¿Cuánto depósito puede pedir el dueño por una casa en Querétaro?

Tres meses, y no es negociable

En la mayor parte del país el depósito en garantía se pacta libremente: un mes, dos, tres, lo que las partes acuerden. El Código Civil Federal no le pone techo, y por eso circulan contratos que piden tres meses de depósito más uno de adelanto más aval. En Querétaro eso tiene un límite escrito.

La fracción VII del artículo 2297 del Código Civil del Estado de Querétaro prohíbe al arrendador exigir más de tres mensualidades de renta para garantizar el cumplimiento del contrato. No dice "se recomienda" ni "salvo pacto en contrario": prohíbe. Un contrato que pida cuatro meses de depósito choca con esa fracción, y con el artículo 2379, que declara nula la renuncia a los derechos del inquilino y cualquier pacto en contrario.

Para el dueño eso cambia cómo se diseña la garantía. Si tres meses no le dan tranquilidad, la salida no es pedir cinco: es pedir un fiador o un obligado solidario, que es otra figura y no cuenta como mensualidades de depósito. La diferencia entre las dos está en depósito en garantía o fianza, y cómo firma el fiador a distancia, en el fiador puede firmar en línea.

La prórroga de un año, que no se puede renunciar

El Código Civil Federal no tiene prórroga legal del arrendamiento desde la reforma de 1993. Querétaro sí la tiene, y es fuerte. El artículo 2378 da al arrendatario que esté al corriente el derecho a que se le prorrogue el contrato un año al vencer. El artículo 2379 declara nula la renuncia a ese derecho y cualquier pacto en contrario. Y el artículo 2381 lo extiende a casa habitación y a giro comercial.

Hay una excepción escrita: el arrendador que vaya a habitar el inmueble queda exceptuado, pero con una consecuencia si miente. El artículo 2380 le impone responsabilidad por daños si alega falsamente esa causa. O sea: la salida existe y tiene costo si se usa mal.

El aumento durante esa prórroga también está topado, y con un número particular. El artículo 2280 fija el interés legal anual en Querétaro en el veinte por ciento, y durante la prórroga del 2378 el aumento se limita a ese interés legal. No se puede pactar uno mayor sin chocar con el 2379. Qué es la prórroga legal y en qué estados existe está en qué es la prórroga legal del arrendamiento.

La carta que no termina el contrato

Ésta es la que cuesta dinero. Si el arrendamiento continúa sin plazo determinado —porque venció y nadie firmó nada, o porque así se pactó—, el artículo 2371 dispone que concluye a voluntad de cualquiera de las partes previo aviso dado en forma de notificación judicial con dos meses de anticipación, por tratarse de predio urbano.

Dos diferencias contra lo que casi todos suponen. La primera es el plazo: dos meses, no quince días como en el artículo 2478 del Código Civil Federal. La segunda, y la que más pesa, es la forma: notificación judicial. Un aviso simple por escrito no satisface esa formalidad, aunque se mande con acuse de recibo, aunque el inquilino lo firme de enterado y aunque esté redactado impecable.

Lo práctico que sale de esto es escribir el plazo. Un contrato con fecha de inicio y de terminación no necesita el 2371 para acabar: acaba el día que dice. El 2371 sólo aparece cuando el contrato quedó sin plazo determinado, y eso suele ser un descuido, no una decisión. Cómo se avisa la terminación y qué deja constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato.

Las tres cláusulas que Querétaro agrega

Si el inquilino fallece, alguien se subroga

El artículo 2293 dispone que si fallece el arrendatario se subrogan en sus derechos y obligaciones, con exclusión de cualquier otra persona y en ese orden, su cónyuge, su concubinario o concubina y sus parientes consanguíneos o afines en línea recta, siempre que hubieran habitado permanentemente el inmueble en su vida.

El orden importa y la condición importa más: haber habitado permanentemente. Para el dueño eso significa que la muerte del inquilino no vacía el inmueble ni libera la garantía, y que conviene tener por escrito quiénes viven ahí desde el primer día.

Reparaciones urgentes a cargo del inquilino

El artículo 2303 permite al arrendatario costear una reparación urgente, cuando no hacerla pueda causar un daño inminente, y exigir su pago. No es una carta blanca para remodelar: es la fuga que no puede esperar al fin de semana. El contrato gana mucho si fija cómo se avisa esa urgencia y a qué número, porque eso es lo que después distingue una reparación urgente de un gasto que el dueño no autorizó.

El derecho del tanto a los cinco años

El artículo 2338 dispone que si el arrendamiento dura más de cinco años y el arrendatario hizo mejoras de importancia, estando al corriente tendrá preferencia para el nuevo arrendamiento y el derecho del tanto si el arrendador vende. Es parecido al artículo 2447 federal, y conviene tenerlo en mente antes de vender una casa rentada desde hace años.

Querétaro contra el código federal, en una tabla

La plantilla mexicana con todo esto ya puesto es el contrato de arrendamiento de vivienda de Querétaro. Si lo que se renta es un local y no una casa, el régimen es otro: ahí van la prórroga de una cuarta parte en Jalisco, el traspaso del local en Querétaro y la plantilla de local comercial de Querétaro.

Cómo se compara con los estados vecinos

La misma regla cambia de estado a estado y conviene verla junta: en Nuevo León el depósito es de un mes, en Guerrero son dos meses y hay un año que sólo obliga al dueño, en Guanajuato se piden dos mensualidades antes de poder rescindir, en Hidalgo la renta tiene un tope del dos por ciento y en Morelos hay sesenta días para negar la prórroga. Y en el Estado de México, cuánto puede subir la renta.

Firmarlo cuando el dueño vive en otra ciudad

Querétaro recibe mucho inquilino que llega por trabajo y mucho dueño que no vive ahí, así que la firma a distancia es la norma y no la excepción. El artículo 1803, fracción I, del Código Civil Federal admite que el consentimiento se exprese por medios electrónicos, y el artículo 1298-A del Código de Comercio valora el mensaje de datos primordialmente por la fiabilidad del método con que fue generado, archivado, comunicado o conservado. Qué peso tiene en un pleito está en el valor probatorio de la firma electrónica en juicio, y el caso del inquilino que vive lejos, en mi inquilino vive en otra ciudad.

Con SignSolú el contrato sale por WhatsApp desde tu número o por correo, el inquilino y el fiador firman desde su teléfono sin abrir cuenta y sin pagar, y el acuse guarda hora, dirección IP, dispositivo y la huella SHA-256 del archivo. Cualquiera comprueba después que el documento no cambió en la página de verificación, sin cuenta. El detalle del acuse está en qué es un acuse de auditoría, el flujo en cómo funciona, las dudas de validez en las preguntas legales frecuentes y los formatos por estado en las plantillas. El plan gratis son 10 documentos sin caducidad y sin tarjeta.

Si firman dueño, inquilino y fiador, el orden importa: está en varios firmantes en un documento.

De dónde salen las citas

• Código de Comercio, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.