Arrendamiento en el Estado de México: el plazo máximo de tres años
La respuesta corta
En el Estado de México un arrendamiento de inmueble urbano destinado a casa habitación no puede exceder de tres años, por la fracción II del artículo 7.672 de su Código Civil; el local comercial o de servicios tope en cinco, por la fracción III. El Código Civil Federal permite diez y veinte. Y hay una segunda regla que pocos formatos respetan: por el artículo 7.680, el arrendamiento en el que se pacte un anticipo de rentas se otorga en escritura pública y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Los dos meses adelantados que se piden de costumbre no son un depósito: son un anticipo, y cambian la forma del contrato.
El Estado de México no copió el código federal: lo reescribió, con numeración decimal y el arrendamiento en el Libro Séptimo. Eso ya confunde a quien busca por el número federal, pero el problema de fondo es otro: dos de sus reglas van en contra de lo que trae cualquier formato de internet, y las dos aparecen en el primer renglón del contrato.
Tres años, no diez. Y es al revés de lo que la gente supone
La fracción II del artículo 7.672 del Código Civil del Estado de México fija que el arrendamiento de un inmueble urbano destinado a casa habitación no puede exceder de tres años. La fracción III baja a cinco el de un local comercial o de servicios. Los veinte años quedan sólo para la industria, las tiendas departamentales, los centros comerciales, las bodegas de venta y el comercio en gran escala.
La comparación es la que sorprende: el Código Civil Federal permite diez años en vivienda y veinte en comercio. Quien trae un formato escrito contra el federal y lo usa en Ecatepec, en Toluca o en Naucalpan está firmando un plazo que la ley local no admite, y es el excedente el que no se sostiene.
Si no escribes el plazo, la ley lo pone
El artículo 7.673 llena el hueco en lugar de dejar el contrato abierto: un año para casa habitación, dos para local comercial o de servicios, cinco para industria y uno para finca rústica. Ese año no es un mínimo forzoso, es un plazo supletorio —si pactas seis meses, el pacto vale—, y tiene una consecuencia que conviene conocer: como la ley siempre suple un plazo fijo, en el Estado de México no existe el arrendamiento de tiempo indeterminado. No hay equivalente al aviso de quince días del 2478 federal porque no hay figura que lo necesite.
Los dos meses adelantados: la trampa del 7.680
Esta es la que cuesta dinero. El artículo 7.680 dispone que el arrendamiento de inmuebles de menores, de incapacitados o de una sucesión, o en el que se pacte un anticipo de rentas, se otorga en escritura pública y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
Y el anticipo de rentas es exactamente la costumbre del mercado: «dos meses de depósito y el primer mes adelantado». Depósito en garantía y anticipo de rentas no son lo mismo, y el contrato tiene que distinguirlos con claridad, porque de la etiqueta que lleve ese dinero depende si el documento se firma entre las partes o se va a notaría. Un formato que escribe «el arrendatario entrega dos meses de renta por adelantado» está pidiendo escritura pública sin saberlo.
| Lo que escribes | Qué es | Qué forma pide |
|---|---|---|
| Depósito en garantía, devolvible al final | Garantía | Contrato privado |
| Primer mes de renta, pagado al firmar | Pago del periodo en curso | Contrato privado |
| Dos meses de renta por adelantado | Anticipo de rentas | Escritura pública (7.680) |
Lo demás que cambia, en corto
- El incremento tope en 10%. El artículo 7.698 dice que en la novación del contrato de arrendamiento de vivienda el incremento de la renta no podrá exceder del diez por ciento. Es un tope fijo, no indexado a la inflación, y el federal no tiene ninguno desde 1993.
- Las reparaciones se descuentan de la renta sin juez. El artículo 7.687 deja al arrendatario rescindir o reclamar que con cargo a las rentas se hagan las reparaciones necesarias. Ni el código federal ni el de la Ciudad de México lo permiten: ahí hay que ocurrir ante la autoridad judicial.
