Rento un local en Hermosillo, ¿el aire acondicionado lo arregla el inquilino o yo?

Primero: de quién es el aire

La respuesta cambia por completo según esto, y casi ningún contrato lo dice. Si el minisplit está instalado y se quedó con el local —lo puso el dueño, estaba ahí cuando el inquilino entró—, es parte del inmueble y entra en la obligación de conservación del arrendador. Si el inquilino lo compró, lo instaló y se lo va a llevar, es suyo y es su problema.

Entre esos dos extremos está el caso real: el aire lo puso el inquilino hace cuatro años con permiso del dueño, nunca se habló de quién lo repara y ahora el compresor se quemó en julio. Ahí la discusión no es de ley, es de qué quedó escrito, y por eso este artículo termina en una cláusula y no en un artículo.

Lo que dice el Código Civil de Sonora

El arrendamiento es materia local, así que lo que rige un local en Hermosillo no es el Código Civil Federal: es el Código Civil para el Estado de Sonora que publica el Congreso del Estado, y su Título Sexto va del artículo 2664 al 2777. Tres artículos resuelven esto y hay que leerlos en orden.

1. 12680. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso, a entregar la finca «con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido» y a «conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias». También a no estorbar el uso, salvo por reparaciones urgentes e indispensables, a garantizar el uso pacífico y a responder de los vicios ocultos anteriores al arrendamiento.
2. 22684. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, «bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause». El inquilino que calla tres semanas mientras el equipo se acaba carga con esa parte.
3. 32685. Si el arrendador no hace las reparaciones necesarias para el uso al que está destinada la cosa, queda a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que lo estreche al cumplimiento.
4. 42686. Y aquí la frase que cierra la puerta: «el arrendatario no podrá, en el caso a que se refiere el artículo anterior, descontar cantidad alguna de la renta, para ejecutar las reparaciones».

El 2687 agrega que el juez decidirá, según las circunstancias, sobre el pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones. Es decir: la ley no deja al inquilino sin remedio, pero el remedio no es la resta en la transferencia del mes.

La diferencia con el Código Civil Federal

El Código Civil Federal tiene los dos primeros escalones casi con las mismas palabras: el 2412 pone en el arrendador la obligación de conservar haciendo todas las reparaciones necesarias, el 2415 obliga al arrendatario a avisar a la brevedad bajo pena de daños y perjuicios, y el 2416 le da la elección entre rescindir u ocurrir al juez. Lo que no tiene es el 2686: la prohibición expresa de descontar. En Sonora está escrita, y eso quita una discusión entera.

Lo que no es «reparación necesaria»

El 2680 habla de conservar el local en estado de servir para el uso convenido. Eso cubre lo que impide usarlo, no lo que el inquilino querría tener mejor. Cambiar un equipo que funciona por uno más eficiente es una mejora, y las mejoras tienen su propia regla: el 2693 obliga al arrendador a pagarlas en tres supuestos —si las autorizó y se obligó a pagarlas, si son útiles y el contrato se rescinde por su culpa, y si en un contrato por tiempo indeterminado autorizó la mejora y lo da por concluido antes de que el inquilino se compense con el uso—, y el 2694 manda pagar las de los dos últimos supuestos «no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada».

Ese último párrafo es el que vuelve inútil la cláusula de «todas las mejoras quedan a beneficio del inmueble» cuando se dan esos dos casos. El caso completo de un inquilino que quiere hacer obra en el local está en mi inquilino del local en León quiere hacer obra.

Y el deterioro por el uso, que es lo que de verdad pasa en Hermosillo

Un minisplit que trabaja de mayo a octubre en Hermosillo no se «avería»: se desgasta. Filtros, carga de gas, limpieza del condensador, mantenimiento preventivo. Nada de eso es una reparación necesaria por falla: es mantenimiento de rutina, y la ley no lo reparte. Lo reparte el contrato o no lo reparte nadie.

La fracción II del 2695 obliga al arrendatario a responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia —la suya, la de sus familiares, sirvientes, subarrendatarios o personas que lo visiten—, y la III, a servirse de la cosa sólo para el uso convenido o conforme a su naturaleza y destino. Un equipo que se quemó por falta de limpieza durante dos temporadas cae en esa conversación, y es exactamente la conversación que una cláusula de mantenimiento evita.

La cláusula que resuelve el verano completo

• Qué equipo es del local. Una lista en el anexo, con marca, capacidad y estado, firmada al entrar. Sin eso, en tres años nadie se acuerda de qué había.
• Quién hace el mantenimiento preventivo y cada cuánto. Por ejemplo, dos servicios por temporada a cargo del inquilino, con comprobante.
• Quién paga una falla mayor. El compresor, la tarjeta, el cambio de equipo: a cargo del arrendador, que es lo que el 2680 ya dice, y conviene repetirlo para que no se discuta.
• Cómo se avisa. Por escrito y a qué medio, que es la forma de cumplir el 2684 y de poder probarlo.
• Qué pasa si el arrendador no responde en un plazo. Aquí sí se puede pactar algo que la ley no da: por ejemplo, que pasados tantos días hábiles el inquilino pueda contratar la reparación y el arrendador se la reembolse contra factura. Ojo: eso es un reembolso pactado, no un descuento unilateral de la renta, que es lo que el 2686 prohíbe.
• Qué se lleva el inquilino al salir. Si el equipo lo puso él, que quede escrito que es suyo y cómo queda el local al retirarlo.

