Rento mi departamento por noches: ¿firmo contrato de hospedaje o de arrendamiento?
Si rentas el inmueble completo por una temporada y el huésped lo ocupa como si fuera suyo, es arrendamiento (artículo 2398 del Código Civil Federal). Si lo que prestas es albergue por una retribución, con servicios y reglas de la casa, es hospedaje (artículo 2666), y el código le da sus propias reglas: se rige por lo estipulado, o por el reglamento que debes tener por escrito en lugar visible. La diferencia que más cuesta ignorar no es legal sino fiscal: la exención de IVA de la casa habitación no alcanza a lo amueblado ni a lo que se usa como casa de hospedaje.
Un departamento en Puerto Vallarta se renta dos formas: un año a una familia, o tres noches a la vez durante todo el año. Para el dueño es el mismo inmueble y la misma llave. Para el Código Civil son dos contratos distintos, con reglas distintas, y el formato que circula en internet casi siempre es el de la primera.
Las dos figuras, en las palabras del código
El arrendamiento lo define el artículo 2398 del Código Civil Federal, leído hoy: hay arrendamiento cuando las dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto. Lo que recibe el inquilino es la cosa.
El hospedaje vive más adelante, en el 2666: el contrato de hospedaje tiene lugar cuando alguno presta a otro albergue, mediante la retribución convenida, comprendiéndose o no, según se estipule, los alimentos y demás gastos que origine el hospedaje. Lo que recibe el huésped no es la cosa, es el albergue y lo que venga con él.
El artículo que decide sin que nadie firme nada
El 2667 es el que sorprende: este contrato se celebrará tácitamente si el que presta el hospedaje tiene casa pública destinada a ese objeto. Es decir, si tu departamento está anunciado y destinado a recibir huéspedes, el hospedaje puede quedar celebrado sin contrato firmado, por el simple hecho de recibir a alguien. No es un vacío: el 2668 dice qué reglas lo rigen entonces. El hospedaje expreso se rige por las condiciones estipuladas, y el tácito por el reglamento que expedirá la autoridad competente y que el dueño del establecimiento deberá tener siempre por escrito en lugar visible.
Leído desde el lado del dueño, ese artículo es un argumento a favor de firmar. Sin documento, las condiciones de tu casa no las pones tú. Con documento, el 2668 remite a lo estipulado y lo estipulado es lo que tú escribiste.
| Renglón | Arrendamiento (2398 y ss.) | Hospedaje (2666 a 2669) |
|---|---|---|
| Qué se entrega | El uso o goce de la cosa | Albergue, con o sin alimentos y gastos |
| Cómo nace | Por acuerdo; el 2406 pide forma escrita | Expreso o tácito, si hay casa pública destinada a eso |
| Qué lo rige si no hay contrato | El capítulo de arrendamiento | El reglamento de la autoridad, que debe estar a la vista |
| Duración típica | Meses o años, con plazo | Noches, con entrada y salida |
| Servicios incluidos | Normalmente ninguno | Los que se estipulen |
| Equipaje del ocupante | Sin regla especial | Responde del importe, con retención en prenda (2669) |
| IVA si es casa habitación | Exento por el 20, fracción II, de la Ley del IVA | No exento si está amueblado o se usa como casa de hospedaje |
El reglamento a la vista, y por qué te conviene escribirlo
La obligación del 2668 —tener el reglamento siempre por escrito en lugar visible— se escribió pensando en hoteles y mesones, y hoy aplica igual a un departamento que recibe huéspedes. En la práctica se cumple con dos piezas: las reglas de la casa impresas y a la vista dentro del inmueble, y las mismas reglas firmadas por el huésped al entrar.
- Hora de entrada y de salida, con la tolerancia y el cargo si se pasan. El contenido mínimo que la norma mexicana de turismo pide para hospedaje está resumido en NOM-010-TUR-2001: resumen y vigencia, que es la pieza que la desarma numeral por numeral.
- Cuántas personas pueden dormir ahí, que es el renglón que más se rompe y el que más problemas da con los vecinos.
