Local comercial en Michoacán: el contrato de arrendamiento

Lo que cambia en Michoacán

El arrendamiento vive en los artículos 1559 a 1657 del Título Sexto. El título se leyó el 8 de octubre de 2026 en el texto refundido vigente desde el 13 de febrero de 2026; el código se publicó en el Periódico Oficial el 11 de febrero de 2008 y los artículos citados no traen reforma posterior a la del Periódico Oficial del 29 de diciembre de 2016.

1. Quince años para comercio y veinte para industria (artículo 1559). El artículo 1559 separa por destino lo que el federal junta: quince años para las fincas destinadas al comercio y veinte para las destinadas a una industria. El artículo 2398 del Código Civil Federal da veinte a las dos. Para un local de menudeo o de servicios en Morelia, entonces, el techo es de quince años, y un contrato de veinte copiado del modelo federal es inválido en el excedente. Lo que decide en qué renglón cae tu inmueble es el giro declarado en el propio contrato, no el nombre que le dé el anuncio de la fachada: una bodega de materiales es comercio y un taller que transforma, industria.
2. Prórroga de hasta tres años, pedida en los treinta días previos (artículo 1646). El artículo 1646 da al arrendatario que esté al corriente en el pago de las rentas, en los treinta días anteriores al vencimiento, derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por tres años, con un aumento que no puede exceder del diez por ciento si se prueba que los alquileres subieron en el rumbo. Es la prórroga legal más larga de los códigos que la tienen, y tiene tres condiciones que se cumplen juntas o no se cumplen: estar al corriente, pedirla dentro de esos treinta días y el tope del aumento. El Código Civil Federal no tiene prórroga legal, porque sus artículos 2485 y 2486 están derogados. La excepción del artículo está escrita para el propietario que quiera usar la casa o cultivar la finca personalmente, y esta plantilla la traslada al inmueble sin ampliarla.
3. Dos meses de aviso indubitable para terminar un local sin plazo (artículo 1639). El artículo 1639 exige que el aviso para terminar un arrendamiento urbano sin plazo determinado se dé en forma indubitable y con dos meses de anticipación. El artículo 2478 del Código Civil Federal resuelve lo mismo con quince días por escrito. «En forma indubitable» es una exigencia de prueba además de plazo: un mensaje sin acuse difícilmente la satisface, y un aviso firmado de recibido sí. Es también la razón por la que en Michoacán conviene pactar plazo determinado en un local, porque con plazo escrito el contrato termina el día que dice y la única discusión que queda es la de la prórroga del 1646.
4. Tres causas de rescisión, no cinco (artículo 1650). El artículo 1650 le da al arrendador tres causas para exigir la rescisión: la falta de pago, usar el inmueble para un fin distinto del convenido y subarrendarlo sin consentimiento. El artículo 2489 del Código Civil Federal tiene cinco: a las tres equivalentes agrega los daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario y variar la forma de la cosa arrendada sin el consentimiento expreso del arrendador. Un contrato de local copiado del modelo federal promete en Michoacán dos causas que el código local no respalda, y la diferencia aparece justo cuando hay que usarlas. Para la falta de pago, el 1650 remite al artículo 1612.
5. Preferencia y derecho del tanto para el inquilino de cinco años (artículo 1607). El artículo 1607 da al arrendatario que lleve más de cinco años en el inmueble y que haya hecho mejoras de importancia dos cosas: preferencia para el nuevo arrendamiento y el derecho del tanto si el local se vende. El artículo 2447 del Código Civil Federal sólo lo prefiere en caso de venta. Para un arrendador de local eso significa que un inquilino antiguo que adaptó el inmueble tiene algo más que una expectativa, y conviene que el contrato diga cómo se ejerce: a quién se avisa, en qué plazo y a qué correo. El derecho existe sin cláusula y el pleito es siempre sobre si se avisó.
6. No se puede rehusar al fiador idóneo (artículo 1610). El artículo 1610, dentro del capítulo de arrendamiento de fincas urbanas, impide al arrendador rehusar al fiador que reúna los requisitos de idoneidad, y deja al arrendatario sustituir la fianza por un mes de depósito cuando la renta no pasa de cien UMA diarias al mes. El Código Civil Federal no tiene regla equivalente: ahí la garantía es enteramente contractual. Para un local con renta baja, eso significa que la exigencia de dos o tres meses de depósito tiene un límite legal que el inquilino puede invocar, y conviene saberlo antes de redactar la cláusula de garantía.