Las otras cuatro cosas que un local de Hermosillo discute cada año

El aire es la más visible, pero el mismo reparto vuelve con todo lo que el calor y el uso desgastan. Conviene resolverlas en la misma cláusula, porque la lógica legal es idéntica: la ley reparte las reparaciones necesarias y no reparte el mantenimiento.

• La instalación eléctrica y el centro de carga. Si el equipo nuevo del inquilino exceda la capacidad instalada, la adecuación es mejora y no reparación, y entra en el 2693.
• La impermeabilización. Es conservación del inmueble y cae del lado del arrendador por la fracción II del 2680; el mantenimiento periódico se puede repartir.
• Las cortinas, los cristales y la herrería de la fachada. Son parte del inmueble, y el 2683 prohíbe al arrendador mudar la forma de la cosa arrendada durante el arrendamiento.
• Lo que un tercero daña. El 2688 lo saca de la obligación del arrendador: las vías de hecho de terceros que no alegan derechos sobre la cosa dejan al arrendatario con acción sólo contra los autores, «y aunque fueren insolventes, no tendrá acción contra el arrendador». El 2689 le obliga, además, a avisar toda usurpación o novedad dañosa, so pena de pagar los daños que su omisión cause.

Quién paga el agua y la luz

La ley de Sonora no lo reparte; lo reparte el contrato, y es uno de los diez renglones que el 2674 pide escribir, porque cae en la fracción VIII, las obligaciones adicionales a las de la ley. En un local con aire funcionando medio año, la factura de luz es el renglón más grande de la operación y conviene que el contrato diga de quién es el medidor y quién contrata el servicio.

Y el día que el inquilino se va

La fracción IV del 2695 lo obliga a restituir la cosa al terminar el contrato, y ahí vuelve a servir el anexo del equipo firmado al entrar: es la referencia contra la que se compara el estado de salida y la que decide el depósito. Cómo se avisa la terminación dejando constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato, y lo que cambia si el contrato se queda sin plazo, en el aviso de dos meses del 2749.

Lo que el capítulo de vivienda no te alcanza

Vale aclararlo porque en los locales se mezcla todo el tiempo: buena parte de lo que se discute del arrendamiento —el año forzoso, el tope al incremento, el registro del contrato, el tanto del 2447 federal— vive en el capítulo de vivienda y no alcanza al local comercial. Eso lo desarrollamos en contrato de arrendamiento de local comercial, y aquí sólo importa para no traer a la conversación reglas que no aplican.

Lo que sí aplica al local en Sonora, y es propio de este estado, son las diez estipulaciones obligatorias del 2674 —incluida la décima, el carácter y las facultades con que firma el arrendador, con los datos de su instrumento—, el recibo de cada renta del 2722 y la prórroga legal de un año del 2763. Todo eso ya está armado en la plantilla de contrato de arrendamiento de local comercial en Sonora.

Cómo se deja esto firmado sin que nadie vaya a la oficina

Son tres documentos y los tres caben en el celular. El contrato con su cláusula de equipo y mantenimiento, el anexo con la lista del equipo y su estado al entrar, y después los avisos: el del inquilino cuando algo falla y el del arrendador cuando manda al técnico. Ese último punto es el que casi nadie documenta y el que decide quién cumplió el 2684 y quién el 2680.

1. 1La liga del contrato sale por WhatsApp o correo y el inquilino firma desde su teléfono, sin crear cuenta ni instalar nada.
2. 2El anexo del equipo se firma el mismo día, con fotos de cada unidad y su estado.
3. 3Cada aviso se manda como un documento corto firmado, con fecha, para que el plazo pactado empiece a correr de verdad.
4. 4Las dos partes se quedan con el PDF y su certificado de auditoría: hora, IP, dispositivo y huella SHA-256.

Cualquiera comprueba después que ninguno de esos archivos cambió, en /verificar y sin cuenta. Cómo se avisa algo de modo que quede constancia está en cómo se avisa la terminación de un contrato, y el camino completo en cómo funciona, con las dudas de ley en el FAQ legal. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta.

Y si lo que rentas es vivienda y no local

La plantilla es contrato de arrendamiento de Sonora, y lo que cambia por estado en todo el país está en el catálogo de plantillas. Si el inmueble está en otra entidad, la plantilla genérica sirve de base; y lo que cambia cuando el inquilino de vivienda se quiere ir antes está en arrendamiento en Jalisco. Y el caso del anuncio en la fachada, que también toca la obligación de no variar la forma del inmueble, está en el anuncio en la fachada del local.

De dónde salen las citas

• Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.