- Ruido, mascotas, fiestas y áreas comunes, con el reglamento del condominio como anexo si lo hay.
- Depósito por daños, su monto y su plazo de devolución. Un depósito sin plazo es un depósito que no se devuelve.
- Qué pasa si cancelan, con la tabla escrita antes y no la noche anterior.
El documento que recoge el estado del inmueble al entrar y al salir es el formato de check-in y check-out, y el contrato para el huésped que viene de fuera, a dos columnas en español e inglés, es el contrato de arrendamiento vacacional bilingüe.
La garantía sobre el equipaje, que sólo existe en hospedaje
El artículo 2669 dice que los equipajes de los pasajeros responden preferentemente del importe del hospedaje, y que a ese efecto los dueños de los establecimientos donde se hospeden podrán retenerlos en prenda hasta obtener el pago de lo adeudado. Es una regla que el arrendamiento no tiene, y se menciona aquí porque es una de las diferencias de fondo entre las dos figuras, no como una herramienta de cobro: esta página no trata de cómo cobrar lo que no se pagó.
El IVA, que es donde la diferencia cuesta dinero
Aquí la distinción deja de ser teórica. La fracción II del artículo 20 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, leída hoy, exenta del impuesto el uso o goce temporal de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación, y agrega el límite con todas sus letras: lo dispuesto en esa fracción no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje.
Un departamento vacío rentado un año a una familia cae en la exención. El mismo departamento amueblado y rentado por noches, no. Esa frase es la que decide si tu renta vacacional causa IVA, y conviene leerla antes de poner el precio y no después. Si además el inquilino es una empresa, aparecen las retenciones, y eso está en local en Tampico: IVA y retenciones en el contrato. Esta página no es asesoría fiscal: dice qué artículo lo regula para que lo revises con tu contador.
¿Y la Profeco?
Depende de si eres proveedor en el sentido de la ley. La fracción II del artículo 2 de la Ley Federal de Protección al Consumidor, leída hoy, define proveedor como la persona física o moral que habitual o periódicamente ofrece, distribuye, vende, arrienda o concede el uso o disfrute de bienes, productos y servicios. Rentar el departamento de la abuela dos fines de semana al año no es eso; rentarlo todos los meses del año, sí.
Quien cae del lado de proveedor habitual entra al terreno de los contratos de adhesión y de lo que la norma de turismo pide decir por escrito. El detalle, numeral por numeral, está en NOM-010-TUR-2001 y en el Registro Nacional de Turismo para quien opera como agencia. Esta página no dice nada sobre las reglas de las plataformas de reservación: ésas cambian seguido y se leen en su propio sitio.
Qué firmas en cada caso
- 1Renta por meses o por un año, con el inmueble vacío: el contrato de arrendamiento, o la variante del estado donde está el inmueble si su código cambia las reglas, como Quintana Roo o Jalisco.
- 2Renta por noches o por temporada corta, amueblado y con reglas de la casa: el contrato de arrendamiento vacacional bilingüe, con el formato de check-in y check-out como anexo.
- 3El recibo de cada pago, que es la prueba más barata de que el huésped pagó: recibo de dinero.
- 4El aviso de cambio de cuenta bancaria, si cobras por transferencia y la cuenta cambia a media temporada: la carta de cambio de cuenta bancaria. En rentas vacacionales pagadas por adelantado es un vector de fraude conocido.
El depósito y la prueba del estado, que aquí se juegan en dos días
En un arrendamiento largo el inventario se discute una vez al año. En una renta por noches se discute cada semana, con gente distinta, y casi siempre por teléfono después de que el huésped se fue. Por eso la regla del 2443 del Código Civil Federal, leída hoy, vale el doble aquí: la ley presume que quien admitió la cosa sin la descripción expresa del artículo anterior la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. El 2442 es esa descripción, y obliga a devolverla tal como se recibió, salvo lo perecido o menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Traducido: sin descripción firmada, la presunción corre contra ti y el raspón de la mesa nació la noche en que lo viste. Con el formato de check-in y check-out firmado al entrar y al salir, con fotos y con la hora, el depósito se devuelve o se retiene sin conversación. La diferencia entre un depósito y otras garantías está en depósito en garantía o fianza, y la mecánica de un inventario firmado, en inventario de herramienta en obra, que es otro giro con el mismo problema.