Qué trae la plantilla

1. Objeto. El uso y goce temporal del local, la oficina o la bodega a cambio de una renta.
2. Destino y giro. El uso al que se dedica el inmueble y el giro que va a operar en él, que es lo que decide si el techo del plazo es de quince o de veinte años.
3. Vigencia. Inicio y fin del contrato, dentro de los quince años que el 1559 permite para comercio.
4. Renta. Monto, día de pago y forma de pago, con el recibo de cada mensualidad.
5. Aumento de la renta. La fórmula del aumento pactado, sin el tope del uno por ciento mensual del valor fiscal del 1613 porque ése habla de casas.
6. Depósito en garantía. Cuánto y de qué responde, con la devolución al entregar el local.
7. Fianza o depósito del 1610. Que no se puede rehusar al fiador idóneo, y la opción del arrendatario de sustituir la fianza por un mes de depósito cuando la renta no pasa de cien UMA diarias al mes.
8. Servicios y obligaciones accesorias. Luz, agua, gas e internet al arrendatario; el predial, a cargo de quien lo pacte y siempre a nombre del propietario.
9. Entrega y estado del inmueble. La descripción de las partes de que se compone el local, con su anexo.
10. Conservación y reparaciones. Quién repara qué y el aviso que el arrendatario debe dar.
11. Mejoras y modificaciones. Ninguna obra sin permiso por escrito, y qué pasa con lo instalado al terminar.
12. Subarrendamiento. Prohibido sin consentimiento por escrito, porque hacerlo sin él es una de las tres causas de rescisión del 1650.
13. Prórroga legal del 1646. Que el arrendatario al corriente puede pedir hasta tres años más en los treinta días anteriores al vencimiento, con el tope de aumento del diez por ciento.
14. Terminación y aviso. Cómo termina el contrato con plazo, y el aviso indubitable de dos meses del 1639 cuando no lo tiene.
15. Rescisión. Las tres causas del 1650, sin las dos que el 2489 federal agrega.
16. Preferencia y derecho del tanto. La preferencia en el nuevo arrendamiento y el derecho del tanto del 1607, para el inquilino con más de cinco años y mejoras de importancia.
17. Entrega al terminar. El local de vuelta en el estado en que se recibió, salvo el desgaste normal, con llaves y servicios pagados.
18. Licencias y permisos del giro. La responsabilidad del arrendatario por las licencias de su actividad.
19. Domicilios y notificaciones. Domicilio y correo electrónico de cada parte, y cómo se avisa un cambio.
20. Anexo A. El inventario y estado del local que se firma junto con el contrato.
21. Firma electrónica y jurisdicción. Validez de la firma y tribunales del lugar del inmueble.

Lo que capturas

Qué dice la ley

El arrendamiento es materia local: lo que rige un local en Morelia o en Uruapan es el Código Civil para el Estado de Michoacán de Ocampo, no el federal. El arrendamiento vive en los artículos 1559 a 1657 del Título Sexto, con un capítulo propio de arrendamiento de fincas urbanas donde están las reglas del fiador y del depósito.

La primera diferencia es el techo del plazo, y se separa por destino. El artículo 1559 limita a quince años el arrendamiento de fincas destinadas al comercio y a veinte el de las destinadas a una industria. El 2398 del Código Civil Federal da veinte años a las dos. La consecuencia es concreta: un contrato de veinte años para un local de menudeo, copiado del modelo federal, es inválido en el excedente aquí. Lo que decide en qué renglón cae tu local es el giro que el propio contrato declara.

La segunda es la prórroga, y es la más generosa de las que existen por estado. El artículo 1646 da al arrendatario que esté al corriente en el pago de las rentas, en los treinta días anteriores al vencimiento, derecho a una prórroga de hasta tres años, con un aumento que no puede pasar del diez por ciento si se prueba alza de alquileres en el rumbo. El código federal no tiene prórroga legal: sus artículos 2485 y 2486 están derogados y lo más cercano es la tácita reconducción del 2487, que es otra figura. La excepción que el 1646 admite está redactada para el propietario que quiera «usar la casa o cultivar la finca, personalmente»: la cláusula la traslada al inmueble sin ampliarla, y quien quiera invocarla en un local conviene que cite la frase entre comillas.

