Contrato de local comercial en la CDMX: el año de aviso del 2478 y todo lo que no aplica del capítulo de vivienda
Basada en Código Civil para el Distrito Federal, arts. 2398, 2426, 2440, 2446, 2447, 2448, 2478, 2487, 2489 y 2490 · Revisada en noviembre de 2026
Para terminar un arrendamiento de local por tiempo indeterminado en la Ciudad de México hace falta aviso por escrito y fehaciente con un año de anticipación: el artículo 2478 del Código Civil para el Distrito Federal pide treinta días hábiles si el predio es urbano y un año si es rústico, de comercio o de industria. Y casi nada del capítulo que la gente copia aplica: el año forzoso, el tope a la inflación, el depósito máximo de un mes y el registro digital viven en los artículos 2448 a 2448 M, que son de fincas urbanas destinadas a la habitación. Lo que sí rige un local es la preferencia del 2447 a los tres años, la indemnización mínima de tres meses del 2446 y el seguro de industria peligrosa del 2440.
El machote que se descarga es de otra cosa
Busca «contrato de arrendamiento local comercial CDMX» y lo que baja es casi siempre un contrato de casa habitación con la palabra «local» encima. Se reconoce por cuatro cláusulas: un año forzoso para las dos partes, un aumento anual topado a la inflación, un depósito máximo de una mensualidad y la obligación de registrar el contrato en treinta días. Las cuatro salen del capítulo IV del título del arrendamiento, y ese capítulo no habla de locales.
El artículo 2448 del Código Civil para el Distrito Federal abre el capítulo diciendo que sus disposiciones son de orden público e interés social y por tanto irrenunciables, y lo dice de ese capítulo, que se titula de las fincas urbanas destinadas a la habitación. Un local, una oficina o una bodega no entran. Lo que para una casa es un piso irrenunciable, para un local es una cláusula que las partes pactan o no pactan.
| Cláusula del machote | Dónde vive | ¿Rige un local? |
|---|---|---|
| Año forzoso para las dos partes | Art. 2448 C, capítulo de vivienda | No |
| Aumento topado a la inflación | Art. 2448 D, capítulo de vivienda | No: el aumento es el que se pacte por escrito |
| Depósito máximo de una mensualidad | Art. 2448 E, capítulo de vivienda | No: el monto es el que se pacte |
| Registro del contrato en treinta días | Art. 2448 F, capítulo de vivienda | No |
| Subrogación por muerte del arrendatario | Art. 2448 H, capítulo de vivienda | No |
| Aviso de un año para terminar sin plazo | Art. 2478 | Sí, y es lo que casi nunca viene |
| Preferencia al inquilino de más de tres años | Art. 2447 | Sí |
| Indemnización mínima de tres meses | Art. 2446 | Sí |
| Seguro de industria peligrosa en dos meses | Art. 2440 | Sí, y su omisión es causa de rescisión |
El año de aviso, que es la cláusula más cara de omitir
El artículo 2478 dice que todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado concluyen a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso por escrito dado a la otra de manera fehaciente con treinta días hábiles de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico, de comercio o de industria. Un local comercial cae en la segunda mitad de esa frase.
La comparación con el Código Civil Federal explica por qué el plazo sorprende: el 2478 federal pide quince días para el predio urbano y un año sólo para el rústico. Un contrato de local en la Ciudad de México que copia el plazo federal, o que escribe «treinta días» pensando que con eso basta, deja al arrendador avisando con once meses de retraso.
Cuándo empieza a importar: el 2487
Mientras el contrato tenga plazo, el aviso no hace falta: concluye el día señalado. El problema nace después, porque el artículo 2487 dice que si al vencer el plazo el arrendatario continúa sin oposición en el uso del inmueble, el arrendamiento sigue por tiempo indeterminado. Y desde ese día corre la regla del año. Un local que se dejó correr tres meses «mientras se renueva» ya cambió de régimen, y recuperarlo tarda un año de calendario.
