el derecho del tanto del 2322, para el inquilino con cinco años y mejoras de importancia.
18. Entrega al terminar. El local de vuelta en el estado en que se recibió, salvo el desgaste normal, con llaves y servicios pagados.
19. Licencias y permisos del giro. La responsabilidad del arrendatario por las licencias de su actividad.
20. Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
21. Anexo A. El inventario y estado del local que se firma junto con el contrato.
22. Firma electrónica y jurisdicción. Validez de la firma y tribunales del lugar del inmueble.

Lo que capturas

Qué dice la ley

El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en Oaxaca de Juárez o en Salina Cruz es el Código Civil para el Estado de Oaxaca, no el federal. El arrendamiento vive en los artículos 2273 a 2377, con el Capítulo IV dedicado al arrendamiento de fincas urbanas (2323 a 2333) y el Capítulo IX al modo de terminar el arrendamiento (2364 a 2377).

La primera diferencia es una ausencia, y conviene decirla así. El artículo 2273 define el arrendamiento —las dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso un precio cierto— y no le fija duración máxima; en todo el título no hay una regla de diez, quince o veinte años. El 2398 del Código Civil Federal topa en veinte años el arrendamiento de fincas destinadas al comercio y en veinte el de industria. Para una bodega o una nave que el inquilino va a equipar, el plazo en Oaxaca lo decide el contrato.

La segunda es la prórroga, y no se limita a la vivienda. El artículo 2366 dice que, vencido el contrato, tendrá derecho el arrendatario, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año, y exceptúa de esa obligación al propietario que justifique necesitar habitar la casa o cultivar la finca. El código federal no tiene prórroga legal. Esa excepción está redactada para la casa y el campo, así que esta plantilla la transcribe sin ampliarla: no afirma que el dueño de un local pueda negar la prórroga por querer abrir ahí su propio negocio.

La tercera es una obligación del arrendador que el federal reserva a la vivienda. El artículo 2324, dentro del capítulo de fincas urbanas, permite al arrendatario hacer en el local las obras de urgente ejecución que ordene la autoridad y cobrar su importe al arrendador. En el federal la regla equivalente, el 2448-B, está escrita para los inmuebles destinados a la habitación. En un local de Oaxaca, entonces, la orden de la autoridad no espera a que el dueño quiera: el inquilino la puede cumplir y pasar la cuenta.

La cuarta es la salida del contrato sin plazo. El artículo 2359 exige aviso en forma indubitable con dos meses de anticipación para terminar un arrendamiento urbano que no se celebró por tiempo determinado. El 2478 federal pide quince días por escrito. «En forma indubitable» es una exigencia de prueba y no sólo de plazo, y es la razón por la que en Oaxaca conviene siempre pactar plazo determinado en un local.

La quinta es la rescisión, y el catálogo local es más corto. El artículo 2370 da al arrendador tres causas; el 2489 federal tiene cinco, porque agrega los daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario y variar su forma sin consentimiento expreso del arrendador. Un contrato de local copiado del modelo federal promete en Oaxaca dos causas que el código local no le da, y eso se descubre cuando hay que usarlas. El 2370 remite al 2329 para la falta de pago: la cláusula lo transcribe tal cual, sin sostener que el tope de ese artículo rija el local.

Y conviene saber qué no alcanza a un local. El tope del doce por ciento sobre el valor catastral del artículo 2329 se refiere a «las fincas a que se refiere el artículo anterior», y el 2328 habla de fincas urbanas destinadas a la habitación; tampoco alcanzan al local la obligación de arrendar del 2331 ni la declaración de interés público de los artículos 2332 y 2333. La plantilla de vivienda del estado usa el 2329 y el 2332; ésta no debe traerlos. El lugar de pago es el mismo del federal: el domicilio del arrendatario a falta de convenio, por el 2302. Y el derecho de preferencia y el del tanto del 2322, para el inquilino con cinco años de ocupación y mejoras de importancia, son casi iguales al 2447 federal.

Fuente: el título del arrendamiento del Código Civil para el Estado de Oaxaca, artículos 2273 a 2377, en el texto refundido vigente desde el 2 de agosto de 2026, leído el 8 de octubre de 2026; el código se publicó el 25 de noviembre de 1944 y el capítulo de arrendamiento anota como última reforma la del Periódico Oficial del 12 de septiembre de 2020, en los artículos 2282 y 2325, que llevaron sus valores a la Unidad de Medida y Actualización. El Código Civil Federal, en el PDF de la Cámara de Diputados con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025, leído el 26 de octubre de 2026.

Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.

Lo que un arrendador de local en Oaxaca decide antes de firmar

Las cinco diferencias se vuelven tres decisiones. La primera es el plazo, y en Oaxaca es una ventaja: sin tope legal, un contrato de local puede pactar los años que el negocio necesite, con renovación expresa y la fórmula de aumento escrita. La segunda es la prórroga del 2366, que existe, alcanza al local y no está condicionada a nada más que estar al corriente, así que el contrato gana si dice desde el principio qué pasa al vencer el plazo y cómo se avisa.