La tercera es la salida del contrato sin plazo. El artículo 1639 exige aviso en forma indubitable con dos meses de anticipación para terminar un arrendamiento urbano que no se celebró por tiempo determinado; el 2478 federal pide quince días por escrito. «En forma indubitable» es una exigencia de prueba y no sólo de plazo, y es la razón por la que en Michoacán conviene siempre pactar plazo determinado en un local.

La cuarta es la rescisión, y el catálogo local es más corto. El artículo 1650 da al arrendador tres causas: la falta de pago, el uso distinto del convenido y el subarriendo sin consentimiento. El 2489 federal tiene cinco, porque agrega los daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario y variar su forma sin consentimiento expreso del arrendador. Un contrato de local copiado del modelo federal promete en Michoacán dos causas que el código local no le da, y eso se descubre el día que hay que usarlas. El 1650 remite al 1612 para la falta de pago: la cláusula lo transcribe tal cual.

La quinta y la sexta son del lado del inquilino. El artículo 1607 da al arrendatario de más de cinco años, que haya hecho mejoras de importancia, preferencia en el nuevo arrendamiento y el derecho del tanto si el local se vende; el 2447 federal sólo lo prefiere en caso de venta. Y el artículo 1610, en el capítulo de fincas urbanas, impide al arrendador rehusar al fiador idóneo y deja al arrendatario sustituir la fianza por un mes de depósito cuando la renta no pasa de cien UMA diarias al mes; el federal no tiene regla equivalente.

Y conviene saber qué no alcanza a un local. El tope del uno por ciento mensual sobre el valor fiscal del artículo 1613 habla de «casas», así que esta plantilla no lo invoca; tampoco usa los artículos 1608, 1609 y 1611, que hablan de que la localidad sea habitable y en la práctica son de vivienda. El 1567 sólo exige forma escrita cuando la renta pasa de quinientas UMA diarias al año —el federal 2406 la exige siempre—, y no cuenta como diferencia porque el contrato es escrito de todos modos. En este código no hay pacto comisorio con formalidad, ni tope de depósito para toda finca urbana, ni registro obligatorio del contrato.

Fuente: el Título Sexto del arrendamiento del Código Civil para el Estado de Michoacán de Ocampo, artículos 1559 a 1657, en el texto refundido vigente desde el 13 de febrero de 2026, leído el 8 de octubre de 2026; el código se publicó originalmente en el Periódico Oficial el 11 de febrero de 2008 y los artículos del capítulo de arrendamiento citados no traen reforma posterior a la del Periódico Oficial del 29 de diciembre de 2016, que llevó sus valores a la Unidad de Medida y Actualización. El Código Civil Federal, en el PDF de la Cámara de Diputados con reformas hasta el Diario Oficial del 14 de noviembre de 2025, leído el 27 de octubre de 2026.

Esto no es asesoría legal. Las preguntas generales están en la guía legal.

Lo que un arrendador de local en Michoacán decide antes de firmar

Las seis diferencias se vuelven tres decisiones. La primera es el giro, porque es el que fija el techo del plazo: quince años si el destino es comercio y veinte si es industria. Conviene escribirlo con precisión y no como «uso comercial», que no dice en cuál de los dos renglones cae el inmueble.

La segunda es la prórroga del 1646, que llega a tres años y es la más larga del país entre los códigos que la tienen. No se puede renunciar de antemano, así que lo práctico es escribir desde el principio qué pasa al vencer el plazo, a qué correo se pide la prórroga y cómo se acredita el alza de alquileres que justifica el aumento. La tercera es la garantía, por el límite del 1610 cuando la renta es baja: pedir tres meses de depósito en un local chico es pedir algo que el inquilino puede discutir con un artículo en la mano. La diferencia entre fiador y depósito está en depósito en garantía o fianza, y si el fiador vive lejos, en el fiador puede firmar en línea.

Michoacán contra otros estados, en los mismos renglones

Frente al modelo federal cambian seis renglones: el techo de quince años para comercio, la prórroga de hasta tres años, el aviso indubitable de dos meses, el catálogo corto de rescisión, la preferencia con derecho del tanto y el fiador idóneo que no se puede rehusar. Frente a Nuevo León, lo que más se separa es el depósito: allá el 2346 lo topa en una mensualidad en cualquier finca urbana y aquí el límite sólo aparece cuando la renta es baja, por el 1610.