Qué significa «fehaciente»
El artículo pide aviso por escrito y de manera fehaciente, no un correo que el otro puede negar haber recibido. Fehaciente quiere decir que se puede probar la entrega y el contenido: notificación por medio de notario, un acuse con firma del inquilino, o una constancia electrónica que registre quién lo abrió y cuándo. Cómo se construye esa constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato.
La preferencia del 2447 llega a los tres años, y también para renovar
Aquí la Ciudad de México es más generosa con el inquilino que el federal, y en dos sentidos. El artículo 2447 dice que en los arrendamientos que han durado más de tres años el arrendatario tiene derecho, si está al corriente en el pago de las rentas, a que en igualdad de condiciones se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble. El federal exige más de cinco años y mejoras de importancia, y la preferencia sólo opera en la venta.
Y si el arrendador quiere vender, el 2447 manda aplicar en lo conducente el 2448 J: aviso fehaciente del precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa, y treinta días para que el arrendatario avise por escrito que ejerce la preferencia. Ese plazo se cita por la remisión del 2447, no porque el capítulo de vivienda rija el local. Qué es exactamente ese derecho está en el derecho del tanto, y el panorama de la ley de arrendamiento local, en la ley de arrendamiento de la CDMX.
Tres reglas más que sólo existen aquí
Tres meses de renta como piso de la indemnización
Si el mismo inmueble se arrienda a dos personas por el mismo tiempo, el artículo 2446 dice que el arrendatario afectado será indemnizado por los daños y perjuicios causados, sin que sea menor al equivalente a tres meses del monto de la renta acordada. El Código Civil Federal no fija mínimo. En una plaza o en un corredor con mucha rotación, esa cifra es el costo de un error de calendario en la administración.
Dos meses para asegurar una industria peligrosa
El artículo 2440 obliga al arrendatario cuyo giro es una industria peligrosa a asegurar el inmueble contra el riesgo probable que origine su ejercicio en un término no mayor de dos meses contados desde que se demuestre que se generó la relación de arrendamiento, y dice expresamente que si no lo hace será causa de rescisión. El federal impone el seguro sin plazo y sin sanción. Quién contrata qué seguro en una renta de equipo sigue la misma lógica y está en el seguro del equipo rentado.
Protección civil en edificios de oficinas
La fracción VI del artículo 2412 obliga al arrendador, tratándose del arrendamiento en edificios o inmuebles destinados a oficinas, a elaborar el Programa Interno de Protección Civil para espacios comunes y a entregar al arrendatario la documentación que prevé la normatividad de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil. El Código Civil Federal no tiene esa fracción. En una oficina dentro de un corporativo, es la obligación que nadie escribe y la primera que un inquilino institucional pide.
La renta se causa desde la entrega, sin pacto en contrario
Detalle chico con consecuencia de caja. El artículo 2426 de la Ciudad de México dice que el arrendatario está obligado a pagar la renta desde el día en que reciba la cosa arrendada, aun cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad, y a diferencia del federal no agrega «salvo pacto en contrario». Si firmas en octubre y entregas en diciembre, la renta corre desde diciembre: lo que decide la fecha de cobro es el acta de entrega, no la de firma. Cómo se arma un acta de entrega que después sirva está en el acta de entrega con fotos.
Y en la vigencia hay un dato que conviene no vender como diferencia: el plazo máximo de un arrendamiento para comercio o industria es de veinte años tanto en el artículo 2398 de la Ciudad de México como en el 2398 del Código Civil Federal. Es igual; sólo se informa.
Las causas de rescisión, y de qué lado están
El artículo 2489 da al arrendador seis puertas: falta de pago de la renta, uso del inmueble en contravención de lo convenido, subarriendo sin su consentimiento, daños graves imputables al arrendatario, variar la forma del inmueble sin consentimiento expreso y los demás casos previstos por la ley, entre ellos no asegurar el inmueble en el plazo del 2440. El 2490 se lo da al arrendatario: que el arrendador no conserve el inmueble en buen estado, la pérdida total o parcial de su uso en los términos de los artículos 2431, 2434 y 2445, y los vicios ocultos anteriores al arrendamiento que desconociera.