La tercera es la de las obras, y es la que cuesta dinero. El 2324 deja al inquilino hacer las de urgente ejecución que ordene la autoridad y pasarle la cuenta al dueño. Lo práctico no es intentar renunciar a eso, sino escribir el procedimiento: aviso al arrendador antes de contratar, dos presupuestos, tope de gasto y comprobantes. Qué firma un inquilino que quiere hacer obra por su cuenta está en mi inquilino del local quiere hacer obra.

Oaxaca contra otros estados, en los mismos renglones

Frente al modelo federal cambian cinco renglones: la ausencia de plazo máximo, la prórroga de un año, las obras urgentes a cargo del arrendador, el aviso indubitable de dos meses y el catálogo corto de rescisión. Frente a Nuevo León, lo que más se separa es el depósito: allá el 2346 lo topa en una mensualidad en cualquier finca urbana y aquí no hay tope, mientras el plazo allá llega a cuarenta años en comercio y aquí no tiene techo.

Frente a Morelos, la diferencia es el plazo: allá el 1876 topa en quince años el comercio y aquí no hay tope, aunque la prórroga de un año existe en los dos. Frente a Veracruz, donde la prórroga legal llega a dos años, aquí es de uno. Por eso las variantes por estado existen sólo donde el código local cambia en al menos tres puntos verificados en el texto oficial.

Cómo se firma sin que nadie cruce la ciudad

Capturas los datos una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; el inquilino firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada. Quien manda elige el idioma de cada firmante, y a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma.

Las dos partes se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta. El aviso de dos meses del 2359 conviene mandarlo como documento a firma de recibido, porque «en forma indubitable» es una exigencia de prueba.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede durar el contrato de un local en Oaxaca?

Lo que las partes pacten. El artículo 2273 del Código Civil para el Estado de Oaxaca define el arrendamiento sin fijarle duración máxima, y en todo el título del arrendamiento no hay una regla de plazo que lo tope. El artículo 2398 del Código Civil Federal sí limita a veinte años el arrendamiento de fincas destinadas al comercio o a la industria, así que un formato genérico puede estar poniéndole a tu contrato un techo que en Oaxaca no existe.

Se venció el contrato y mi inquilino del local quiere quedarse, ¿puede?

Si está al corriente en el pago de las rentas, el artículo 2366 le da derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por un año. La única excepción que el artículo admite es la del propietario que justifique necesitar habitar la casa o cultivar la finca, redactada para la casa y el campo. El artículo no se limita a la habitación: habla de «arrendatario», así que alcanza al local.

La autoridad ordenó una obra en el local, ¿quién la paga?

El arrendador. El artículo 2324, en el capítulo de fincas urbanas y hablando expresamente del local, permite al arrendatario hacer las obras de urgente ejecución que ordene la autoridad y cobrar su importe al arrendador. En el Código Civil Federal la regla equivalente, el 2448-B, está escrita sólo para los inmuebles destinados a la habitación. Conviene que el contrato fije el aviso previo al dueño y un tope de gasto antes de que la obra empiece.

¿Cómo termino un contrato de local que no tiene plazo?

Con un aviso dado en forma indubitable y con dos meses de anticipación, por el artículo 2359. El artículo 2478 del Código Civil Federal resuelve lo mismo con quince días por escrito. «En forma indubitable» es una exigencia de prueba además de plazo, y por eso conviene mandar ese aviso como documento a firma de recibido, con su acuse.

Mi inquilino lleva meses sin pagar, ¿puedo rescindir el contrato?

El artículo 2370 le da al arrendador tres causas de rescisión, y la falta de pago es una de ellas, con una remisión al artículo 2329. Lo que conviene saber es que el catálogo local es más corto que el federal: el 2489 del Código Civil Federal agrega los daños graves a la cosa arrendada y variar su forma sin consentimiento del arrendador, y esas dos causas no están en el 2370.

¿Puedo pedirle más de un mes de depósito?

En Oaxaca el capítulo de fincas urbanas no fija un máximo de depósito para el local, así que se pacta libre. Es distinto de estados como Nuevo León, donde el artículo 2346 lo topa en una mensualidad en cualquier finca urbana. Lo que conviene escribir en el contrato es de qué responde el depósito y cuándo se devuelve.

¿Esta plantilla sirve para una casa en Oaxaca?

No, y la diferencia importa. La de vivienda trae el tope del doce por ciento sobre el valor catastral del artículo 2329, la obligación de arrendar del 2331 y la declaración de interés público de los artículos 2332 y 2333, que están escritos para fincas urbanas destinadas a la habitación y no alcanzan al local. Para casa habitación la plantilla es la de arrendamiento de Oaxaca.

Para leer antes de firmar

• Contrato de arrendamiento de local comercial en México: la mitad del código que no te aplica

Otras plantillas

• Contrato de arrendamiento de vivienda · Oaxaca
• Contrato de arrendamiento de local comercial · Veracruz
• Recibo de dinero

Todas las plantillas · Verificar un documento