Contrato de arrendamiento de vivienda en Oaxaca
Oaxaca le quita al arrendador una decisión que en otros estados es suya. El artículo 2325 dice que «el propietario no puede rehusar como fiador a una persona que reúna los requisitos exigidos por la ley para que sea fiador». Si el fiador cumple, no se puede rechazar por preferencia.
Y añade una opción que tampoco es del arrendador: «Si la renta mensual no excede de treinta veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización vigente, es potestativo para el arrendatario dar fianza o subsistir esa garantía» con un depósito. En ese rango de renta, quien elige la garantía es el inquilino.
La tercera diferencia es de forma y cambia el trámite: los arrendamientos sujetos a registro pueden consignarse en contrato privado autorizado por el Registrador, sin escritura pública, según el artículo 2281.
Lo que cambia en Oaxaca
Texto consolidado leído el 20 de septiembre de 2026, con el artículo 2282 reformado en el Periódico Oficial el 12 de septiembre de 2020.
- No puedes rechazar a un fiador que cumple los requisitos (artículo 2325). «El propietario no puede rehusar como fiador a una persona que reúna los requisitos exigidos por la ley para que sea fiador.» En los demás códigos que hemos revisado la aceptación del fiador queda a criterio del arrendador; aquí la ley se la quita. Si el fiador cumple, entra.
- Con renta baja, el inquilino elige la garantía (artículo 2325). «Si la renta mensual no excede de treinta veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización vigente, es potestativo para el arrendatario dar fianza o subsistir esa garantía» con depósito. La decisión sobre qué garantía se otorga deja de ser del arrendador en ese rango de renta, que en la práctica cubre buena parte de la vivienda popular del estado.
- El contrato sujeto a registro puede ir en privado (artículo 2281). «Los arrendamientos sujetos a registro en los términos del artículo 2883 Fracción IV de este Código, podrán consignarse en contrato privado autorizado por el Registrador competente para registro.» Donde otros estados mandan a escritura pública, Oaxaca abre la puerta al contrato privado autorizado, que es un trámite más corto y más barato.
- El local insalubre no se puede arrendar, y hay responsabilidad (artículos 2323 y 2324). «No podrá darse en arrendamiento un local que no reúna las condiciones de higiene y salubridad exigidas por las leyes y reglamentos respectivos.» Y el 2324 añade que el arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad para que el local sea habitable e higiénico «es responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esta causa».
- La escritura pública se mide en UMA, no en salarios (artículo 2282). «Si el predio fuere rústico y la renta anual pasare de dos mil veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización vigente, el contrato se otorgará por escritura pública.» El umbral se actualizó a UMA por la reforma del 12 de septiembre de 2020, así que el monto cambia cada año y conviene revisarlo antes de firmar un arrendamiento rústico largo.
Qué trae la plantilla
- Objeto y precio cierto (2273). Uso o goce temporal de la cosa a cambio de un precio cierto.
- Forma del contrato sujeto a registro (2281). Puede ir en privado autorizado por el Registrador competente.
- Escritura pública en rústico de renta alta (2282). Si la renta anual pasa de 2,000 veces el valor diario de la UMA.
- Fiador que cumple requisitos (2325). El propietario no lo puede rehusar.
- Fianza o depósito, a elección del inquilino (2325). Cuando la renta mensual no excede de 30 veces la UMA diaria.
- Condiciones de higiene y salubridad (2323). No se puede arrendar un local que no las reúna.
- Obras que ordene la autoridad (2324). El arrendador responde de los daños si no las hace.
- Renta, fecha de corte y comprobante. Monto, día de pago y forma de acreditarlo.
- Prórroga de hasta un año (2366). Para el inquilino al corriente, con la excepción del propietario que la necesita.
- Preferencia y tanto a los cinco años (2322). Con mejoras de importancia y estando al corriente.
- Subarriendo y cesión. Con autorización expresa y por escrito del arrendador.
- Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
- Anexo A. Inventario y estado del inmueble, firmado junto con el contrato.
- Firma electrónica y jurisdicción. Tribunales del lugar donde se ubica el inmueble.
Y la forma, que es lo que distingue un contrato hecho de uno bajado de internet:
- Declaraciones de cada parte antes de las cláusulas: capacidad, propiedad o facultades para arrendar, y que quien renta conoció el inmueble y lo recibe a su satisfacción.
- Cada hoja numerada «Hoja X de Y» y con espacio de rúbrica al margen, para que no se pueda sustituir una hoja intermedia.
- Anexo A al final: el formato de entrega que las dos partes firman junto con el contrato y que manda para devolver el depósito.
- Negro sobre blanco, en Times New Roman y a hoja carta: el formato con el que se lee un contrato en un juzgado.
Lo que capturas
| Campo | Ejemplo |
|---|---|
| Arrendador y arrendatario, con domicilio | Soledad Jiménez Cruz |
| Domicilio del inmueble | Calle Manuel Bravo 118, Colonia Centro, Oaxaca de Juárez |
| Descripción del inmueble y su estado | dos recámaras, un baño y patio |
| Garantía elegida: fianza o depósito | depósito, a elección del arrendatario |
| Datos del fiador, si lo hay | con los requisitos que exige la ley |
| Renta mensual y cuándo se paga | $8,200.00, dentro de los primeros cinco días |
| Inicio y fin de vigencia | 1 de octubre de 2026 al 30 de septiembre de 2027 |
Qué dice la ley
El arrendamiento vive en el Código Civil para el Estado de Oaxaca, artículos 2273 a 2377.
El artículo 2282, que pide escritura pública en predio rústico de renta alta, fue reformado en el Periódico Oficial el 12 de septiembre de 2020. El derecho del tanto del artículo 2322 reenvía a los artículos 2178 y 2179 del mismo código.
Esta página explica la regla general y no es asesoría legal. Cada caso se consulta con abogado.
Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo rechazar al fiador que me propone el inquilino en Oaxaca?
- No, si esa persona reúne los requisitos que la ley exige para ser fiador. El artículo 2325 se lo prohíbe expresamente al propietario. Esto no es asesoría legal.
- ¿El inquilino puede elegir entre fianza y depósito?
- Sí, cuando la renta mensual no excede de treinta veces el valor diario de la UMA vigente. En ese rango el artículo 2325 lo deja a su elección, no a la del arrendador.
- ¿Necesito escritura pública para rentar?
- En vivienda urbana no. En predio rústico sí, cuando la renta anual pasa de dos mil veces el valor diario de la UMA (artículo 2282). Y los arrendamientos sujetos a registro pueden ir en contrato privado autorizado por el Registrador (artículo 2281).
- ¿Qué pasa si el inmueble no reúne condiciones de higiene?
- No se puede dar en arrendamiento (artículo 2323), y si el arrendador no hace las obras que ordene la autoridad, responde de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esa causa (artículo 2324).
- ¿Se puede firmar en línea un contrato de arrendamiento en Oaxaca?
- Sí para la vivienda urbana. Si el arrendamiento cae en los supuestos que piden escritura pública o registro, ése es un trámite aparte que la firma electrónica no sustituye.