Frente a Oaxaca, donde no hay plazo máximo y la prórroga es de un año, aquí el plazo tiene techo y la prórroga triplica. Frente a Morelos, el techo de quince años para comercio es el mismo y lo que cambia es la prórroga. Por eso las variantes por estado existen sólo donde el código local cambia en al menos tres puntos verificados en el texto oficial.

Cómo se firma sin que nadie cruce la ciudad

Capturas los datos una vez y la liga sale por WhatsApp o por correo; el inquilino firma desde su celular, sin crear cuenta ni instalar nada. Quien manda elige el idioma de cada firmante, y a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje y la página de firma.

Las dos partes se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, que cualquiera comprueba en /verificar sin cuenta. El camino completo está en cómo funciona y las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta. El aviso de dos meses del 1639 y la petición de prórroga del 1646 conviene mandarlos como documento a firma de recibido, porque los dos viven de poder probar la fecha.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede durar el contrato de un local en Michoacán?

Depende del destino. El artículo 1559 del Código Civil para el Estado de Michoacán de Ocampo limita a quince años el arrendamiento de fincas destinadas al comercio y a veinte el de las destinadas a una industria. El artículo 2398 del Código Civil Federal da veinte años a las dos, así que un contrato de veinte copiado del modelo genérico es inválido en el excedente si tu local es de comercio. Lo que decide en qué renglón cae es el giro que el contrato declara.

Se venció el contrato y mi inquilino del local quiere quedarse, ¿puede?

Si está al corriente y lo pide en los treinta días anteriores al vencimiento, el artículo 1646 le da derecho a una prórroga de hasta tres años, con un aumento que no puede exceder del diez por ciento si se prueba que los alquileres subieron en el rumbo. Las tres condiciones se cumplen juntas: una prórroga pedida el día del vencimiento llega fuera de plazo. La única excepción que el artículo admite es la del propietario que justifique necesitar usar el inmueble personalmente, en una frase redactada para la casa y el campo.

¿Cómo termino un contrato de local que no tiene plazo?

Con un aviso dado en forma indubitable y con dos meses de anticipación, por el artículo 1639. El artículo 2478 del Código Civil Federal resuelve lo mismo con quince días por escrito. «En forma indubitable» es una exigencia de prueba además de plazo, y por eso conviene mandar ese aviso como documento a firma de recibido, con su acuse. Con plazo determinado escrito el problema no existe: el contrato termina el día que dice.

Mi inquilino lleva meses sin pagar, ¿puedo rescindir el contrato?

La falta de pago es una de las tres causas que el artículo 1650 le da al arrendador, junto con el uso distinto del convenido y el subarriendo sin consentimiento, y para la falta de pago remite al artículo 1612. Lo que conviene saber es que el catálogo local es más corto que el federal: el 2489 del Código Civil Federal agrega los daños graves a la cosa arrendada y variar su forma sin consentimiento del arrendador, y esas dos causas no están en el 1650.

¿Puedo pedirle tres meses de depósito por mi local?

Con un límite cuando la renta es baja. El artículo 1610, en el capítulo de fincas urbanas, impide rehusar al fiador idóneo y deja al arrendatario sustituir la fianza por un mes de depósito cuando la renta no pasa de cien UMA diarias al mes. Fuera de ese supuesto la garantía se pacta libre, y lo que conviene escribir es de qué responde el depósito y cuándo se devuelve. Michoacán no tiene un tope general de depósito para toda finca urbana.

Mi inquilino lleva seis años y adaptó el local, ¿eso le da algún derecho?

Sí, dos. El artículo 1607 da al arrendatario de más de cinco años que haya hecho mejoras de importancia preferencia para el nuevo arrendamiento y el derecho del tanto si el local se vende. El artículo 2447 del Código Civil Federal sólo lo prefiere en caso de venta. Conviene que el contrato diga cómo se ejerce ese derecho —a quién se avisa, en qué plazo y a qué correo— porque existe sin cláusula y la discusión siempre es sobre si se avisó.

¿Esta plantilla sirve para una casa en Michoacán?

No, y la diferencia importa. La de vivienda trae el tope del uno por ciento mensual sobre el valor fiscal del artículo 1613 y los artículos de habitabilidad que hablan de que la localidad sea habitable, escritos para casas y no para un local. Para casa habitación la plantilla es la de arrendamiento de Michoacán, que está en el catálogo.

Para leer antes de firmar

• Contrato de arrendamiento de local comercial en México: la mitad del código que no te aplica

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