Arrendamiento de vivienda en Hidalgo: la renta no puede pasar del dos por ciento del valor del inmueble

Dos artículos que cambian la aritmética del contrato

Casi todo lo que se descarga para Hidalgo es el contrato genérico con el nombre del estado cambiado: plazo de un año, depósito de un mes, prohibición de subarrendar. Y pide, como en cualquier otro lugar, el primer mes más el depósito por adelantado. Esa última línea es la que no cuadra con el código local.

El Código Civil para el Estado de Hidalgo trae dos reglas que no tienen equivalente en el Código Civil Federal ni en la mayoría de los códigos estatales: una que pone techo al monto de la renta y otra que prohíbe los adelantos. Las dos están en artículos consecutivos y las dos se olvidan al copiar un formato.

El 2441: el dos por ciento, y el uno y medio

Prohíbe cobrar rentas mensuales mayores del dos por ciento mensual sobre el valor del inmueble cuando la finca tiene todos los servicios sanitarios al corriente, y del uno y medio por ciento mensual sobre el valor fiscal en los demás casos. El dato interesante es que las dos bases no son la misma: la primera habla del valor del inmueble y la segunda del valor fiscal, que es normalmente más bajo.

Puesto en números redondos para ver el orden de magnitud: una casa de un millón y medio de pesos con servicios sanitarios al corriente tiene un techo de treinta mil pesos mensuales. En la práctica, muy pocas rentas de casa habitación en Hidalgo se acercan a ese techo, y por eso el artículo pasa desapercibido. Importa en los casos atípicos: una renta corta, una casa amueblada por temporada o un inmueble con valor fiscal muy bajo.

El 2440: nada de adelantos, con una excepción

Éste sí se topa todos los días. Prohíbe a el arrendador cobrar rentas adelantadas, y admite una sola excepción: el mes de depósito en garantía, y los casos en que el importe adelantado se invierta íntegramente en mejoras o en el pago de contribuciones de la propia finca. Es decir, el depósito sí; «dos meses de depósito y dos de renta por adelantado» no.

Vale leer la segunda parte de la excepción porque es útil y nadie la usa: un adelanto sí se puede cobrar si el dinero se va completo a mejoras del inmueble o al pago de contribuciones de la propia finca. Eso significa que un arrendador que necesita capital para arreglar la casa tiene un camino escrito en la ley, siempre que el contrato diga a qué se destina y se pueda comprobar.

Lo que Hidalgo no da: prórroga

Aquí está el otro lado de la balanza, y conviene decirlo con claridad porque es lo contrario de lo que pasa en el estado vecino. El Código Civil para el Estado de Hidalgo no concede prórroga legal al arrendatario: al vencer el plazo el contrato concluye, salvo lo que las partes convengan por escrito.

Compáralo con Morelos, donde el inquilino al corriente tiene derecho a una prórroga de hasta un año y el dueño que quiere la casa tiene que avisar con sesenta días de anticipación ante juez, notario o testigos: está en el arrendamiento en Morelos. O con Yucatán, donde diez días de silencio renuevan el contrato: el arrendamiento en Yucatán. La figura en general está explicada en la prórroga legal del arrendamiento.

La consecuencia práctica para un arrendador en Pachuca o en Tulancingo: lo que gobierna la salida es el plazo escrito y el aviso, no un derecho del inquilino a quedarse. Y lo que gobierna el precio no es la libertad total, sino el techo del 2441.

Los dos meses de aviso cuando el contrato se dejó correr

El artículo 2468 dice que un arrendamiento sin plazo expresamente determinado concluye a voluntad de cualquiera de las partes, previo aviso dado en forma indubitable con dos meses de anticipación por tratarse de predio urbano. El Código Civil Federal pide quince días.

Es el error de calendario más común, porque el contrato de un año se vence, nadie firma nada y las dos partes siguen como si tal cosa. Desde ese momento el plazo aplicable es el de dos meses y no el que diga un formato federal. Cómo se construye un aviso que después sirva está en cómo se avisa la terminación de un contrato.

Higiene y salubridad: una obligación con responsabilidad escrita

Dos artículos que conviene conocer antes de entregar la casa. El 2435 dice que no puede darse en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad que la ley exige. Y el 2436 pone consecuencia: el arrendador responde de los daños y perjuicios que el arrendatario sufra si no hace las obras que la autoridad ordene como necesarias para que el inmueble sea habitable e higiénico.

En un inmueble viejo del centro de Pachuca eso se traduce en algo concreto: una orden de la autoridad sobre drenaje, humedad o instalación sanitaria no es un trámite que se puede dejar pendiente mientras el inquilino paga. El inventario de entrega es lo que después prueba en qué estado se recibió; cómo se arma uno que sirva está en el acta de entrega con fotos.

Las causas de rescisión del 2479

El artículo 2479 le da al arrendador tres puertas, y cada una remite a otro artículo: la falta de pago de la renta en los términos de los artículos 2439 y 2443; el uso del inmueble en contravención de la fracción III del artículo 2412; y el subarriendo contra el artículo 2470. La tercera es la que más se discute, porque la forma del permiso para subarrendar cambia quién responde de qué: el tema está en el contrato de subarrendamiento.

Qué cláusulas se escriben distinto para Hidalgo

1. 1La de renta, con una línea que declare que la renta pactada respeta el límite del artículo 2441, y con el dato de si la finca tiene todos los servicios sanitarios al corriente, porque de eso depende cuál de los dos topes aplica.
2. 2La de depósito, que diga que el mes en garantía es justamente la excepción que el 2440 admite al prohibir las rentas adelantadas, y nada más.
3. 3La de vigencia, sin prometer prórroga y sin copiar la de un estado que sí la tiene.
4. 4La de terminación sin plazo, con los dos meses del 2468 y no con los quince días del federal.
5. 5La de conservación, con las obras de higiene y salubridad del 2435 y el 2436 asignadas con nombre.
6. 6La de subarriendo, con la forma del permiso escrita, para que el 2470 y el 2479 no se activen por descuido.

Un contrato con esas seis cláusulas ya redactadas y con sus artículos citados es el contrato de arrendamiento para Hidalgo. Si lo que buscas es la versión sin estado, está el contrato de arrendamiento genérico, y el catálogo completo por entidad en las plantillas. Para un local en el estado, el documento es otro: el contrato de local comercial para Hidalgo, y el caso del fiador de un local en Pachuca está en el fiador del local en Pachuca.

Firmarlo sin que el inquilino viaje a Pachuca

Una buena parte de las rentas de casa en Hidalgo se cierran con alguien que trabaja en la Ciudad de México o en Querétaro y todavía no se ha mudado, y con un fiador que vive en un tercer lugar. Mandar el contrato a firmar por liga no cambia nada de lo legal: el artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite la manifestación de la voluntad por medios electrónicos, y el 1298-A del Código de Comercio valora el mensaje de datos primordialmente por la fiabilidad del método con que fue generado, archivado, comunicado o conservado.

Con SignSolú el contrato sale por WhatsApp desde tu número o por correo, el inquilino y el fiador lo abren en su teléfono y firman sin abrir cuenta ni pagar, y el acuse guarda hora, dirección IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo, con la hora de cada firma por separado. Cualquiera comprueba después que el documento no cambió en la página de verificación, sin cuenta. Lo que debe traer el acuse está en qué es un acuse de auditoría, el envío a varios firmantes en mandar el mismo contrato a varias personas a la vez, el flujo en cómo funciona y las dudas de validez en las preguntas legales frecuentes. El plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.