Cómo se firma con alguien que todavía no llega
La reservación se cierra semanas antes y el huésped está en otra ciudad o en otro país. La liga sale por WhatsApp desde tu número o por correo, y se firma desde el celular sin crear cuenta ni instalar nada. Quien manda elige el idioma de cada firmante: a quien firma en inglés le llegan en inglés el correo, el mensaje de WhatsApp y la página de firma, mientras tú trabajas en español. Un mismo documento puede llevar un firmante en inglés y otro en español.
Los dos se quedan con el PDF y su acuse de auditoría —hora, IP, dispositivo y huella SHA-256 del archivo—, y cualquiera comprueba en /verificar, sin cuenta, que el documento no cambió. Para una reservación pagada por adelantado eso resuelve qué se prometió. El recorrido está en cómo funciona, las dudas de validez en el FAQ legal, y el resto de los formatos en plantillas. Son diez documentos gratis sin tarjeta desde tu cuenta. Cómo firma alguien que está fuera de México está en contratos internacionales.
De dónde salen las citas
- Código Civil Federal, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
- Ley Federal de Protección al Consumidor, en el texto vigente que publica la Cámara de Diputados.
Preguntas frecuentes
¿Rentar por noches es arrendamiento o hospedaje?
Casi siempre hospedaje. El artículo 2666 del Código Civil Federal lo define como prestar albergue mediante la retribución convenida, comprendiéndose o no los alimentos y demás gastos. El arrendamiento del 2398 es conceder el uso o goce temporal de la cosa. Si entregas el inmueble amueblado, con reglas de la casa, con horarios de entrada y salida y con servicios, lo que estás prestando es albergue.
¿Necesito firmar algo si el huésped sólo se queda dos noches?
La ley no te obliga a firmar, pero te conviene. El artículo 2667 dice que el hospedaje se celebra tácitamente si tienes casa pública destinada a ese objeto, y el 2668 agrega que el hospedaje tácito se rige por el reglamento que expide la autoridad y que debes tener por escrito en lugar visible. Es decir: sin documento, las condiciones no las pones tú.
¿Mi renta por noches causa IVA?
La exención de la fracción II del artículo 20 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado es para inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación, y esa misma fracción dice que no aplica a los inmuebles que se proporcionen amueblados ni a los que se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje. Un departamento amueblado rentado por noches queda fuera de la exención. Revísalo con tu contador para tu caso.
¿La Profeco puede meterse en una renta vacacional?
Si eres proveedor en el sentido de la fracción II del artículo 2 de la Ley Federal de Protección al Consumidor, que define al proveedor como quien habitual o periódicamente ofrece, arrienda o concede el uso o disfrute de bienes y servicios. Rentar el departamento un par de fines de semana al año no encaja; rentarlo todo el año, sí.
¿Qué pongo en las reglas de la casa?
Hora de entrada y de salida con su tolerancia, número máximo de huéspedes, ruido, mascotas y uso de áreas comunes, el depósito por daños con su monto y su plazo de devolución, y la tabla de cancelación. El artículo 2668 pide que el reglamento esté por escrito y en lugar visible, así que conviene que el mismo texto esté impreso en el inmueble y firmado por el huésped al entrar.
¿Puedo usar el contrato de arrendamiento normal para rentar por noches?
Se puede, pero deja fuera lo que importa: entrada y salida, reglas de la casa, número de huéspedes, depósito con plazo y cancelación. Y arrastra cláusulas que no aplican, como el plazo forzoso o la prórroga. Para renta por temporada corta el documento que corresponde es el contrato vacacional con su formato de check-in y check-out.