¿Por cuánto tiempo se puede rentar un local comercial en el Estado de México?

El plazo que traen los formatos viene de otro código

El formato de contrato de local que circula en Word casi siempre deja el plazo abierto hasta diez o quince años, y quien lo llena supone que puede hacerlo porque "la ley permite veinte". Permite veinte, pero no esa ley. El plazo de veinte años para fincas destinadas al comercio o a la industria está en el artículo 2398 del Código Civil Federal, que rige en materia federal y supletoriamente donde la ley lo manda, no el arrendamiento de un local en Toluca, en Ecatepec o en Naucalpan.

El arrendamiento de un inmueble ubicado en el Estado de México se rige por el Código Civil del Estado de México, en el Libro Séptimo, Título Sexto, artículos 7.670 a 7.720. Y ese código no pone un plazo máximo: pone cuatro plazos máximos distintos según para qué se use el inmueble, en el artículo 7.672.

El 7.672 reparte el plazo por destino, no por tipo de contrato

La fracción II del artículo 7.672 fija tres años para los inmuebles destinados a casa habitación. La fracción III fija cinco años para los destinados a locales comerciales o de servicios. Y la fracción V fija veinte años para la industria, las tiendas departamentales, los centros comerciales, las bodegas de venta y el comercio en gran escala.

Un consultorio dental, una estética, una cafetería o una tienda de abarrotes son locales comerciales o de servicios: cinco años. Una nave de maquila, una bodega de distribución o un local dentro de un centro comercial caen en la fracción V: veinte años. La diferencia no está en el tamaño del negocio ni en la renta, está en el destino que el contrato declara.

Por eso la cláusula de destino deja de ser relleno. Si el contrato dice "para uso comercial" y nada más, el plazo que lo rige es el de cinco años de la fracción III, y un plazo pactado de diez queda expuesto. Si de verdad es industria o comercio en gran escala, el contrato lo tiene que decir con esas palabras y describir la operación que lo justifica.

Si no pactas plazo, no queda indefinido: queda en dos años

Ésta es la segunda diferencia, y pega en los contratos que se firman de prisa. En el Código Civil Federal, un arrendamiento urbano sin plazo pactado queda por tiempo indeterminado y termina con un aviso por escrito de quince días, por el artículo 2478. En el Estado de México no: la fracción II del artículo 7.673 dispone que el local comercial o de servicios sin plazo pactado se entiende arrendado por dos años.

La consecuencia práctica es grande para el dueño. Un contrato de local sin fecha de terminación no se puede cortar con un aviso de quince días: la ley ya le puso dos años. Y para el inquilino es al revés: le dio dos años de piso que el contrato no le dio. Si lo que querías era un arreglo mes con mes mientras decides si tiras la construcción, eso se escribe, con su plazo corto y su renovación expresa.

Qué pasa al vencer el plazo

En el Estado de México el inquilino cumplido tiene derecho de preferencia, y eso ordena el final del contrato. Vale la pena comparar con otros estados antes de dar por hecho el de aquí: en Puebla el local no se renueva tácitamente al vencer, en la Ciudad de México hay un año de aviso que no aplica al local y en Jalisco la prórroga es de una cuarta parte del plazo. Son tres reglas distintas para el mismo documento.

La preferencia del inquilino cumplido, y que no se puede renunciar

El artículo 7.693 del Código Civil del Estado de México da al arrendatario que haya cumplido puntualmente con sus obligaciones el derecho de preferencia tanto para celebrar un nuevo contrato como respecto de la venta del inmueble, con las normas de la compraventa con derecho de preferencia. No le pide antigüedad mínima ni haber hecho mejoras.

Compáralo con el federal: el artículo 2447 del Código Civil Federal limita la preferencia a la venta y la condiciona a que el arrendamiento haya durado más de cinco años y a que el inquilino haya hecho mejoras de importancia. En el Estado de México el derecho nace desde el primer año y cubre también el contrato nuevo.

Y no se puede quitar con una cláusula. El artículo 7.685 declara que las disposiciones de arrendamiento de ese código son de orden público e interés social y que cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta. Un contrato con la línea "el arrendatario renuncia a todo derecho de preferencia" no deja al dueño en mejor posición: deja esa línea sin efecto y el resto del contrato igual. Qué significa esa fórmula está en qué es el orden público e interés social.

El seguro del giro riesgoso: una obligación que el federal no tiene

La fracción III del artículo 7.688 obliga al arrendatario que establezca en el inmueble un negocio o industria riesgosa a contratar y mantener un seguro suficiente para cubrir los daños que se causen al inmueble y a terceros, en sus bienes o en sus personas. El artículo 2425 del Código Civil Federal no contiene esa obligación.