- No requiere registro, pero registrarlo pide notario. El artículo 7.671 pide que el contrato conste por escrito y dice que no requiere registro, a no ser que las partes lo convengan, en cuyo caso deberán ratificarse las firmas ante notario público u otorgarse en escritura pública. Es lo contrario del 2448 F de la Ciudad de México, que sí manda registrar.
- Y nada de esto se puede renunciar. El artículo 7.685 declara que las disposiciones sobre arrendamiento son de orden público e interés social y que cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta. Cubre el título completo, no sólo la vivienda: es el alcance más amplio de los tres códigos que hemos comparado.
Qué hacer con el contrato que ya tienes
- 1Revisa el plazo. Si dice más de tres años en vivienda o más de cinco en local, el excedente no se sostiene y conviene reescribirlo al tope con renovación expresa.
- 2Revisa cómo llamaste al dinero de entrada. Si hay un peso imputado a rentas futuras, es anticipo, y el 7.680 pide escritura pública. Si es garantía devolvible, dilo así.
- 3Revisa la cláusula de aumento. Un diez por ciento es el techo en la novación de vivienda, no un piso ni un objetivo.
- 4Y usa el contrato del estado donde está el inmueble. La plantilla de arrendamiento para el Estado de México ya trae las siete estipulaciones del 7.696, el tope del 7.698 y la advertencia del 7.680, y se firma en línea con el inquilino desde su celular.
Que se firme por medios electrónicos no cambia nada de lo anterior: la forma escrita se cumple así por el artículo 1834 bis del Código Civil Federal y su equivalente local, y el detalle de cómo se hace está en contrato de arrendamiento: cómo firmarlo en línea. Lo que la firma electrónica no puede arreglar es un plazo que la ley local no admite, ni convertir en privado un contrato que el 7.680 manda a escritura pública.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿Puedo firmar un contrato de renta a cinco años en el Estado de México?
En vivienda, no: la fracción II del artículo 7.672 del Código Civil del Estado de México fija tres años como máximo para el inmueble urbano destinado a casa habitación. En local comercial o de servicios el tope es cinco, por la fracción III. Lo que sí se puede es pactar el tope y una renovación expresa. Esto no es asesoría legal.
¿Los dos meses de depósito me obligan a ir al notario?
Depende de cómo estén escritos. El artículo 7.680 pide escritura pública cuando se pacta un anticipo de rentas, no cuando hay un depósito en garantía devolvible al final. Si el dinero se imputa a periodos futuros es anticipo; si responde de daños y adeudos y se devuelve, es garantía.
¿Cuánto puedo subir la renta al renovar?
El artículo 7.698 fija que en la novación del contrato de arrendamiento de vivienda el incremento no podrá exceder del diez por ciento. Es un tope fijo y no está indexado a la inflación, a diferencia del criterio que usa la Ciudad de México.
¿Tengo que registrar el contrato?
No. El artículo 7.671 pide que conste por escrito y dice expresamente que no requiere registro, salvo que las partes lo convengan; en ese caso hay que ratificar las firmas ante notario público u otorgarlo en escritura pública. Es lo contrario de lo que pasa en la Ciudad de México con el 2448 F.
¿Y si mi contrato ya dice diez años?
El plazo máximo lo fija la ley y el artículo 7.685 declara las disposiciones sobre arrendamiento de orden público e interés social, con cualquier estipulación en contrario por no puesta. Lo práctico es reescribir el plazo al tope legal con una renovación expresa, en lugar de sostener un excedente que no se puede exigir.
¿Puede el inquilino descontar las reparaciones de la renta?
En el Estado de México sí, y sin pasar por el juez: el artículo 7.687 lo deja rescindir o reclamar que con cargo a las rentas se hagan las reparaciones necesarias que el arrendador no hizo. Ni el código federal ni el de la Ciudad de México lo permiten.