Contrato de local comercial en el estado de Veracruz: cómo se sale y cuánto se puede quedar el inquilino

Por qué el modelo de internet falla en Veracruz

El contrato de arrendamiento que más circula en México está escrito contra el Código Civil Federal, que es supletorio y no rige los inmuebles de los estados. En la mayoría de los casos la diferencia es cosmética. En Veracruz no: cambian las dos cláusulas que deciden los pleitos, la de terminación y la de duración.

El plazo máximo también es propio: el artículo 2331 del código local permite hasta quince años para el comercio, mientras que el artículo 2398 del Código Civil Federal pone diez años para fincas destinadas a habitación y veinte para las destinadas al comercio o a la industria. Si copias el modelo federal y pactas dieciocho años para una bodega en Coatzacoalcos, pactaste más plazo del que el código del inmueble admite.

La salida: notificación judicial o notarial, y dos meses

Es la diferencia que más seguido sorprende a un arrendador. Cuando el contrato queda sin plazo expreso —porque nunca se pactó, o porque venció y las partes siguieron—, el artículo 2411 del código veracruzano no admite un aviso por correo ni una carta entregada en el local: pide notificación judicial o notarial, con dos meses de anticipación. El 2412 regula las cédulas de esa notificación.

Tres consecuencias que conviene prever en el contrato y no el día que quieres el local de vuelta:

1. 1Pacta un plazo expreso y una fecha de terminación. Es la forma más limpia de no caer en el supuesto del 2411: un contrato con plazo termina por su plazo.
2. 2Escribe la vía en la cláusula de terminación, no sólo el número de meses. Una cláusula que dice «dos meses de aviso por escrito» describe mal la formalidad que el código exige.
3. 3Si el contrato ya quedó sin plazo, presupuesta el notario o la vía judicial y los dos meses antes de prometerle el local a otro inquilino.

Cómo se avisa una terminación de manera que deje constancia —y por qué el acuse del aviso vale tanto como el aviso— está en cómo se avisa la terminación de un contrato. La cláusula de terminación ya redactada con la vía del 2411 está en la plantilla de local comercial de Veracruz.

La prórroga del 2418, y el aumento del veinte por ciento

La segunda diferencia es un derecho del inquilino que el código federal no tiene. El artículo 2418 da al arrendatario que esté al corriente en el pago y que haya cuidado el inmueble una prórroga de hasta dos años, con un aumento de hasta veinte por ciento si en el local está establecida una negociación comercial o industrial.

Y el artículo 2419 trata al que simplemente se queda: renueva el contrato por dos años en locales comerciales o de servicios, y por tres en industria o bodega de venta, cuando el arrendatario continúa sin oposición del arrendador. Esa es la regla que convierte un descuido de un mes en dos o tres años más de contrato.

Hay un detalle que el arrendador con fiador tiene que leer dos veces: el artículo 2421 hace cesar las garantías de terceros al prorrogar. O sea que la prórroga que protege al inquilino puede dejar al arrendador sin fiador justo cuando más lo necesita. La mecánica general de este derecho, en el resto del país, está en qué es la prórroga legal del arrendamiento, y lo que hay que vigilar en el calendario para que ninguna de estas fechas llegue sola, en el control de vigencias y renovaciones.

Las cláusulas que cambian, una por una

• Vigencia. Inicio y fin dentro de los quince años del 2331, con la prórroga del 2418 y la renovación del 2419 escritas con su número de años, para que ninguna de las partes las descubra el día del vencimiento.
• Terminación. Los dos meses y la vía judicial o notarial del 2411, más las cédulas del 2412.
• Destino. El uso al que se dedica el inmueble; otro distinto es causa de rescisión por la fracción III del 2358.
• Rescisión. Las causas del 2422: dos o más mensualidades vencidas, uso contra el destino pactado y subarriendo sin permiso.
• Subarrendamiento. Prohibido sin consentimiento por escrito del arrendador, como pide el 2413. Qué cambia según cómo se autorice está en el contrato de subarrendamiento.
• Renta. Monto, día y forma, con el lugar de pago del 2360 respetado.
• Depósito en garantía. Cuánto y de qué responde; este código no le fija tope, y al prorrogar cesan las garantías de terceros por el 2421.
• Preferencia y derecho del tanto. La preferencia para el nuevo arrendamiento y el tanto si el propietario vende, con el diez por ciento mínimo de daños del 2380. El concepto está en qué es el derecho del tanto.
• Anexo A. El inventario y el estado del local, firmado junto con el contrato: es la referencia para devolver el depósito.

Si el inmueble es casa habitación y no local, la plantilla que toca es la de arrendamiento de Veracruz. Qué cambia entre casa y local en todo el país está en contrato de arrendamiento de local comercial, y si el local está en una plaza, la cuota de mantenimiento tiene su propia discusión: local en plaza de Veracruz.

El giro y las licencias, que no son del arrendador

Una cláusula corta que ahorra un pleito: el giro que va a operar el inquilino y la responsabilidad de que él saque sus licencias, permisos y derechos municipales. Si el local no puede operar ese giro por el uso de suelo, la discusión aparece al mes y conviene que el contrato ya diga de quién es el riesgo. El caso de un restaurante está desarrollado en el local en Cancún para restaurante, quién saca la licencia.

Firmarlo cuando el dueño vive en otra ciudad

En el puerto, en Xalapa y en Boca del Río una buena parte de los locales la administra alguien distinto del propietario, y el propietario vive fuera. El contrato se manda por correo, vuelve escaneado con una firma y el anexo de inventario nunca se firma. Cuando hay que devolver el depósito, no hay con qué medir.

El medio electrónico no le quita nada al documento. El artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal dice que el consentimiento es expreso cuando la voluntad se manifiesta verbalmente, por escrito, por medios electrónicos, ópticos o por cualquier otra tecnología, o por signos inequívocos, y el artículo 1298-A del Código de Comercio estima la fuerza probatoria de un mensaje de datos primordialmente por la fiabilidad del método con que fue generada, archivada, comunicada o conservada la información. Lo que la formalidad del 2411 pide es para la notificación de terminación, no para la firma del contrato: son dos cosas distintas y conviene no confundirlas.

Con SignSolú el contrato y su Anexo A salen por WhatsApp desde tu número o por correo, el arrendatario y su obligado solidario firman desde el teléfono sin abrir cuenta ni pagar, y el acuse guarda hora, dirección IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo, con la hora de cada firmante por separado. Cualquiera comprueba después que el documento no cambió en la página de verificación, sin cuenta. El orden del envío con varios firmantes está en mandar el mismo contrato a varias personas a la vez, el caso del inquilino que no está en la ciudad en mi inquilino vive en otra ciudad, cómo firma, y hay plantillas por estado en plantillas. El plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta; el flujo está en cómo funciona y las dudas de validez en las preguntas legales frecuentes.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.