Esto no es trámite. Un taller con soldadura, una tortillería con gas o una bodega con pintura entran en la conversación, y la obligación existe aunque el contrato no la mencione. Lo que el contrato decide es lo operativo: qué cobertura, a nombre de quién, con qué suma asegurada y cada cuándo se entrega copia de la póliza. Sin esa cláusula el dueño tiene un derecho sin forma de comprobarlo. Cuando lo rentado es equipo y no inmueble, quién contrata el seguro.

Las reparaciones con cargo a la renta

El artículo 7.687 permite al arrendatario, si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para el uso a que está destinado el inmueble, optar por rescindir el contrato o reclamar que con cargo a las rentas se hagan dichas reparaciones. El artículo 2416 del Código Civil Federal manda al inquilino a ocurrir al juez para que lo autorice.

Para el dueño eso cambia el cálculo de una fuga que no atiende: aquí el inquilino tiene una vía para descontarla. Conviene por eso que el contrato liste qué reparación es de cada quien y cómo se avisa, por escrito y con plazo. Y que el estado del local al entregarlo quede descrito con un inventario firmado ese día, como en el acta de entrega con fotos.

Las seis diferencias, en una tabla

Qué se escribe distinto en el contrato

1. 1El destino, con palabras que encajen en una fracción del 7.672: "local comercial" si lo es, "industria" o "comercio en gran escala" si de verdad lo es, con la descripción de la operación.
2. 2El plazo, dentro del tope de su destino, y la renovación expresa si la quieren: no se deja en blanco, porque la ley suple dos años.
3. 3La preferencia del inquilino cumplido, reconocida y con el procedimiento para ejercerla: cuántos días antes se le avisa y cómo contesta.
4. 4El seguro del giro, si el giro es riesgoso: cobertura, beneficiario, suma y entrega de la póliza.
5. 5El reparto de reparaciones, con el aviso por escrito y el plazo para atenderlo.
6. 6El depósito, nombrado como garantía y no como anticipo de rentas, para no caer en la escritura pública del 7.680.

El último punto se pasa por alto seguido. El artículo 7.680 manda otorgar en escritura pública e inscribir en el Registro Público de la Propiedad el arrendamiento en que se pacte un anticipo de rentas. Dos meses de depósito en garantía no son anticipo de rentas; dos meses "a cuenta de las últimas rentas" sí lo parecen. La redacción decide si el contrato necesita notario.

La plantilla mexicana con todo esto ya puesto es el contrato de arrendamiento de local comercial del Estado de México. Si lo que rentas es vivienda y no local, el plazo es otro: tres años, y está en el plazo máximo de tres años del arrendamiento en el Estado de México, con la plantilla de vivienda del estado y, para el aumento, cuánto puede subir la renta en el Estado de México.

Lo que no cambia por ser local

Que el inmueble sea comercial no vuelve mercantil el contrato. La fracción I del artículo 75 del Código de Comercio reputa comerciales los alquileres de muebles hechos con propósito de especulación comercial, y la fracción II sólo las compras y ventas de inmuebles: el alquiler de inmuebles quedó fuera a propósito. El razonamiento completo está en por qué el local comercial no se rige por el Código de Comercio.

Tampoco cambia lo que el contrato tiene que describir ni cómo se firma. Si el inquilino va a hacer obra, eso se pacta antes: el inquilino del local quiere hacer obra. Si hay cuota de mantenimiento, la cuota de mantenimiento de un local en plaza. Si quien va a responder es un fiador, el fiador puede firmar en línea. Y si el inquilino quiere traspasar el local a medio plazo, qué se firma en un traspaso.

Firmarlo sin que las partes se vean

Un contrato de local se firma seguido entre un dueño que vive en otro municipio y un inquilino que está montando el negocio. El artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite que el consentimiento se exprese por medios electrónicos, y el artículo 1298-A del Código de Comercio valora el mensaje de datos primordialmente por la fiabilidad del método con que fue generado, archivado, comunicado o conservado. Qué peso tiene eso en un pleito está en el valor probatorio de la firma electrónica en juicio.

Con SignSolú el contrato sale por WhatsApp desde tu número o por correo, el inquilino firma desde su teléfono sin abrir cuenta y sin pagar, y el acuse guarda hora, dirección IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo. Cualquiera comprueba después que el documento no cambió en la página de verificación, sin cuenta. El detalle del acuse está en qué es un acuse de auditoría, el flujo en cómo funciona, las dudas de validez en las preguntas legales frecuentes y los formatos por estado en las plantillas. El plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta.

Si firman dueño e inquilino y además un fiador, el orden importa: está en varios firmantes en un documento. Y si el dueño es una sociedad, quién puede firmar por ella está en la firma electrónica de personas morales.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.