- Subarriendo: la forma del permiso cambia quién responde; está en el contrato de subarrendamiento y el caso de un local partido en dos, en subarrendar parte del local.
- Traspaso del giro: es otra operación y se documenta aparte; el caso está en el traspaso del local.
- Obra del inquilino: «variar la forma» es la causal que se activa cuando alguien tira un muro; el tema está en el inquilino que quiere hacer obra.
- Cuota de mantenimiento: en una plaza es el renglón que más pleitos genera y no es renta; está en la cuota de mantenimiento de un local en plaza.
- IVA y retenciones: el arrendamiento de local sí causa IVA, al contrario del de casa habitación; el detalle está en IVA y retenciones en el contrato de un local y el caso de la vivienda, en la renta de una casa y el IVA.
El contrato con todo lo anterior ya redactado para la Ciudad de México, con sus artículos citados y sin las cláusulas de vivienda, es el contrato de arrendamiento de local comercial para la CDMX. Si el local está del otro lado del límite, la versión del vecino es el local comercial para el Estado de México, y para casa habitación en la capital, el contrato de arrendamiento CDMX con las cláusulas del 2448. El panorama del documento está en el contrato de arrendamiento de local comercial y el caso de Veracruz, en la salida y la prórroga de un local en Veracruz.
Firmarlo cuando el inquilino es una cadena
En un local, la contraparte muchas veces no es la persona que lo va a atender: es un apoderado que firma desde otra ciudad y un fiador que firma desde una tercera. Mandarlo por liga no cambia nada de lo legal. El artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite que la voluntad se manifieste por medios electrónicos, y el 1298-A del Código de Comercio valora el mensaje de datos primordialmente por la fiabilidad del método con que fue generado, archivado, comunicado o conservado. Quién puede firmar por una empresa está en la firma electrónica de personas morales.
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De dónde salen las citas
- Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿Con cuánto tiempo aviso que termino la renta de un local en la CDMX?
Con un año de anticipación, por escrito y de manera fehaciente, si el arrendamiento ya corre por tiempo indeterminado. El artículo 2478 del Código Civil para el Distrito Federal pide treinta días hábiles si el predio es urbano y un año si es rústico, de comercio o de industria.
¿El año forzoso aplica a un local comercial?
No. El año forzoso está en el artículo 2448 C, que pertenece al capítulo de fincas urbanas destinadas a la habitación. Lo mismo pasa con el tope a la inflación del 2448 D, el depósito máximo de una mensualidad del 2448 E y el registro del contrato del 2448 F.
¿Cuánto depósito puedo pedir por un local?
El que se pacte en el contrato. El máximo de una mensualidad del artículo 2448 E se limita a las fincas urbanas destinadas a la habitación, así que en un local el monto del depósito es materia de acuerdo entre las partes.
¿Mi inquilino tiene preferencia para renovar?
Sí, si el arrendamiento ha durado más de tres años y está al corriente en el pago de las rentas: el artículo 2447 le da derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento, y también si quieres vender el inmueble.
¿Qué pasa si dejo correr el contrato después de que venció?
Que cambia de régimen. El artículo 2487 dice que si al vencer el plazo el arrendatario continúa sin oposición en el uso del inmueble, el arrendamiento sigue por tiempo indeterminado, y desde entonces para terminarlo aplica el aviso de un año del 2478.
¿Desde cuándo se paga la renta, desde la firma o desde la entrega?
Desde la entrega. El artículo 2426 de la Ciudad de México obliga a pagar la renta desde el día en que el arrendatario reciba el inmueble, aun cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad, y a diferencia del federal no admite pacto en contrario.